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1、最具借鑒熱銷商場(chǎng)全程立體策劃流程廣州某熱銷大型商場(chǎng)策劃流程操作步驟1:商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟2:項(xiàng)目條件分析操作步驟3:項(xiàng)目定位策略操作步驟4:商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)操作步驟5:營(yíng)銷推廣投資回報(bào)分析操作步驟6:廣告推廣策略操作步驟7:關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議操作步聚1:商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商品房大量空置,有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查,沒(méi)有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈,從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備,到付款方式,這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者,但建成以來(lái),出租和出售比率
2、都很低,發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車(chē),人氣雖旺,但大量是外來(lái)人口,收入不高,周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣,且周?chē)R建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。商場(chǎng)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查,否則,就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾,不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案,每每接到一個(gè)項(xiàng)目,總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的
3、可行性分析報(bào)告??茖W(xué)性、準(zhǔn)確性不高。1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容:1.1.1對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況。要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),很重要原因是他們看到了改革開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展,政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實(shí)也正是如此。1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析對(duì)本地區(qū)、本省、周邊
4、城市(外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài))以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年,武漢市有些發(fā)展商看到寫(xiě)字樓有利可圖,回報(bào)率高,紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)幾年寫(xiě)字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè),以致盲目投資,造成今天寫(xiě)字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況,以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然,也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨
5、勢(shì)等。1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施近期,有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多,除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外,更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事,出現(xiàn)了商品房交易中常見(jiàn)的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī),遵章守法。否則,稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行,造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是:土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度,尤其對(duì)
6、商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷售“放心房”的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息,就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略,有助于項(xiàng)目的成功。1.1.4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查無(wú)論哪一類物業(yè),要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,都必須深入了解居民,尤其是項(xiàng)目周?chē)用竦淖》楷F(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的期望,可接受的價(jià)格,對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。比如,有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜,各類居民雜居,外來(lái)人員不
7、少,如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導(dǎo)致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購(gòu)房居住。1.1.5對(duì)周邊同類樓盤(pán)的調(diào)查了解對(duì)周邊同類樓盤(pán)的調(diào)查了解,有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短,在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置,制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有:樓盤(pán)所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法(包括宣傳口號(hào)、賣(mài)點(diǎn)和宣傳媒體等)、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤(pán)設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時(shí)還要盡可能了解樓盤(pán)的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)行比較分析,以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)
8、銷策略。市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料,發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員,充分發(fā)揮其積極