資源描述：
《煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)趨勢(shì)研究分析.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、目錄一、概論3（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況3（二）四區(qū)價(jià)格總體情況5（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點(diǎn)概述6二、芝罘區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)7（一）片區(qū)劃分7（二）價(jià)格7（三）供應(yīng)量9（四）產(chǎn)品特點(diǎn)13（五）發(fā)展趨勢(shì)18三、萊山區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)20（一）片區(qū)劃分20（二）價(jià)格21（三）供應(yīng)量24（四）產(chǎn)品特點(diǎn)27（五）萊山未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)29四、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)32（一）片區(qū)劃分32（二）價(jià)格32（三）供應(yīng)量34（四）產(chǎn)品特點(diǎn)37（五）發(fā)展趨勢(shì)38五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析39（一）片區(qū)劃分39（二）價(jià)格39（三）供應(yīng)量41（四）產(chǎn)品特點(diǎn)43（五）發(fā)展趨勢(shì)44一
2、、概論2007年即將過(guò)去，這一年，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可謂是火熱的一年，無(wú)論是房?jī)r(jià)的走勢(shì)、供應(yīng)量的變化，還是消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)買能力，均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁而穩(wěn)定的上升趨勢(shì)。不可否認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展近20年的時(shí)間，今年達(dá)到了前所未有的高度，無(wú)論是房?jī)r(jià)，地價(jià)，還是居民的購(gòu)房需求。煙臺(tái)作為一個(gè)三線城市，房地產(chǎn)的起點(diǎn)較低，但是在全國(guó)形勢(shì)的帶動(dòng)下，加上臨海的天然優(yōu)勢(shì)，近幾年發(fā)展迅速，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)水平等方面已經(jīng)逐步接近二線城市。通過(guò)對(duì)煙臺(tái)市四個(gè)區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應(yīng)量、價(jià)格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點(diǎn)等幾個(gè)方面來(lái)分析目前煙臺(tái)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
3、（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況以上所列各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源于我們對(duì)目前在售項(xiàng)目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項(xiàng)目，各項(xiàng)總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來(lái)3－5年的供應(yīng)情況。（具體各區(qū)域的在售項(xiàng)目消化及供應(yīng)情況、未來(lái)供應(yīng)情況在后面將單獨(dú)說(shuō)明。）從圖表來(lái)看，芝罘區(qū)的供應(yīng)量最高，但實(shí)際的情況可能并不象數(shù)字顯示的那么高，因?yàn)槠渲兄饕M成部分是只楚片區(qū)化工南路控制性規(guī)劃的700萬(wàn)平方住宅和南部城區(qū)240萬(wàn)平方住宅項(xiàng)目。化工南路的規(guī)劃不是一個(gè)短期的項(xiàng)目，而是一個(gè)長(zhǎng)期性的總體規(guī)劃，其供應(yīng)量需要在未來(lái)十年左右、甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里慢慢釋放，而且何時(shí)能夠啟動(dòng)恐怕還是未知數(shù)；南
4、部城區(qū)因?yàn)橹饕袚?dān)居住的功能，雖然目前在售項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量充足，但是因其去為優(yōu)勢(shì)及價(jià)格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，需求仍然較為旺盛。萊山濱海路、觀海路上的項(xiàng)目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進(jìn)行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進(jìn)，在未來(lái)幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應(yīng)量充足。開發(fā)區(qū)供應(yīng)量目前主要集中在開發(fā)區(qū)公安局以西及西南方向，開發(fā)區(qū)外來(lái)人口較多，又有海景優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是中低檔普通商品房還是中高檔海景房，需求量都相對(duì)較大，這樣的供應(yīng)量應(yīng)該來(lái)說(shuō)不算太高。福山區(qū)在售項(xiàng)目的待售量最小，未來(lái)的供應(yīng)量也相對(duì)不大。因?yàn)檫@幾個(gè)區(qū)之中，福山區(qū)
5、無(wú)論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢(shì)，且目前福山區(qū)的項(xiàng)目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應(yīng)上也不會(huì)過(guò)分的高。就目前的情況來(lái)看，福山區(qū)在未來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模人口增長(zhǎng)，因此不會(huì)出現(xiàn)需求急劇增長(zhǎng)的現(xiàn)象，供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)會(huì)穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。未來(lái)2~3年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)供應(yīng)量圖表下圖表中顯示的供應(yīng)量是以目前在售項(xiàng)目待售量和已經(jīng)開工但是尚未銷售的項(xiàng)目供應(yīng)量總和，規(guī)劃項(xiàng)目因?yàn)闀r(shí)間較長(zhǎng)，有很多不確定性，在未來(lái)2～3年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)的可能性不大，因此實(shí)際的參考意義并不大，因此下表中不包含這部分供應(yīng)。（二）四區(qū)價(jià)格總體情況均價(jià)圖577062
6、00500038200100020003000400050006000700080009000芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)元/平米均價(jià)（以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)對(duì)四區(qū)主要樓盤均價(jià)調(diào)查統(tǒng)計(jì)之后，推算出來(lái)的區(qū)域均價(jià)，可能不一定十分精確，但基本能反映出四區(qū)大多數(shù)樓盤的價(jià)格水平。）由于煙臺(tái)獨(dú)特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢(shì)，各個(gè)區(qū)的均價(jià)嚴(yán)格來(lái)講并不準(zhǔn)確，而是應(yīng)該分小片區(qū)來(lái)看，但是它仍然具備一定的參考意義。通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前芝罘區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)在5280元/㎡，由于市中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，整體均價(jià)僅次于萊山區(qū)。當(dāng)然南部城區(qū)、只楚片區(qū)的房?jī)r(jià)與中心城區(qū)的價(jià)格還有較大差距。萊山整體均價(jià)620
7、0元/㎡，對(duì)于這個(gè)價(jià)格，我們并不意外，因?yàn)槿R山區(qū)濱海路海景房的價(jià)格已經(jīng)升到15000元/㎡左右，僅這片區(qū)域的房?jī)r(jià)就將整個(gè)萊山區(qū)均價(jià)拉升了起來(lái)。開發(fā)區(qū)的均價(jià)在5000元/㎡左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價(jià)，其實(shí)從2007年伊始，隨著越來(lái)越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅就一路領(lǐng)先于其他幾個(gè)區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善，也成為房?jī)r(jià)上升較快的重要因素。福山區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)上漲速度比較緩慢，目前在3820元/㎡，今年下半年幾個(gè)高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價(jià)拉高了一些。（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點(diǎn)概述從產(chǎn)品檔次的角度上看，高檔項(xiàng)目無(wú)一例
8、外的出現(xiàn)在了海邊，從開發(fā)區(qū)的天馬相城、維亞灣，芝罘島的西海岸，到萊
