折現(xiàn)率貼現(xiàn)率還原率報酬率

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1、資本化率貼現(xiàn)率折現(xiàn)率利率內(nèi)部收益率一、資本化率（又稱還原利率）1、概念：資本化率是用來將房地產(chǎn)的純收益資本化時采用的一種折現(xiàn)率。是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。實質(zhì)是一種資本投資收益率。2、應(yīng)用：應(yīng)用于收益法估價，收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。3、如何確定（1）市場提取法。（2）復(fù)合投資收益率法（3）投資收益率排序插入法（4）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（5）收益風(fēng)險倍數(shù)法4、影響因素：（1）自有資本所占比率；（2）外來資本

2、(如借貸)利息；（3）因老化(折舊、功能下降等)產(chǎn)生的貶值和收益降低(相對值)；（4）因通貨膨脹帶來的不動產(chǎn)增值和收益的增加(絕對量)；（5）還貸后自有資金的增加。（6）風(fēng)險的補(bǔ)償、免稅政策及不動產(chǎn)類形、位置、年代、租約、結(jié)構(gòu)等也影響資本二、貼現(xiàn)率：1、概念：貼現(xiàn)率是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。2、應(yīng)用：貼現(xiàn)的比率就是貼現(xiàn)率。貼現(xiàn)是指票據(jù)持有人在票據(jù)到期之前以貼付一定利息的方式向銀行轉(zhuǎn)讓票據(jù)兌取現(xiàn)金。銀行放款的一種形式。貼現(xiàn)對持票人來說是出讓票據(jù)，提前收回

3、墊支于商業(yè)信用的貨幣資金；對貼現(xiàn)公司或銀行來說則是向持票人提供銀行信用。銀行根據(jù)市場利率以及票據(jù)的信譽(yù)程度規(guī)定一個貼現(xiàn)率，計算出貼現(xiàn)日至票據(jù)到期日的貼現(xiàn)利息。貼現(xiàn)利息＝票據(jù)面額×貼現(xiàn)率×票據(jù)到期期限。持票人在貼付利息之后，就可以從銀行取得等于票面金額減去貼現(xiàn)利息后的余額的現(xiàn)金，票據(jù)的所有權(quán)則歸銀行。票據(jù)到期時，銀行憑票向出票人兌取現(xiàn)款，如遭拒付，可向背書人索取票款。票據(jù)貼現(xiàn)按不同的層次可分為貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)兩種，商業(yè)銀行對工商企業(yè)的票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)稱貼現(xiàn)，中央銀行對商業(yè)銀行已貼現(xiàn)的未到期工商企業(yè)票據(jù)再次貼現(xiàn)，稱再貼現(xiàn)或重貼現(xiàn)。（背書人：背書是一

4、種票據(jù)行為，是票據(jù)轉(zhuǎn)讓的一種重要方式。背書是由持票人在匯票背面簽上自己的名字，并將匯票交付給受讓人的行為。這里的持票人稱為背書人，受讓人稱為被背書人。）中央銀行通過變動貼現(xiàn)率來調(diào)節(jié)貨幣供給量和利息率，從而促使經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮。當(dāng)需要控制通貨膨脹時，中央銀行提高貼現(xiàn)率。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時，銀行就會增加向中央銀行的借款，從而準(zhǔn)備金增加，利息率下降，擴(kuò)大了貨幣供給量，由此起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。1、如何確定：貼現(xiàn)率是受市場資金供求狀況變化而自發(fā)形成的，再貼現(xiàn)率則是由中央銀行規(guī)定的。計算公式為：貼現(xiàn)率＝一般貸款利率（1＋貼現(xiàn)期）×一般貸款利率2、影響因素：

5、宏觀的經(jīng)濟(jì)市場狀況，社會的穩(wěn)定程度。一、折現(xiàn)率1、概念：是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率,是將未來的資金折算成現(xiàn)價的一種工具,可以說是資金的時間價值的一種體現(xiàn)。2、應(yīng)用：折現(xiàn)率應(yīng)用較為廣泛，可用于無形資產(chǎn)評估，資產(chǎn)評估等。投資者對投資收益的期望、對投資風(fēng)險的態(tài)度，都將綜合地反映在折現(xiàn)率的確定上。3、如何確定：從構(gòu)成上看，資產(chǎn)評估中的折現(xiàn)率應(yīng)由兩部分組成：一是無風(fēng)險報酬率，而是風(fēng)險報酬率，即折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率。如果風(fēng)險報酬率中不包含通貨膨脹率，則折現(xiàn)率又可表示為：折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率+通貨膨脹率。4、影響

6、因素：（1）資本市場的發(fā)達(dá)程度及資本的稀缺性（2）經(jīng)濟(jì)增長速度和消費(fèi)增長率（3）通貨膨脹水平二、利率1、概念：利率又稱利息率。表示一定時期內(nèi)利息量與本金的比率，通常用百分比表示，按年計算則稱為年利率。2、應(yīng)用：利率是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要工具之一。是影響匯率最重要的因素。3、如何確定：由于利率的應(yīng)用范圍廣泛，確定方法也多種多樣?；鶞?zhǔn)利率是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，存款利率暫時不能上、下浮動，貸款利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%至上浮70%。4、影響因素：（1）利潤率的平均水平（2）資金的供求狀況（3）物價變

7、動的幅度（4）國際經(jīng)濟(jì)的環(huán)境（5）政策性因素一、內(nèi)部收益率1、概念：是一項投資可望達(dá)到的報酬率，是能夠使投資項目凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，就是在考慮了時間價值的情況下，使一項投資在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量現(xiàn)值，剛好等于投資成本時的收益率。2、應(yīng)用：內(nèi)部收益率能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個項目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對比，確定這個項目是否值得建設(shè)。使用借款進(jìn)行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時，內(nèi)部收益率法可以避開借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕

8、對值，一個內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。所以在各個方案選比時，必須將內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值結(jié)合起來考慮。3、如何確定：(1)在計算凈現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，如果凈現(xiàn)值是正值，就