小產(chǎn)權房的困境及其解決辦法淺析

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1、小產(chǎn)權房的困境及其解決辦法淺析【摘要】近年來，關于小產(chǎn)權房的討論可謂愈演愈烈，尤其是房價的不斷飆升，更使得小產(chǎn)權房變得炙手可熱，雖然各級政府針對當?shù)匦‘a(chǎn)權提出了多種途徑，但收效甚微。本文通過分析小產(chǎn)權房的由來及其現(xiàn)在所面臨的困境問題，嘗試提出解決小產(chǎn)權房的多方出路?！娟P鍵詞】小產(chǎn)權房困境出路小產(chǎn)權問題近年來所引發(fā)的一系列問題和爭議成為各界關注的焦點，這一在我國城鄉(xiāng)二元土地制度背景下誕生的產(chǎn)物究竟為何愈演愈烈？小產(chǎn)權房的問題在我國房地產(chǎn)市場上形成已有多年，尤其是近幾年，由于城市商品房價格的高居不下，小產(chǎn)權的蔓延也是更加肆無忌憚，遍布于全國各地，特別是北京深圳這些大中城

2、市的周邊地區(qū)。小產(chǎn)權房為何如此有市場？近幾年城市商品房價格持續(xù)高漲，不管是剛畢業(yè)的大學生，還是工薪階層，相當一部分群眾是買不起房的，而城市周邊的土地屬于農(nóng)村集體，不需要交土地出讓金及稅費等，其房屋價格相對于城市商品房來說十分低廉，于是就會有一大部分低收入者退而求便宜的選擇小產(chǎn)權房。那么隨之產(chǎn)生的問題便是為什么商品房的價格會如此之高呢？首先是因為開發(fā)商在獲得土地時需要通過招拍掛的形式交納較高的土地出讓金，一方面是由于“地王”的存在，往往競出天價，而這一天價又必然作為成本帶入房價中。另一方面是由于政府部門高度壟斷土地供應市場和土地需求者的競爭性市場存在著不對稱不平衡，除

3、了土地出讓金之外，還有一部分就是來源于復雜繁多的稅費，而這兩大部分在小產(chǎn)權房中是不存在的，這也是人們追逐的根本原因。小產(chǎn)權房雖然有著極大的“優(yōu)勢”，但對于這些風險來說，我們?nèi)孕柚斏鞫?，再加上近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是逐步走上正軌，步入了新常態(tài)。信貸環(huán)境寬松，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于購房者而言，降息降準可提高銀行放貸額度，縮短周期和降低購房成本。有數(shù)據(jù)表明，2015年1月2月土地成交指標下滑明顯，土地成交價款也略有下降，企業(yè)拿地愈發(fā)謹慎，這必將導致了房價的上漲速度減緩，使一部分猶豫不決的城市居民放棄購買小產(chǎn)權房，持觀望態(tài)度看待城市的商品房。宏觀政策總體有利于房地

4、產(chǎn)市場的健康發(fā)展。地方各級政府響應上級號召，通過制定政策條例來規(guī)范市場行為，比如2015年9月24日山西省十二屆人大常委會第22次會議表決通過《山西省國有土地上房屋征收和補償條例》，該條例的推出將促進房屋拆遷工作更為人性化，規(guī)范城市房屋拆遷行為，整頓土地市場等，總體上有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這些有利因素都可以看出，在整個大的背景下房地產(chǎn)市場的發(fā)展是健康平穩(wěn)的，這對于解決小產(chǎn)權房問題提供了一個良好的市場背景。針對小產(chǎn)權房問題的解決措施，大部分都希望通過一定的手段使其合法化。這里對各界爭論的主要措施進行分析，提出有效解決方法。首先是回收。一般情況下回收時可以予以一定的

5、經(jīng)濟補償，這里存在一個問題就是，小產(chǎn)權房的大肆建設使得對其回收將牽扯到一大批人，而對于他們的住房問題，在近時間內(nèi)解決也是不現(xiàn)實的，因此單純回收不太可能。其次是轉(zhuǎn)正，因為小產(chǎn)權房目前已經(jīng)占據(jù)了整個房地產(chǎn)市場的很大一部分，數(shù)量龐大，比如在深圳小產(chǎn)權房占到了住房總量的一半，不過全部回收將會使大量人失去住所，嚴重可能會引起社會的不穩(wěn)定。加上小產(chǎn)權房本身的地價成本低，如果轉(zhuǎn)為商品房，會使得其他利益主體的利益受損。還有就是轉(zhuǎn)為廉租房，大部分是比較贊同把小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)為廉租房這一想法，將這些房屋變?yōu)檎畱袚纳鐣Ｕ县熑?，用于當?shù)氐纳鐣Ｕ?，也省去了補交土地出讓金的麻煩。同時將小產(chǎn)

6、權房納入城市房屋保障體系，有利于行政管理和社會穩(wěn)定，但是這一方法有可能會傷害到小產(chǎn)權房持有人的利益，所以還有待完善。單純采用一種方法很難做到合理合法全面，所以在處理過程中，既要依法，又要求地方各級政府根據(jù)實際情況區(qū)別對待。當然，不管采取哪種方法都要輔以其他方面情況的不斷完善，才能有效處理這一艱巨的任務。一是要從根源上著手，改變我國城鄉(xiāng)二元制的結(jié)構，積極建設城鄉(xiāng)一體化的土地流轉(zhuǎn)制度，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場是解決小產(chǎn)權房現(xiàn)象的理性選擇，同時也有助于縮小城市居民與農(nóng)村村民的收入差距，完成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。二是要加強政府管制，明確政府職能。有建設部門工作人員表示，按照《

7、房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，建設部門有權對商品房的違法進行查處，但對非城鎮(zhèn)國有土地上的房屋管理，他們卻“無權”干預，而對于監(jiān)管方面，很多部門雖有監(jiān)管權卻沒有執(zhí)法權，這也導致政府部門無從下手，所以應該對各部門職能進行細化，職權重疊交叉的地方應通過立法予以明確，確保對小產(chǎn)權房的監(jiān)管到位。三是要進行政策管理。近幾年，全國各地都在積極開展農(nóng)村集體土地的確權登記發(fā)證工作，目的就是對小產(chǎn)權房進行普查，明確其產(chǎn)權歸屬，為接下來的整頓工作打好基礎，要正確把控中央政府政策走向，明確住房社會保障仍是重中之重?！緟⒖嘉墨I】吳學知，陳澤勇，馮薇.深圳市小產(chǎn)權房類型、成因思考[J].特區(qū)經(jīng)濟，2