蘇州某項(xiàng)目市場定位報(bào)告

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1、中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告中海（蘇州）項(xiàng)目市場研究報(bào)告報(bào)告單位：上海普潤房地產(chǎn)顧問有限公司中央企劃中心報(bào)告日期：二005年82房策網(wǎng)www.fangce.net中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)，南至現(xiàn)代大道、西近玲瓏街，北沿沈滸路，金雞湖東北，為蘇州工業(yè)園區(qū)（2004）88-01至05號地塊中的01號地塊，土地面積為133032平方米，規(guī)劃總建筑面積234057.6平方米，容積率為1.8，居住用地容積率為0.93，建筑密度為≧25%，綠化率≧45%。根據(jù)項(xiàng)目情況，本地塊位于園區(qū)湖東板塊，金雞湖的東北，位置上很好的銜接了開發(fā)

2、成熟的湖西與未來開發(fā)重心湖東板塊，是園區(qū)一期CBD商貿(mào)區(qū)和二期未來行政文化中心的連接交匯之地。且本地塊是（2004）88-01至05號地塊中距金雞湖最近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個(gè)園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個(gè)比較深入的了解。由此我們在項(xiàng)目啟動前期對整個(gè)的市場作出一個(gè)比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。研究目的：項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問題：1、蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價(jià)格還有多少上漲空間？2、未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？3

3、、金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個(gè)蘇州地產(chǎn)市場中處于什么地位？4、園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價(jià)會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？5、競爭還是互動？6、（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？82房策網(wǎng)www.fangce.net中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問題：1、中海項(xiàng)目的價(jià)格支撐點(diǎn)和產(chǎn)品如何定位？2、未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，中海項(xiàng)目如何形成差異化競爭？3、中海項(xiàng)目客源從何而來？4、中海項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)？研究方向第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場狀況問題1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價(jià)格還有多少上漲空間？本部分將對目前蘇州

4、市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2003年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟(jì)投資，蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價(jià)格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個(gè)重要課題！問題2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。隨著湖西房產(chǎn)開發(fā)的日益成市，可開發(fā)土地日益減少，湖東將成為下一片熱土，我們帶著戰(zhàn)略眼光看湖東，湖東新區(qū)必將領(lǐng)先城市發(fā)展，這場浩

5、大的造城運(yùn)動又將為居住方式帶來什么樣的改變？82房策網(wǎng)www.fangce.net中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告問題3：金雞湖板塊在整個(gè)蘇州房地產(chǎn)市場究竟處于何種地位？由于本項(xiàng)目所處的位置是金雞湖東北，屬環(huán)湖地區(qū)的住宅項(xiàng)目。這個(gè)特殊的地理位置將對本項(xiàng)目起到重要的戰(zhàn)略作用，因此我們從金雞湖對于園區(qū)及蘇州市的意義及地位的研究來得出結(jié)論，從未來城市規(guī)劃上找出區(qū)域成為高檔住宅區(qū)的強(qiáng)大支撐。第二部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析問題4園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價(jià)會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？本項(xiàng)目未來將和湖東板塊的發(fā)展前景緊密的聯(lián)系在一起。未來湖東將大盤云集，目前初步統(tǒng)計(jì)將達(dá)到

6、多少供應(yīng)量。地價(jià)上漲逼迫房價(jià)也逐步上揚(yáng)，園區(qū)房價(jià)趨勢又會呈現(xiàn)什么特點(diǎn)。第三部分：競爭個(gè)案研究問題5：競爭還是互動？？對于本項(xiàng)目所在的區(qū)域，我們將尋找項(xiàng)目主要的競爭樓盤。我們將通過競爭個(gè)案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。第四部分：消費(fèi)者需求研究82房策網(wǎng)www.fangce.net中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告問題6：（她/他）是誰？消費(fèi)者在哪里？針對園區(qū)的購房者，我們進(jìn)行了問卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對消費(fèi)者對于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客戶導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)獲得成功

7、。第一部分宏觀市場篇本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行研究分析，通過蘇州未來的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體運(yùn)行情況作判斷和預(yù)測，了解開發(fā)項(xiàng)目所處的環(huán)境。82房策網(wǎng)www.fangce.net中海（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告一、蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析：1、蘇州市概況1．1蘇州市地理位置及行政區(qū)劃分■地理位置蘇州位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域——長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶－沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國最富饒的地區(qū)之一。■行政區(qū)劃分蘇州市自1983年3月地市

8、合并，2001年初吳縣撤市建區(qū)，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶