香港新世界大廈物業(yè)接管驗(yàn)收方案

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1、香港新世界大廈接管驗(yàn)收方案上海物業(yè)管理有限公司二00二年七月-41-目錄項(xiàng)目頁碼1.接管驗(yàn)收整體計(jì)劃32.物業(yè)驗(yàn)收移交程序53.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料64.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)95.物業(yè)驗(yàn)收管理制度116.房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)137.設(shè)施成品保護(hù)方案218.附表接管驗(yàn)收整體計(jì)劃-41-一、依照業(yè)主方──新世界xx物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的《中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行：A辦公層區(qū)域（L12

2、～L57）和各設(shè)備房[塔樓部分]：7月20日到8月24日B商場(chǎng)部分（B3～L3）及車庫[裙樓部分]：9月8日到10月28日二、接管必備資料如下1.竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；3.工程項(xiàng)目竣工圖；4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的

3、試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10.圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說明；12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；13.所有工程項(xiàng)目通過國家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及

4、保養(yǎng)。三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1.上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部）2.其它相關(guān)人員-41-二、接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。三、接管工作程序1.接管工作準(zhǔn)備階段1.1熟悉接管各層面的情況1.2接管工作應(yīng)備文件a.驗(yàn)收接管流程b.相關(guān)驗(yàn)收文件c.相關(guān)驗(yàn)收表格d.成品保護(hù)方案1.3接管人力與器具準(zhǔn)備1.4接管前人員培訓(xùn)2.接管工作運(yùn)作階段2.1進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。2.3接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由

5、管理公司存檔備案。2.4接管合格，鑰匙移交管理處。3.接管繕后階段3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。3.2對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。3.3對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。3.4對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。3.5對(duì)部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。物業(yè)驗(yàn)收移交程序根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主(或租戶)入住的情況不同，發(fā)展商(或大業(yè)主)可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公

6、司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。一、物業(yè)驗(yàn)收條件-41-物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿足以下首要條件：1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明)；2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料；3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款；4.出示政府有關(guān)職能部門(詳見附表)驗(yàn)收證明；5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；6.提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告；8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。二、拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1.嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)；2.未能

7、通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收；3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離；4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉；5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。三、缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況，管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重，則向發(fā)展商(或大業(yè)主)建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。四、試運(yùn)行若部分設(shè)