城市新建小區(qū)公共服務(wù)供給優(yōu)化研究

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1、城市新建小區(qū)公共服務(wù)供給優(yōu)化研究[摘要]小區(qū)作為城市生活的重要場(chǎng)所，其公共服務(wù)水平是關(guān)系民生的大問題。隨著生活的改善，業(yè)主也對(duì)小區(qū)公共服務(wù)水平有了越來越高的要求，然而由于物業(yè)企業(yè)在人、財(cái)、物等方面的限制，很難讓業(yè)主們滿意。本文就蚌埠市小區(qū)為例，闡述李詩雨，杜紅，張順雅，蔡文皎蚌埠小區(qū)公共服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，剖析其存在的問題，最后給出合理化建議，以期為全國(guó)此類問題提供一種思路。[關(guān)鍵詞]物業(yè)企業(yè)業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)一、研究背景房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的帶動(dòng)下得到了發(fā)展壯大，小區(qū)儼然成為最廣大市民的生活場(chǎng)所，小

2、區(qū)物業(yè)管理服務(wù)涉及居民生活的各個(gè)環(huán)節(jié)，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市居民住宅需求日益增加，并且居民生活水平的提升，對(duì)小區(qū)居住環(huán)境有了更高的要求。物業(yè)管理關(guān)系到廣大居民的切身利益，物業(yè)公司是為小區(qū)公共服務(wù)的重要供給方，近些年來，隨著小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，初步建立了較為專業(yè)化，市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，然而各種各樣的問題依然存在，如不完善的規(guī)章制度和體制束縛了小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展：物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低激化了本就存在的物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，并且部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理持不信任態(tài)度；業(yè)主的需求得不到滿足，提出的意見得不到重

3、視等，這些問題勢(shì)必導(dǎo)致業(yè)主不配合物業(yè)工作，從而使物業(yè)不能提供理想的公共服務(wù)，如此形成惡性循環(huán)。在此背景下，本文以蚌埠市新建小區(qū)為例，分析小區(qū)公共服務(wù)出現(xiàn)的問題及癥結(jié)所在，提出合理化建議，以期為全國(guó)小區(qū)公共服務(wù)的供給提供參考，從而達(dá)到提高小區(qū)居民生活質(zhì)量，構(gòu)建和諧小區(qū)，提升城市文明程度的目的。二、蚌埠市新建小區(qū)公共服務(wù)供給的發(fā)展現(xiàn)狀新世紀(jì)以來，隨著市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，蚌埠市城市居民的生活水平有了大幅度的提升，2010年蚌埠城市居民恩格爾系數(shù)為35.7%，2017年為25.9%，這表明蚌埠市居民的消費(fèi)支出更多

4、的用于食品支出之外，反映了城鎮(zhèn)居民在醫(yī)療、教育及個(gè)人發(fā)展上的需求大幅攀升。另外在國(guó)家“單位制體制改革”過程中，這些“單位人”成為了“社會(huì)人”，一系列相??的需求轉(zhuǎn)移到了小區(qū)。近年來，小區(qū)公共服務(wù)供給問題也引起了政府的重視，在小區(qū)公共服務(wù)上投入大量的資金，在小區(qū)醫(yī)療、教育、保潔、治安等方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，然而業(yè)主除了基本的服務(wù)外，越來越多地關(guān)注服務(wù)的質(zhì)量和文化娛樂設(shè)施等進(jìn)一步的需求，顯然這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了業(yè)主的需求。我們?cè)诎霾菏刑杖槐卑缎^(qū)的調(diào)研中了解到，關(guān)乎小區(qū)服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)費(fèi)收取較少，小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)

5、落后，物業(yè)管理人員缺乏專業(yè)性的知識(shí)，并且素質(zhì)有待提升，物業(yè)從業(yè)人員在應(yīng)對(duì)緊急情況時(shí)缺乏足夠的應(yīng)變能力，不能第一時(shí)間處理好突發(fā)事件，個(gè)別從業(yè)人員甚至和業(yè)主時(shí)常發(fā)生沖突，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿，由此帶來的矛盾也會(huì)讓業(yè)主拖延甚至拒繳繳納物業(yè)費(fèi)或者對(duì)物業(yè)費(fèi)的使用情況表示懷疑，加劇了對(duì)物業(yè)企業(yè)的不信任。在我們的240份對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度的有效調(diào)查問卷中，對(duì)物業(yè)服務(wù)的總體滿意度的占比僅為42.5%，由此可見物業(yè)服務(wù)有更大提升空間。以蚌埠市湖光小區(qū)為例說明此問題，湖光小區(qū)位于蚌埠市經(jīng)開區(qū)東海大道北側(cè)，盡管小區(qū)63.5%的

6、人口為本地人，然而由于收入差距、受教育程度等方面的差異明顯，對(duì)小區(qū)公共服務(wù)有著不同或不同程度的需求；另外，老年人和兒童占有相當(dāng)比例，一些供老年人和兒童的娛樂、體育設(shè)施和場(chǎng)地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，一些老年人出現(xiàn)“搶道”，把車道和人行道當(dāng)成了公共娛樂場(chǎng)地，這增加了小區(qū)的安全隱患。另外在我們的調(diào)研中，一些居民抱怨小區(qū)的垃圾時(shí)常未能及時(shí)清理，就此問題我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)清潔人員過少。在小區(qū)治安方面也存在一些問題，偷盜事件時(shí)有發(fā)生，監(jiān)控儀器僅覆蓋了主要道路，存在不少盲區(qū)，另外，小區(qū)保安年齡多為60歲左右，平均年齡在55歲左右，就

7、此問題我們咨詢了物業(yè)，得到的是“我們也想招聘一些年輕的小伙子，但是，你也知道的，年輕人覺得做這個(gè)沒有社會(huì)地位，而且物業(yè)費(fèi)本來就低，我們也不能提供令年輕人滿意的工資，只能招一些年紀(jì)大的過來”。物業(yè)工業(yè)人員也抱怨“我們工資低，工作任務(wù)多，我們也是為了整個(gè)小區(qū)能有更好的生活環(huán)境，但是有時(shí)候我們得不到理解和支持，甚至?xí)退麄儺a(chǎn)生矛盾”。三、蚌埠市新建小區(qū)服務(wù)供給問題分析（一）公共服務(wù)供給供需矛盾物業(yè)企業(yè)作為一種盈利性企業(yè)，過多的關(guān)注于利潤(rùn)高、投資見效快的服務(wù)項(xiàng)目。如在蚌埠市龍湖春天小區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)，在停車位建設(shè)上越來

8、越多，但是仍滿足不了迅速增加的私家車，一些業(yè)主甚至把車停在綠化區(qū)域，這不僅破壞了小區(qū)環(huán)境，還給小區(qū)管理增加了難度。我們還發(fā)現(xiàn)在近年新增加的停車位，多是在地面上而不是在地下，在地下停車，可以實(shí)現(xiàn)人車分流，對(duì)小區(qū)價(jià)值的提升大有裨益，隨后我們了解到，地面上停車位的價(jià)格高于地下停車位。在小區(qū)的公共設(shè)施上，物業(yè)企業(yè)似乎并沒有那么上心，在體育活動(dòng)設(shè)施和娛樂設(shè)施上，很多并沒有定期進(jìn)行檢查維修，小區(qū)綠化工作存在敷衍等勢(shì)必引發(fā)業(yè)主