新家園調(diào)研企劃報告

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1、新家園調(diào)研報告第一部分基本資料21-1自然地理環(huán)境21-2社會經(jīng)濟環(huán)境21-3歷史人文環(huán)境31-4未來規(guī)劃遠(yuǎn)景4第二部分立地環(huán)境分析132-1地理位置132-2交通網(wǎng)絡(luò)132-3公共建設(shè)及影響152-4立地環(huán)境162-5基地位置評估162-6基地使用狀況17第三部分廈門市房地產(chǎn)市場走勢分析183-1上半年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況分析183-2上半年廈門市商品房銷售行情213-3商場、住宅、車庫銷售行情走勢273-4小結(jié)31第四部分新家園周邊在售樓盤分析324-1廈門市近期高檔樓盤分析324-1-1高檔樓盤分布及分析324-1-2商務(wù)型高尚住宅324-2禾祥片區(qū)樓盤調(diào)查分析334-3競爭性

2、樓盤比較分析51第五部分項目SOWT分析525-1項目地理位置及特點525-2項目優(yōu)勢分析及因素分解525-3項目劣勢分析及因素分解535-4項目機會分析及因素分解535-5項目威脅分析及因素分解54第六部分項目定位建議及目標(biāo)客源群特性分析5556廈門實和房產(chǎn)咨詢有限公司開發(fā)部第一部部分基本資料1-1自然地理環(huán)境開元區(qū)地處素有“海上明珠”美譽的廈門島的中部，依山傍海，風(fēng)景秀麗。開元區(qū)區(qū)境東西走向，橫跨新老市區(qū)，東南面與小金門隔海相望，西南面與鼓浪嶼一水之隔，南北分別與思明區(qū)和湖里區(qū)接壤。全區(qū)面積54平方公里，總?cè)丝?2．7萬人，其中戶籍人口29．7萬人。開元區(qū)是廈門市黨政軍機關(guān)所在地，也

3、是經(jīng)濟特區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。1-2社會經(jīng)濟環(huán)境作為廈門經(jīng)濟特區(qū)的一個組成部分，開元區(qū)隨著特區(qū)建設(shè)的發(fā)展而發(fā)展，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)都取得了令人矚目的成績。"九五"期間，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值以25%以上的速度發(fā)展，全區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的運行態(tài)勢。2001年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值35.42億元（現(xiàn)價），比增18.3%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為0.5:41.3:58.2。完成財政收入6.94億元，比增27.7%，年凈增加額連續(xù)兩年超1.5億元。引進(jìn)外資項目總投資額1.36億美元，比增150%；內(nèi)聯(lián)項目總投資額14.40億元人民幣(其中千萬元以上項目的投資總額達(dá)10.31億元)；企業(yè)出口創(chuàng)匯2.44億

4、美元，比增44.9%。完成固定資產(chǎn)投資19.20億元，比增15.5%。　　56廈門實和房產(chǎn)咨詢有限公司開發(fā)部開元區(qū)確立了"突出發(fā)展重點，擴大三產(chǎn)舞臺"、"大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和規(guī)模經(jīng)濟"、"營造良好環(huán)境，推動百舸爭流"的發(fā)展方向，加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，取得明顯成效。第三產(chǎn)業(yè)從1999年起在經(jīng)濟中所占比例首次超過第二產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從"二三一"到"三二一"的質(zhì)的轉(zhuǎn)變，成為財政收入增長的主要因素。科技在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中的作用得到發(fā)揮，先后兩次獲得"全國科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)"光榮稱號，一批列入國家"863"計劃、973計劃的高科技項目進(jìn)駐開元，并在其東部初現(xiàn)光電產(chǎn)業(yè)城的雛形。開元科技園被納入廈門

5、火炬高新區(qū)"一區(qū)多園"管理，享受火炬高新區(qū)政策輻射區(qū)的相關(guān)政策；開元區(qū)生產(chǎn)力促進(jìn)中心被列入全省首批重點"中心"。開元科技孵化中心已有20家科技型企業(yè)入駐孵化，其中有3家企業(yè)承擔(dān)國家863計劃項目，1家企業(yè)列入科技部科技成果推廣計劃，1個博士后流動站，成為發(fā)展科技型企業(yè)、進(jìn)行科技招商的重要基地。骨干企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的地位日顯突出，成為全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)70%，商業(yè)年營業(yè)額上億元的企業(yè)9家。非公有制經(jīng)濟在二、三產(chǎn)中已占據(jù)主導(dǎo)地位，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值約50%左右，個體私營經(jīng)濟在第三產(chǎn)業(yè)特別是在商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)中占重要地位。1-3歷

6、史人文環(huán)境56廈門實和房產(chǎn)咨詢有限公司開發(fā)部從歷史因素來看，由于禾祥西路建設(shè)了廈門較早的商品房項目，吸引了當(dāng)時較為富有，有能力改善住房條件的人士在此置業(yè)，這一趨勢在隨后的開發(fā)中不斷得到加強，中上階層人士在此聚居，使禾祥東西路的居民構(gòu)成較為單純，并形成了人們心目中富人區(qū)的概念。1-4未來規(guī)劃遠(yuǎn)景員當(dāng)-江頭地區(qū)分區(qū)規(guī)劃規(guī)劃范圍北至狐尾山、仙岳山、園山與湖里分區(qū)相連，南至禾祥西、東路與舊城分區(qū)相連，西至西海域岸線，東至鐵路線與本島東北部分區(qū)相連，總用的面積1788.21公頃，規(guī)劃總?cè)丝?2.65萬人。該區(qū)是廈門本島中心區(qū)組團(tuán)的重要組成部分，是全市的政治、金融、文化中心，是以城市中心、次中心及居

7、住為主體的廈門市核心區(qū)。本分區(qū)形成“一帶二中心九組團(tuán)”布局結(jié)構(gòu)：一帶：員當(dāng)水體和周邊綠化帶形成一條自然景觀帶，楔入分區(qū)中央，以之連接員當(dāng)城市中心區(qū)和江頭次中心，并向西與西海域相接。二中心：56廈門實和房產(chǎn)咨詢有限公司開發(fā)部員當(dāng)城市中心區(qū)：圍繞員當(dāng)外湖、內(nèi)湖和白鷺洲，以湖濱北路和湖濱南路為主軸的南北兩個區(qū)域內(nèi)構(gòu)成廈門市的城市中心區(qū)。該中心區(qū)是以商務(wù)、金融、行政辦公和文化休閑娛樂為主的廈門市城市中心區(qū)。江頭次中心區(qū)：在江頭地區(qū)形成以大型