戴斯酒店商業(yè)融資計(jì)劃.書

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1、戴斯酒店商業(yè)融資計(jì)劃書目錄第一章總論1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性3可行性研究的依據(jù)和范圍4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)勢分析5本項(xiàng)目前景預(yù)測第三章項(xiàng)目定位1主題定位2功能定位3市場定位4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位5價(jià)格定位6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位7銷售方式定位8物業(yè)管理定位第四章營銷策略1宣傳主題概念5分階段控制的公關(guān)效果6外發(fā)式宣傳策略8資金回籠計(jì)劃第五章投資估算和資金籌措1投資估算2資金籌措第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1盈虧平衡分析2贏利預(yù)測3敏感性分析4社會(huì)效益分析第七章結(jié)論第一章總論l項(xiàng)目概述（一）消費(fèi)群體構(gòu)成　當(dāng)前，中國大眾旅游的

2、發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級(jí)酒店的發(fā)展打下了廣闊的市場基礎(chǔ)。中國星級(jí)酒店接待的住客，既有國內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2006年入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增長6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長17.9%?！　★@然，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客?！　∮?/p>

3、關(guān)資料顯示，2006年，中國星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。　　從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國酒店的住客構(gòu)成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級(jí)酒店下榻，但是國內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。（二）國內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營的發(fā)展趨勢目前中國目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級(jí)飯店

4、，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤均為負(fù)數(shù)。相形之下，中國經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達(dá)44.47%。經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機(jī)遇。A：居民出行的增長。B：奧運(yùn)商機(jī)。2007年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之

5、年。根據(jù)有關(guān)要求和測算，2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來填補(bǔ)。l項(xiàng)目提出的背景及必要性我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。有個(gè)大的方向：能以中國酒店市場的一個(gè)宏觀角度，先來做一個(gè)大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是一定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行?、?jīng)濟(jì)中心，目前加上外來人

6、口已經(jīng)有差不多有1700多萬人了，無論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來看這個(gè)事情。北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國發(fā)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)主要的重點(diǎn)發(fā)展城市之一。無論是2008年的奧運(yùn)會(huì)還是2010年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說開酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開，也不是說為了世博會(huì)開。

7、做酒店的投資回報(bào)期要按照國際慣例來說是四年，所以這個(gè)不是短期的。很多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在積極的開拓過程當(dāng)中。相信這個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)于大家來室都是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國還是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)該是國際級(jí)的大都市。因此將來不要擔(dān)心酒店過剩的問題，某些酒店可能經(jīng)營不好。從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問題?？傮w來說應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊鴸|西如果變的太貴了，國外的旅游者就很難進(jìn)來。但是目前對(duì)于投資者，對(duì)于中國一個(gè)低成本的市場。那么所有的合作

8、伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來投資。特別是外地投資進(jìn)來了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長，最后和美元一比