朗豪坊與apm特色淺析

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1、朗豪坊與APM特色淺析(2005-12-0117:10:21)轉(zhuǎn)載分類：行業(yè)與視野朗豪坊與APM皆為近期香港在舊區(qū)發(fā)展的大型商場組合，二者都能創(chuàng)造出潮流熱點(diǎn)，并成為城中輿論的焦點(diǎn)。本文旨在比較分析兩個商場在項(xiàng)忖發(fā)展規(guī)劃上的成功要素，為其它商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供參考及借鑒。朗豪坊與APM項(xiàng)目概況在旺角的朗豪坊與官塘的APM,雖同為舊區(qū)重建計(jì)劃，但在建筑設(shè)計(jì)、規(guī)模、客戶群及主題方面均有所不同。這與兩者所在地區(qū)的特性不同有關(guān)。旺角區(qū)是香港運(yùn)輸干道的屮樞，其經(jīng)濟(jì)活動以商業(yè)為主，旅游業(yè)為輔，是香港的主要購物和消閑中心，是年輕人及游客主要聚集地區(qū)。而朗豪坊

2、所在薩蘭街，則是香港品流復(fù)雜的舊區(qū)之一。官塘區(qū)是香港最早發(fā)展的市區(qū)之一，人口密集，并為IH的工業(yè)區(qū)。rti于近年香港工業(yè)轉(zhuǎn)型，很多工業(yè)都把生產(chǎn)工序向國內(nèi)遷移，因此空置的工業(yè)大廈單位都陸續(xù)改為寫字樓或工貿(mào)混合用途。表一、朗豪坊及APM商場概況比較朗家坊APM建筑設(shè)計(jì)?前衛(wèi)為主，著重氣氛?店鋪面積較小、光線較暗?較多斜路及樓梯?突出年輕形象?店鋪較寬、光線校強(qiáng)?走廊較闊、毋英尺電梯比例校高概念年輕、新潮日與夜的潮流聚點(diǎn)面積60萬平方英尺63萬平方英尺樓高15層10層商鋪數(shù)目300間170間客群15至35歲20至39歲單日人流20萬23萬出租率

3、99.5%100%租金每英尺50元至300元每英尺80元至200元朗豪坊與APM發(fā)展規(guī)劃要素分析朗豪坊及APM同樣為舊區(qū)注入新的生命力，兩者的成功主耍取決于選址、主題定位、業(yè)態(tài)組合及建筑規(guī)劃等要素。1.選址地產(chǎn)界的知名黃金定律為“位置.位置.位置=對于大型購物商場來說，更是項(xiàng)H規(guī)劃中最需要謹(jǐn)慎的因素。朗豪坊，位于旺角心臟地帶，位置選擇極佳。商場處于A旺角中心點(diǎn)，現(xiàn)時無論地鐵站、小巴及巴士站等，均近在咫尺；為了增加易達(dá)性，發(fā)展商鷹君集團(tuán)更斥資1億元在地下挖一條隧道通往地鐵站。在集客能力方面，旺角位于九龍中部，是香港最熱鬧的地區(qū)之一，亦是一個

4、游客必到心的地方，區(qū)內(nèi)有多家酒店，是九龍區(qū)人流最多的地區(qū)APM,位于東九龍的交通樞紐一官塘，在東九龍區(qū)是人流集散最方便的地方。商場直通地鐵站，并有三條天橋貫穿：包括把地鐵A2出口的天橋拓闊2()英尺，另建連接同仁街、政府合署、裕民坊的天橋，最后是連接港貿(mào)中心的天橋，符合地點(diǎn)便利原則。在集客能力方面，官塘附近有工廠區(qū)、寫字樓及住宅區(qū)，60萬居住人口及30萬工作人口構(gòu)成強(qiáng)大的人流后盾。2.主題定位商場的主題定位，必須和其主要商圈相配合，定位的準(zhǔn)確與否是商場成功的基木。朗豪坊與APM都針對其市場選擇設(shè)計(jì)相應(yīng)的主題定位。朗豪坊因應(yīng)區(qū)內(nèi)消費(fèi)者主要是

5、年輕人，商場以為時下年輕人提供最時尚的文化為宗旨，他們的目標(biāo)是15至34歲的年輕人，以中高檔貨品吸引他們。商場內(nèi)無論是食肆、服飾、精品以及娛樂活動等，都是為年輕人度身訂造，例如超長扶手電梯、數(shù)碼天幕，都是為顧客提供新鮮感，吸引年輕人。官塘的APM在定位上略比朗豪坊成熟，商場開業(yè)前，發(fā)展商在東九龍做過4次大型調(diào)查，了解人口分布、住屋、教育、收入等情況；又在商場附近做了超過10次小組調(diào)查，發(fā)現(xiàn)逛商場者70%大多數(shù)都是女性,而且多數(shù)喜歡下班或放學(xué)后逛街。根據(jù)調(diào)查，APM最終鎖定20至39的消費(fèi)群，并以夜、年輕、女性及人眾化為主題，旗幟鮮明。商場

6、從名稱上就配合其主題定位，取意H與夜（AM、PM），場內(nèi)商鋪的關(guān)閉時間也較其他商場晚，突出其“夜”的主題。內(nèi)部設(shè)計(jì)及推廣活動方面，也處處突出其年輕主題，例如場內(nèi)有過百部LCD屏幕，不停播放時尚資訊，到處還有會玩魔術(shù)、雜耍、唱歌的年輕服務(wù)大使，并設(shè)計(jì)了一個性格開朗、求知欲強(qiáng)的新世代人類——“AMPER"為代表人物。1.業(yè)態(tài)組合商場的業(yè)態(tài)組合必須與主題配合。好的業(yè)態(tài)組合能夠引起人們興趣、帶動人潮、延長顧客逗留時間、增加顧客購買機(jī)會、提高客單價，進(jìn)而創(chuàng)造購物屮心利潤。針對本身定位，朗豪坊在商鋪組合上以中、高檔為主，有以下購物焦點(diǎn):：國際零售品牌

7、、化妝品及美容飾物、年輕、時尚新款時裝、生活潮流及意念商鋪。其中75%的商戶是首次踏足旺角。商場還設(shè)有兩個特區(qū)“Spiral”及“Ozone”。8樓至11樓的Spiral螺旋形式購物廊，約提供100個商鋪，主要吸納以年輕一族為消費(fèi)對象的獨(dú)立商戶。位于13樓的Ozone,有各式各種不同的茶座及酒吧，且配有香港首個“數(shù)碼天幕“，可提供現(xiàn)場娛樂節(jié)目。表二、朗豪坊各層主題及商鋪分布朗家坊各層主題地庫至3樓零售（珠寶、時裝等）4樓通天廠場及美食廣場5至7樓零售（珠寶、時裝等）8至12樓TheSpiral（潮帝地帶）13樓TheOzone（酒吧及Ca

8、fe）圖一、朗豪坊業(yè)態(tài)組合（注：不包括Spiral及Pzone）圖二、APM業(yè)態(tài)組合APM突出潮流，聚集了年輕人雜志里的各種品牌，并結(jié)合香港年輕人崇尚日本潮流的特點(diǎn)，在業(yè)態(tài)組合上也突出tl本時