北京雅寶路××項(xiàng)目招商可行性報(bào)告（簡(jiǎn)）

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1、北京雅寶路××項(xiàng)目招商可行性報(bào)告（簡(jiǎn)）一、項(xiàng)目概況：1、項(xiàng)目簡(jiǎn)述：××商業(yè)項(xiàng)目地處北京雅寶路核心地段，該項(xiàng)目樓層建筑地下三層，地面十二層，總建筑面積67000平方米，共有1000余鋪位，主流單鋪面積為50平方米左右。2、項(xiàng)目定位：樓層業(yè)態(tài)1—4層裘皮、珠寶5—8層服裝9—12層鞋業(yè)二、項(xiàng)目招商概述：1、項(xiàng)目客戶群體分類：l自營商戶：以雅寶路商圈經(jīng)營戶為主，兼有部分其他外貿(mào)經(jīng)營商戶；l投資者：主力客群為雅寶路商圈現(xiàn)有商戶，兼有部分其他外來投資者；l投機(jī)商：原則上放棄。2、項(xiàng)目招商方式：租賃與銷售組合方式，招商分租賃和產(chǎn)權(quán)銷售，租賃年限分1年、10年兩種方式。3、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：50年產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)

2、格以現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格為參考；10年使用權(quán)銷售均價(jià)約2萬元/平方米；租賃均價(jià)約為500元/平方米/月。（備注：最終定價(jià)體系以市場(chǎng)為參考由雙方商議為準(zhǔn)。）三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：1、日壇國際廣場(chǎng)概況：該項(xiàng)目總建筑面積38萬平方米，商業(yè)建筑面積25萬平方米，定位為綜合商業(yè)項(xiàng)目，銷售方式為40年產(chǎn)權(quán)銷售，價(jià)格略低于××和國雅，付款方式為銀行十年按揭。目前約銷售70%。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位一期以裘皮、箱包為主；二期以服裝為主。該項(xiàng)目目前為雅寶路商圈規(guī)模最大的綜合性商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目以較低的價(jià)格進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，占有了雅寶路商圈相當(dāng)一部分投資者客戶資源，對(duì)本案的銷售有一定的沖擊。但是其未采用租賃模式，因此雅寶路商圈自營商

3、戶資源為本案的招商提供了機(jī)會(huì)。1、國雅：該項(xiàng)目總建筑面積49600平方米，共約700余鋪位，單鋪標(biāo)準(zhǔn)面積以30平方米為主，項(xiàng)目建筑地下三層，地面九層，該項(xiàng)目前身為北斗星大廈，所處位置是雅寶路商圈中的核心地段，項(xiàng)目采用30年使用權(quán)銷售和租賃兩種方式組合，比例各占30%和70%，該項(xiàng)目招商基本結(jié)束。由于該項(xiàng)目招商比較火暴，目前商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)一直處于上升趨勢(shì)，說明相當(dāng)一部分商戶沒有拿到鋪位且對(duì)鋪位的需求心理急切。對(duì)本案來說，這些潛在的客戶群體為本案的招商提供了良好的機(jī)會(huì)。二、雅寶路商圈目前商業(yè)狀況：1、區(qū)域內(nèi)各類業(yè)態(tài)數(shù)量、總面積對(duì)比：業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比

4、例（%）61.321.76.510．1使用面積平米3457519401190101357086556比例（%）4022.42215.72、核心商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析：樓層天雅吉利雅寶××業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)B1百貨——小商品F1裘皮/服裝服裝服裝/鞋珠寶、裘皮F2精品時(shí)裝服裝鞋F(xiàn)3精品時(shí)裝服裝服裝/箱包F4運(yùn)動(dòng)休閑服裝服裝F5毛衣服裝服裝內(nèi)衣F6鞋/箱包鞋鞋童裝F7鞋——鞋棉衣F8鞋————毛衣F9品牌鞋————鞋F(xiàn)10品牌鞋————鞋F(xiàn)11品牌鞋三、本案優(yōu)劣勢(shì)分析：1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：l在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強(qiáng)；l是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)大廈，對(duì)于商戶來說，具

5、有吸引力；l整體業(yè)態(tài)布局迎合雅寶路商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布狀況，容易吸引目標(biāo)客群；l有充足的停車位；l有大型的中心廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)越；l已封頂，搶占先機(jī)；l項(xiàng)目新建售樓處，同時(shí)樹立大型工地圍擋，在品牌形象推廣方面具備一定優(yōu)勢(shì)；l項(xiàng)目緊鄰日壇上街，對(duì)人氣帶動(dòng)有一定作用；l雅寶路區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購買；l日壇國際廣場(chǎng)未采用租賃模式，因此雅寶路商圈自營商戶資源和國雅潛在的客戶為本案的招商提供了機(jī)會(huì)。1、項(xiàng)目劣勢(shì)：l一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符；l目前只針對(duì)購買商戶進(jìn)行銷售，未考慮租賃商戶，如銷售不暢，則意味著喪失了另一主要客群；l對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)不夠；l營銷道具欠缺，如迄今為止，項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層布局圖沒有，

6、對(duì)項(xiàng)目的具體宣傳資料不足。二、項(xiàng)目資金回收比較分析表：項(xiàng)目可銷售總面積為5萬㎡，由于已銷售40%，所以現(xiàn)可銷售的建筑面積約為3萬㎡。招商進(jìn)度在不同比例下資金收入狀況（以銷售建筑面積3萬㎡，可租賃使用面積約2萬㎡計(jì)）50%70%100%租賃均價(jià)500元/㎡/月500ⅹ12ⅹ2萬ⅹ50%=0．6億元500ⅹ12ⅹ2萬ⅹ70%=0．8億元500ⅹ12ⅹ2萬ⅹ100%=1．2億元10年使用權(quán)均價(jià)2萬元/㎡2萬ⅹ2萬ⅹ50%=2億元2萬ⅹ2萬ⅹ70%=2．8億元2萬ⅹ2萬ⅹ100%=4億元產(chǎn)權(quán)均價(jià)3萬元/㎡3萬ⅹ3萬ⅹ50%=4．5億元3萬ⅹ3萬ⅹ70%=6．3億元3萬ⅹ3萬ⅹ100%=9億元l假設(shè)

7、一：本案采取招商方案為租賃和銷售結(jié)合，在全部租賃的情況下年收益為1．2億元，在全部銷售的情況下總收益為9億元，如果采取8%的返點(diǎn)模式，年收益為1．2億—（9億ⅹ8%）=0．5億元；l假設(shè)二：本案采取全部租賃方式，按500個(gè)鋪位計(jì)算，押金為5萬元/鋪，第一次收入為：1．2億元+（500ⅹ5萬）=1．45億元；l假設(shè)三：本案采取租賃和銷售相結(jié)合的方式，以實(shí)際操作為準(zhǔn)。一、招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控：l項(xiàng)目于年前完成50%以上；l招商工