寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、2012年4月份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進(jìn)入工作狀態(tài)，部門進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)營(yíng)銷知識(shí)和技巧的培訓(xùn)。除進(jìn)行基礎(chǔ)知識(shí)講解外，部門同時(shí)安排外勤人員與經(jīng)驗(yàn)豐富的卸任外勤李風(fēng)同志進(jìn)行了卓有成效的深入交流。在此基礎(chǔ)上，外勤人員第一次外出工作由業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理帶隊(duì)，將理論與實(shí)際工作密切結(jié)合，使新上崗人員對(duì)營(yíng)銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實(shí)踐。本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場(chǎng)環(huán)境為主，以大廈為中心，共對(duì)大廈周圍的14家寫字樓進(jìn)行了詳細(xì)走訪了解，除中信大廈（莊家金融對(duì)面，金世界D座）處于內(nèi)部裝修、信息

2、不詳外，其它寫字樓相關(guān)信息收集比較全面，以下為相關(guān)情況匯總：一、走訪寫字樓列表（見(jiàn)附表）。二、調(diào)研寫字樓列表分析：1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價(jià)位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數(shù)高檔寫字樓如萬(wàn)象天成，租金價(jià)位可達(dá)3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價(jià)位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。此次調(diào)研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業(yè)比較少見(jiàn)，租金逐年遞增可以避免臨時(shí)調(diào)整租金價(jià)格的阻力，而且租期一般較長(zhǎng)，能夠很好保持客戶的穩(wěn)定性。這種做法，可以在大廈適當(dāng)嘗試

3、，特別是引進(jìn)長(zhǎng)期租駐的大客戶。2、物業(yè)費(fèi)：從此次調(diào)研的情況來(lái)看，各寫字樓物業(yè)費(fèi)單獨(dú)收的占大多數(shù)，這與外請(qǐng)物業(yè)及售出代租有直接關(guān)系。往往寫字樓建成后，物業(yè)管理托管，特別是售出的寫字樓，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)并不是一個(gè)整體，物業(yè)費(fèi)與租金統(tǒng)一收取的難度較大。各寫字樓物業(yè)費(fèi)定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數(shù)在5元/月/平方米以下。部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬(wàn)象天成、盈伴大廈、軍創(chuàng)國(guó)際等由自有物業(yè)管理，其它屬于物業(yè)托管形式。受托的物業(yè)公司中，恒輝物業(yè)兼有中介功能，代業(yè)主出租房屋，成交后一次性抽取房東

4、首月房租的50%作為中介費(fèi)。3、水電費(fèi)：因?yàn)閷懽謽怯秒妼儆谏虡I(yè)用電，多數(shù)寫字樓電費(fèi)均在1元/度以上，其中女人世界電費(fèi)最高，1.23元/度。包括女人世界在內(nèi)，1.1元/度以上的被調(diào)研寫字樓占到了大多數(shù)，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費(fèi)低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據(jù)調(diào)查的情況看，所有大廈電費(fèi)都是單獨(dú)計(jì)量收取。水費(fèi)與電費(fèi)則有所不同，有一半以上受調(diào)研的寫字樓，水費(fèi)是包含在物業(yè)費(fèi)中的，單獨(dú)收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費(fèi)差別不大。4、停車：通過(guò)走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問(wèn)題，因

5、為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個(gè)城市的停車場(chǎng)也亟待擴(kuò)容。從調(diào)研的各寫字樓情況來(lái)看，極少存在免費(fèi)停車，甚至出現(xiàn)了有限車位先到先停的現(xiàn)象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業(yè)對(duì)租戶辦理包月停車業(yè)務(wù)，使長(zhǎng)期租駐的客戶不受臨時(shí)停車的影響，一定程度提高了客戶的穩(wěn)定性。為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保證大廈客戶的穩(wěn)定，希望對(duì)目前公司執(zhí)行的不辦理包月停車的做法能夠有所改善，減少因停車問(wèn)題所引發(fā)的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。5、其他方面：各個(gè)寫字樓的公攤率差別不大，

6、為出租面積的30%上下，只有中華商務(wù)比較特殊，公攤率達(dá)到出租面積35%。網(wǎng)絡(luò)通信方面，電信和聯(lián)通都能安裝，費(fèi)用收取執(zhí)行通信公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、萬(wàn)象天成走訪側(cè)記：在此次調(diào)研的14家寫字樓中，萬(wàn)象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬(wàn)象天成由A座純寫字樓、B座商場(chǎng)、C座高級(jí)公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業(yè)并不關(guān)心業(yè)主購(gòu)買的房產(chǎn)是否順利出租。通過(guò)詢問(wèn)，物業(yè)人員介紹A座寫字樓滿租，但從相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查情況來(lái)看，滿租的可能性很低，因?yàn)橹薪橛杏蓸I(yè)主自己登記的大面積空置寫字間對(duì)外招租的信息，租金價(jià)位能夠達(dá)到3.9元/天/平方米

7、，而且物業(yè)費(fèi)并未含進(jìn)。因物業(yè)介紹A座寫字樓全部出租，所以此次實(shí)地走訪的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向C座公寓。就整體來(lái)看，萬(wàn)象天成裝修等級(jí)較高，大廳墻面裝修別致，層次感強(qiáng)烈。但萬(wàn)象天成最大的特別之處并不在于高級(jí)別的裝修裝飾，而是其新穎獨(dú)特的管理和服務(wù)。據(jù)了解，萬(wàn)象天成托管物業(yè)公司為韓國(guó)輝世物業(yè)，全套物業(yè)服務(wù)韓式特色非常明顯。例如，設(shè)立國(guó)內(nèi)第一家女士專門停車場(chǎng)，該車場(chǎng)只允許由女性司機(jī)駕駛的車輛進(jìn)出。與此配套的“韓國(guó)花式引領(lǐng)”服務(wù)也獨(dú)具特色，這種來(lái)自異國(guó)他鄉(xiāng)的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬(wàn)象天成借力河北藝術(shù)中心和裕園廣場(chǎng)精心打造的休

8、閑購(gòu)物文化廣場(chǎng)，以民眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的雜技文化為載體，在三位一體的廣場(chǎng)上開(kāi)創(chuàng)設(shè)立了以歷屆“中國(guó)吳橋國(guó)際雜技節(jié)”的世界冠軍、國(guó)際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經(jīng)濟(jì)和文化相互促進(jìn)發(fā)展的良性循環(huán)。在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)象天成的安保人員和前臺(tái)工作人員工作配合默契、接待禮儀規(guī)范、用語(yǔ)得體，且警惕性較高。另，電梯設(shè)有門禁是一大