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《【5A版】房地產(chǎn)開發(fā)如何拿地.ppt》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、2007年06月25日地產(chǎn)發(fā)展部如何拿地總計：78頁時間：100分鐘基本知識信息來源獲取途徑拿地步驟總結(jié)心得分享認(rèn)識土地目錄意義土地儲備附加值戰(zhàn)略發(fā)展需求拿地工作的重要性意義在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中土地是第一拿地找錢建房賣房管房土地是做項目的基礎(chǔ)是根本吃著碗里做著鍋里種著田里開著山里土地的屬性總量確定性不可再生性高附加值性多種不對稱性高政策導(dǎo)向性競爭非理性拿地原則前瞻性合法性靈活性合理性認(rèn)識土地土地分類（建設(shè)用地農(nóng)用地未利用土地）會查地類表會查規(guī)劃用地性質(zhì)表基本農(nóng)田一般農(nóng)田集體建設(shè)用地國有農(nóng)用地國有林地國有建設(shè)用地土地概念這些概念和相關(guān)政
2、策規(guī)定要搞清楚并熟悉其對應(yīng)的征地審批程序農(nóng)民補(bǔ)助、拆遷費(fèi)用、土地出讓金、稅費(fèi)……（注：土地評估的價格構(gòu)成中農(nóng)民補(bǔ)助、拆遷費(fèi)用是剛性的，而所有土地出讓金的事情都可以緩一下）。清楚土地最終的價格、付款方式、整體的操作程序等，這樣我們就可以和開發(fā)區(qū)、土地部門等進(jìn)行充分的溝通。把所要了解的情況弄清楚，然后根據(jù)天明的實(shí)際情況，找到一個中心的點(diǎn)。土地評估構(gòu)成宗地要素容積率限高建筑密度綠地率看圖道路交通圖航測圖地界圖宗地圖控制性規(guī)劃圖紅線圖（地塊、建筑)周邊要去找各個區(qū)的土地所所長街道辦事處土地管理所土地稽查等的主要負(fù)責(zé)人了解土地信息市區(qū)內(nèi)部
3、隊用地的轉(zhuǎn)讓房管局熟人介紹因資金、證件不到位的暫停項目地市土地推介會（關(guān)注18個地市）土地信息來源資產(chǎn)管理中心處理的不良資產(chǎn)儲備有土地而缺少開發(fā)資金的房地產(chǎn)公司上網(wǎng)報紙等公開處理信息查詢等途徑公司高層獲取的信息法院查封拍賣的公開信息爛尾樓收購?fù)恋匦畔碓词∮蚧瘧?zhàn)略重點(diǎn)城市戰(zhàn)略鄭州（中牟）信陽商丘漯河新鄉(xiāng)……土地獲取路徑總結(jié)國有土地出讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓行政劃撥租賃作價出資或入股股權(quán)拆分資產(chǎn)剝離土地獲取途徑流線圖土地獲取基本模型見流程組合城中村改造模型基礎(chǔ)工作：列入改造計劃土地確權(quán)用地控規(guī)設(shè)計拆遷項目可行性研究辦理國有劃撥土地證工作模型1經(jīng)
4、濟(jì)適用房工作模型房管局（發(fā)改委）指標(biāo)申請發(fā)改委立項批復(fù)規(guī)劃局選址意見發(fā)改委立可研批復(fù)土地部門征地申請用地規(guī)劃土地證方案審查建設(shè)規(guī)模批復(fù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證銷售許可證工作模型2協(xié)議拿地模型項目建議《項目建議批復(fù)》簽定進(jìn)區(qū)框架協(xié)議遞交《可研報告》《可研批復(fù)》頒發(fā)《選址意見書》頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》簽定《國有土地出讓協(xié)議》項目報審《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請工程報建施工圖審查招標(biāo)備案報建審批質(zhì)檢、安檢審批核發(fā)《施工許可證》核發(fā)《預(yù)售許可證》工作模型3招拍掛拿地模型獲取土地使用權(quán)拍賣公告信息報名競買并買取拍賣文件報送競買資料領(lǐng)
5、取競買號牌在規(guī)定時間、地點(diǎn)參加現(xiàn)場拍賣確定競得人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》簽定土地使用權(quán)出讓合同交納土地使用權(quán)出讓金取得國有土地使用權(quán)證工作模型4了解土地政策和法規(guī)的背景對政策要有預(yù)見性了解新聞背后的新聞拿地前期準(zhǔn)備了解土地政策和法規(guī)的背景對政策要有預(yù)見性了解新聞背后的新聞準(zhǔn)備1研究政策發(fā)現(xiàn)機(jī)會土地是寶稍縱即逝盡可能避開通過招拍掛方式尋找協(xié)議拿地的途徑和辦法準(zhǔn)備2爭分奪秒儲備土地要考慮長中短期項目的配比與結(jié)合準(zhǔn)備3建立考察評估地塊的指標(biāo)體系建立投資分析模具形成征地報告模板準(zhǔn)備4建立評估體系拿地實(shí)戰(zhàn)收集土地信息關(guān)注市場研究政策設(shè)計獲取
6、路徑獲取土地取得土地證搜集土地信息重點(diǎn)集中鄭州土地市場關(guān)注河南其他地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地建立土地交易信息庫步驟1土地政策研究跟蹤國家及地方土地政策最新動態(tài)定期察看國土資源部相關(guān)網(wǎng)站根據(jù)地塊的性質(zhì)，提供對應(yīng)政策法規(guī)支持對目標(biāo)地塊的獲取方式，提供建議步驟2設(shè)計獲取路徑研究地塊相關(guān)資料設(shè)計最佳土地獲取路徑研究有關(guān)政策規(guī)定設(shè)計最佳土地獲取路徑步驟3獲取土地取得土地證進(jìn)行土地儲備步驟4加強(qiáng)基礎(chǔ)工作步驟5土地初判模型按照獲取的信息填寫定性分析表多方面了解詳細(xì)信息初步設(shè)定土地的獲取的途徑步驟6土地投資測算模型實(shí)地勘測地塊，了解地塊周邊情況了解周邊項目和
7、土地價格買航測圖，了解項目規(guī)劃了解規(guī)劃設(shè)計要求或預(yù)設(shè)規(guī)劃設(shè)計要求結(jié)合區(qū)域市場，進(jìn)行物業(yè)發(fā)展建議設(shè)想預(yù)估土地價及產(chǎn)品進(jìn)行成本概算工作模型3了解征地的審批程序步驟7不管是耕地還是荒地或者其它的土地性質(zhì)一定要搞清楚弄明白審批程序2只有把這些事情都清楚之后相應(yīng)政策才會比較清楚哪種土地哪一級部門授權(quán)有哪些權(quán)力審批的程序是什么都要特別清晰審批程序3了解土地評估價格及價格的構(gòu)成步驟8了解重要的分析指標(biāo)步驟9征地時需要對所選城市區(qū)域地段進(jìn)行了解和指標(biāo)分析選定意向地塊后應(yīng)對其有所調(diào)查和了解分析指標(biāo)1具體考慮指標(biāo)如下當(dāng)?shù)厝司晔杖?體現(xiàn)其生活質(zhì)量)
8、城市化程度率人口數(shù)量(可分析潛在客戶群)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)狀況腹地(潛在外延輻射力發(fā)展)地塊周邊環(huán)境:1000米以內(nèi)有無競爭對手、對手實(shí)力如何、樓盤怎樣、附近交通狀況、有無學(xué)校、商務(wù)設(shè)施……分析指標(biāo)2位置面積價格：地價增值空間大政策：可享受優(yōu)惠政策合作方式分析指標(biāo)3
