經(jīng)濟(jì)周期系列之一：2015~2018年房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影 響

《經(jīng)濟(jì)周期系列之一：2015~2018年房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影 響》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、2015-2018年房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影響2宏觀研究報(bào)告P目錄一、中國(guó)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)為高峰厚尾21、房地產(chǎn)周期各數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系22、中國(guó)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)為高峰厚尾4二、貨幣政策和行政政策對(duì)房地產(chǎn)周期的影響71、房地產(chǎn)歷次逆周期調(diào)節(jié)72、未來(lái)政策調(diào)控方向和影響9三、本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性和展望101、本輪房地產(chǎn)周期厚尾現(xiàn)象尤為突出102、房地產(chǎn)政策和貨幣政策同步放松且放松時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)123、房地產(chǎn)銷售提前釋放&宏觀流動(dòng)性數(shù)據(jù)姍姍來(lái)遲134、因城施策導(dǎo)致周期結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位但不改下行趨勢(shì)155、土地

2、溢價(jià)現(xiàn)象突出但已進(jìn)入負(fù)區(qū)間176、三四線等房?jī)r(jià)出現(xiàn)“超漲”現(xiàn)象197、本輪房地產(chǎn)周期展望20四、本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響221、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期存在天然的協(xié)同效應(yīng)222、中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期約為40-43個(gè)月243、房地產(chǎn)動(dòng)能提前釋放壓縮未來(lái)房地產(chǎn)/經(jīng)濟(jì)回暖余地27五、未來(lái)房地產(chǎn)有超預(yù)期的變化嗎？271、城鎮(zhèn)化率和人口結(jié)構(gòu)保障房地產(chǎn)長(zhǎng)期不會(huì)失速272、居民杠桿率和撫養(yǎng)比上升抑制了居民的需求能力292015-2018年房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的沖擊與影響3宏觀研究報(bào)告P圖表目錄圖表1房地產(chǎn)銷售、新

3、開工、施工和投資數(shù)據(jù)的關(guān)系3圖表2房地產(chǎn)銷售、新開工、施工和投資數(shù)據(jù)的時(shí)滯性3圖表3房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)之間的關(guān)系4圖表4房地產(chǎn)銷售和土地購(gòu)置之間的關(guān)系4圖表5房地產(chǎn)銷售和土地溢價(jià)之間的關(guān)系4圖表6房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)高峰厚尾5圖表7房地產(chǎn)投資周期性6圖表82005年以來(lái)房地產(chǎn)政策和貨幣政策7圖表9房地產(chǎn)銷售厚尾現(xiàn)象11圖表102005年以來(lái)房地產(chǎn)政策和貨幣政策13圖表11流動(dòng)性和房地產(chǎn)銷售14圖表12房地產(chǎn)投資和增長(zhǎng)數(shù)據(jù)14圖表13本輪房地產(chǎn)周期銷售數(shù)據(jù)提前崛起15圖表14各線城市房地產(chǎn)銷售16圖表

4、15各線城市土地購(gòu)置面積16圖表16各線城市房地產(chǎn)投資17圖表17300城成交土地、樓面價(jià)格和土地平均溢價(jià)率18圖表18本輪房地產(chǎn)周期土地溢價(jià)現(xiàn)象突出18圖表19300城土地流拍率19圖表20三四線城市銷售逆勢(shì)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)超漲20圖表21一線城市房地產(chǎn)銷售和價(jià)格21圖表22房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比和銷售21圖表23商品房待售面積和待開發(fā)土地面積2018年出現(xiàn)拐點(diǎn)22圖表24房地產(chǎn)施工面積和銷售面積比例不斷上升顯示庫(kù)存有上升壓力22圖表25房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的協(xié)同性23圖表26經(jīng)濟(jì)周期下的逆周期調(diào)節(jié)26圖表27

5、中國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化28圖表28中國(guó)城鎮(zhèn)化率還有10%快速上漲空間29圖表29中國(guó)撫養(yǎng)比變化30圖表30居民貸款增速和房地產(chǎn)銷售增速基本同步31圖表31居民貸款在整體貸款結(jié)構(gòu)中占比31表格1房地產(chǎn)銷售和新開工周期6表格2房地產(chǎn)施工和投資周期6表格31998年以來(lái)房地產(chǎn)政策和貨幣政策的配合8表格4本輪前瞻指標(biāo)后尾時(shí)長(zhǎng)11表格5本輪房地產(chǎn)周期還有下行空間11表格6經(jīng)濟(jì)周期三指標(biāo)拐點(diǎn)判斷25房地產(chǎn)周期是研究經(jīng)濟(jì)周期不可逾越的鴻溝。房地產(chǎn)是顯著周期性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部各指標(biāo)也存在顯著內(nèi)在邏輯關(guān)系。房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周

6、期的協(xié)同性明顯。本文說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)的主要特征，闡釋本輪房地產(chǎn)周期的異質(zhì)性，并分析其對(duì)本輪經(jīng)濟(jì)周期的影響。中國(guó)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)是高峰厚尾，何謂高峰厚尾？房地產(chǎn)銷售、投資等數(shù)據(jù)由谷值上升至峰值較快，但是由峰值回落至下個(gè)谷值時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，存在一個(gè)長(zhǎng)尾。如房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，低點(diǎn)到高點(diǎn)的時(shí)長(zhǎng)大約為高點(diǎn)回落到新低點(diǎn)的1/3到1/2之間。房地產(chǎn)周期往往伴隨著房地產(chǎn)政策和貨幣政策調(diào)節(jié)。貨幣政策調(diào)節(jié)主要有降息降準(zhǔn)加息升準(zhǔn)等，房地產(chǎn)調(diào)控工具多樣化，使用較為普遍的為：首付款、土地政策、稅收、房貸政策等。歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)的

7、周期性規(guī)律不因政策擾動(dòng)而變化，政策擾動(dòng)只會(huì)擴(kuò)大/縮小其波幅或者長(zhǎng)度。房地產(chǎn)政策和貨幣政策同步的時(shí)候，二者不同步的時(shí)候，一般情況是，貨幣政策的調(diào)節(jié)效果明顯。本輪房地產(chǎn)周期存在一定特殊性：（1）本輪房地產(chǎn)周期厚尾現(xiàn)象尤為突出。意味著本輪房地產(chǎn)銷售存在嚴(yán)重提前透支。本輪周期厚尾時(shí)長(zhǎng)目前已達(dá)到31個(gè)月。（2）房地產(chǎn)政策和貨幣政策同步放松且放松時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)。（3）房地產(chǎn)銷售提前釋放&宏觀流動(dòng)性數(shù)據(jù)姍姍來(lái)遲。（4）因城施策導(dǎo)致周期結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位但不改下行趨勢(shì)。（5）土地溢價(jià)現(xiàn)象突出但已進(jìn)入負(fù)區(qū)間。（6）三四線等房?jī)r(jià)出現(xiàn)“

8、超漲”現(xiàn)象。本輪房地產(chǎn)周期展望：（1）房地產(chǎn)銷售下行趨勢(shì)確定。未來(lái)一線城市銷售有望回暖，二線城市銷售回暖力度不大。三四線等城市未來(lái)下行趨勢(shì)確定。（2）房?jī)r(jià)未來(lái)分化。一線城市未來(lái)仍有上行驅(qū)動(dòng)力，三四線等城市房地產(chǎn)價(jià)格由于之前透支銷售形成一定程度泡沫，未來(lái)下行趨勢(shì)確定。（3）土地溢價(jià)回落，拿地趨緩。未來(lái)土地購(gòu)置將下行。（4）房地產(chǎn)政策即便放松力度也將不如前。房地產(chǎn)政策的實(shí)施受制于雙重考量：一是考慮到房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)力，二是房?jī)r(jià)是保障民生的重要一環(huán)。（5