美國房地產(chǎn)仍具長期投資價值

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1、美國房地產(chǎn)仍具長期投資價值美國的房子貴嗎？美國房地產(chǎn)市場并未泡沫化。如果川普政府和美聯(lián)儲的政策不太激進(jìn)，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。今年以來，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和一些投資了美國房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)信托基金的國內(nèi)朋友開始擔(dān)心，經(jīng)過了幾年的持續(xù)性復(fù)蘇，是不是該到市場拐點(diǎn)的時候了？擔(dān)心房地產(chǎn)市場崩潰的理由主要有幾個方面：第一，很多美國城市的房價已經(jīng)達(dá)到或者超過了2008金融危機(jī)前的高度。甚至部分地區(qū)的上漲趨勢仍在加速，比如矽谷和西雅圖。第二，美聯(lián)儲今年計劃加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價格的上漲，部分地區(qū)的房產(chǎn)交易量開始萎縮。這被很多相信技術(shù)指標(biāo)

2、的投資者認(rèn)為是趨勢反轉(zhuǎn)前的信號。這種推理在很多方面得到了驗(yàn)證，甚至看起來現(xiàn)在就像極了2007年房地產(chǎn)次貸危機(jī)前的場景。如果對房地產(chǎn)信托基金（REITS）的價格曲線稍作分析就可以發(fā)現(xiàn)，其名義價格確實(shí)已經(jīng)達(dá)到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯(lián)儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數(shù)次美聯(lián)儲議息會議都對價格指數(shù)構(gòu)成干擾。二季度幾個月的建筑開工許可證發(fā)放明顯減少，可以認(rèn)為是交易量萎縮的重要標(biāo)志。但是如果我們更近距離的觀察美國房地產(chǎn)市場，又會發(fā)現(xiàn)那麼多的本質(zhì)不同。美國房地產(chǎn)仍具長期投資價值3/3從房屋實(shí)際價格來看，其實(shí)比2008年的高度還是有很大差

3、距的。在比較價格時，我們應(yīng)當(dāng)充分考慮到貨幣因素。在應(yīng)對危機(jī)的這10年時間里，為壓低長端利率，美聯(lián)儲進(jìn)行了數(shù)次量化寬松操作。巨量貨幣對市場的沖擊，難免造成名義價格的失真。華爾街投行進(jìn)行了價格指數(shù)調(diào)整后再進(jìn)行對比。他們發(fā)現(xiàn)即使房價再增長20%左右，總體價格仍然處在較為健康的區(qū)間，還談不上泡沫化。從房屋擁有率來看，現(xiàn)在是64%，處於美國歷史上最低的時期，進(jìn)一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務(wù)實(shí)力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結(jié)合金融危機(jī)以來美國較高的失業(yè)率，這就很容易理解。這一點(diǎn)在美國的年輕人“千禧一代”中表

4、現(xiàn)得特別明顯。由於工作機(jī)會向新興市場國家轉(zhuǎn)移，很多大學(xué)生畢業(yè)后馬上陷入失業(yè)。為了應(yīng)付隨即而來的學(xué)生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀(jì)卻無法獨(dú)立。現(xiàn)在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里，甚至還得伸手向他們要生活費(fèi)。但隨著一部分跨國企業(yè)重新回到美國和就業(yè)市場的快速改善，他們最終還是會走向職場，最終成為房地產(chǎn)市場的新買家。從房地產(chǎn)貸款質(zhì)量來看，銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)過於謹(jǐn)慎，貸款違約率不斷下降，不像危機(jī)前的逐步上升。當(dāng)前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執(zhí)政的8年時間里通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進(jìn)行了非常嚴(yán)格的規(guī)定，并對違規(guī)的華爾街投行動輒幾十億

5、美元的高額罰款。為了規(guī)避合規(guī)風(fēng)險，很多銀行現(xiàn)在大幅縮減了房貸業(yè)務(wù)。即使從事該業(yè)務(wù)的銀行，對購房首付的要求提高，對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因?yàn)楹苄〉蔫Υ枚痪馨l(fā)貸款。Dodd-Frank法案還對擴(kuò)大金融危機(jī)的復(fù)雜金融產(chǎn)品進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。比如，通過杠桿放大房地產(chǎn)支持債券（MBS）的分級CDO產(chǎn)品，美聯(lián)儲對承銷券商進(jìn)行了極高的風(fēng)險準(zhǔn)備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這類產(chǎn)品的交易量也大幅度萎縮，已經(jīng)沒有可能再興風(fēng)作浪了。從租金房價比來看，較高的租金對房價形成有效支撐?；仡櫞钨J危機(jī)中的群體性拋盤行為，我們可以發(fā)現(xiàn)，很多房主要麼是因

6、為失業(yè)，要麼是無力承擔(dān)升息造成的月供上漲，被迫強(qiáng)制平倉。和危機(jī)前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區(qū)域甚至達(dá)到15%。即使房主偶然失業(yè)，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產(chǎn)稅，完全沒有必要像危機(jī)前一樣扎堆拋盤了。而且失業(yè)群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對房價就形成越強(qiáng)有力的支撐。3/3超高的租金收益率在美國也形成了“以租養(yǎng)房”的群體。經(jīng)濟(jì)條件不錯的房主常常會通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當(dāng)於幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩(wěn)健的投資方式吸引了很多國外資金，對市場形成進(jìn)一步支撐。如果我們由此

7、就得出可以全面看多美國房地產(chǎn)市場的結(jié)論，可能又顯得過於輕率。我們還應(yīng)該看到其他的一些風(fēng)險因素。除了美聯(lián)儲的加息，下半年即將到來的還有縮表，會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯(lián)邦基金利率，對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機(jī)，美聯(lián)儲曾經(jīng)購買了大約市場上40%的房地產(chǎn)支持債券。如果為了縮減資產(chǎn)負(fù)債表而把這部分債券重新投放回市場，就會對房產(chǎn)借貸利率形成直接提升，當(dāng)然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細(xì)的觀察美聯(lián)儲縮表的節(jié)奏和力度。