某盤全程策劃案(1)

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1、1.項(xiàng)目發(fā)展時機(jī)研究1.1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素1.1.1.南寧市地理位置概述本項(xiàng)目所在城市——南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟(jì)中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起

2、的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進(jìn)出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟(jì)區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟(jì)圈發(fā)揮著樞紐城

3、市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。1.1.2.南寧市近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及態(tài)勢房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展間存在著互動關(guān)系。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、收入與消費(fèi)、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。2001年，南寧市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)322.63億元，增長10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值48.63億元，增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值94.27億元，年增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值179.7

4、3億元，年增長13.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重分別是15.2%、28.8%、56.0%，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟(jì)特色。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計(jì)年鑒2001》）2002年，南寧市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)356億元，比上年增長11.50%，高于全國和廣西的平均水平，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)50.90億元，增長10.80%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)101.90億元，增長12.20%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)203.20億元，增長11.30%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高

5、,固定資產(chǎn)投資完成122.94億元。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實(shí)現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增加203元。城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均居住面積分別達(dá)到9.1平方米和19平方米.（以政府工作報(bào)告為準(zhǔn)）2003年開始，南寧市進(jìn)入全面建設(shè)小康社會、加快推進(jìn)現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。主要預(yù)期目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,第二產(chǎn)業(yè)增長10%,第三產(chǎn)業(yè)增長12%;財(cái)政總收入增長11%;全社會固定資產(chǎn)投資增長13%左右;實(shí)際利用外資增長11

6、%,全市外貿(mào)出口增長5%;社會消費(fèi)品零售總額增長10%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農(nóng)民人均純收入增加200元。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報(bào)告》）表1.1.2-1南寧市近十年國內(nèi)生產(chǎn)總值（按當(dāng)年價格計(jì)算）單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年133185123740251850543930979196575

7、9441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年2950000480000910000679580230420154000

8、02001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。1.1.人口因素南寧是一個以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我