初探物業(yè)專項維修資金使用難、續(xù)籌難的解決辦法

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1、初探物業(yè)專項維修資金使用難、續(xù)籌難的解決辦法改革開放三十年來，城市化進程突飛猛進。商品住宅的大批建設，既改善了廣大市民的住房條件，同時，也帶來了物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修和后續(xù)資金保障等一系列社會問題。我市從2001年底開始實施物業(yè)專項維修資金管理辦法，將專項用于物業(yè)共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新及改造的物業(yè)維修資金，納入政府日常監(jiān)管，并明確規(guī)定，物業(yè)維修資金實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。十年來，交存物業(yè)維修資金的房屋覆蓋全市的商品房開發(fā)、經(jīng)濟適用房建設和拆遷安置房建設等三大領域，交存

2、的本金達30255.5萬元，交存的房屋4037幢，交存的面積1079.7萬平方米，交存的業(yè)主約6.6萬余戶。物業(yè)共有部分、共有設施設備保修期滿后的維修、更新及改造動用的物業(yè)專項維修資金529.4萬元，涉及分攤的物業(yè)面積213.9萬平方米（含二次及以上使用分攤的重復面積），涉及分攤的業(yè)主約1.7萬戶（含二次及以上使用分攤的業(yè)主重復戶數(shù)），確保了廣大業(yè)主的房屋正常使用。物業(yè)專項維修資金的中長期銀行定期存款所產(chǎn)生的預期增值利息約5371.7萬元，按照一年期銀行定期存款利息標準分配到各業(yè)主的增值利息約2633.4萬元。自主開發(fā)的物業(yè)專項維修資

3、金信息管理系統(tǒng)，已正常運行五年，建設單位、物業(yè)地址、分戶面積、本金額、增值額、使用額等幢戶信息，基本達到管理要求，使用分攤、年度結(jié)息等操作功能實現(xiàn)自動化，年度公報、業(yè)主查詢、現(xiàn)場公示等信息公開情況，基本滿足相關部門和廣大業(yè)主的要求。一、物業(yè)現(xiàn)狀和面臨的問題目前，我市交存物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，按區(qū)域（或地址）統(tǒng)計，有183處，涵蓋富春街道、東洲街道、鹿山街道、高橋鎮(zhèn)、受降鎮(zhèn)、新登鎮(zhèn)、大源鎮(zhèn)、場口鎮(zhèn)等八個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，房屋4037幢，建筑面積（含儲藏室、車庫、地下人防等不計房屋產(chǎn)權(quán)的物業(yè)面積）1079.7萬平方米。其中，按封閉式住宅小區(qū)建設

4、的物業(yè)109處，成立小區(qū)業(yè)主委員會且實行專業(yè)物業(yè)管理的有34處6，房屋1434幢（帶電梯的房屋116幢，電梯約240臺）；無小區(qū)業(yè)委會但實行專業(yè)物業(yè)管理的有73處，房屋2418幢（帶電梯的房屋147幢，電梯342臺）；無小區(qū)業(yè)委會無專業(yè)物業(yè)管理的有2處，房屋20幢。獨立（或帶副樓、裙房）的大廈物業(yè)11處，成立大廈業(yè)委會且實行專業(yè)物業(yè)管理的有5處，房屋7幢（帶電梯的房屋5幢，電梯14臺）；無大廈業(yè)委會但實行專業(yè)物業(yè)管理的有6處，房屋6幢（帶電梯的房屋6幢，電梯20臺）；單體、多層且不帶電梯的物業(yè)，無小區(qū)業(yè)委會且無專業(yè)物業(yè)管理的63處，房

5、屋152幢（富春街道33處，房屋91幢；新登鎮(zhèn)28處，房屋56幢；大源鎮(zhèn)2處，房屋5幢）。從物業(yè)專項維修資金的日常管理來看，督促建設單位代收代交只是前提條件，加強信息化建設等內(nèi)部管理是規(guī)范化手段，確保物業(yè)專項維修資金增值收益和存儲安全是為了提高專項資金的使用效益，而最終目的是為了廣大業(yè)主的房屋能正常使用，需要維修、更新和改造時，能夠及時的得到解決且提供相應的資金保障。但從目前的管理情況來看，面臨以下幾方面問題。1.建筑產(chǎn)品良莠不齊建筑產(chǎn)品是房屋長久、正常使用的大宗特殊商品，它是城市化進程的重要組成部分，它的品質(zhì)高低直接關系到業(yè)主一代人

6、甚至幾代人的生活質(zhì)量。但從我們掌握的信息，按照“主體質(zhì)量、配套設施、專業(yè)設備”等三個方面粗略評價，封閉式住宅小區(qū)優(yōu)于大廈或單體住宅項目，規(guī)模大、品牌好的建設單位優(yōu)于規(guī)模小、無品牌的建設單位所開發(fā)的住宅項目。從項目報修的內(nèi)容看，常見的屋面或管道漏水、單元電控門更換、監(jiān)控消控系統(tǒng)更新改造、電梯和專業(yè)設備的維修等維修項目，大部分出現(xiàn)在單體、大廈等住宅項目和規(guī)模小、無品牌的建設單位所開發(fā)的住宅項目，業(yè)主對此除了無奈，只能嘆氣。2.專業(yè)化物業(yè)管理不到位專業(yè)化物業(yè)管理是房屋正常使用的責任“保姆”，它是維護城市正常秩序的重要力量，它對業(yè)主的生命財產(chǎn)

7、安全、環(huán)境的整潔、道路的暢通、公共設施設備的正常運行等起著不可或缺的作用。但以我們掌握的信息，全市183處物業(yè)，房屋4037幢，專業(yè)物業(yè)管理的6有118處，房屋3865幢，分別占物業(yè)的64.5%和房屋的95.7%。表面上看，極大部分的封閉式小區(qū)和大廈都有專業(yè)化物業(yè)管理，但就管理水平和服務標準而言，很難稱得上“專業(yè)”和“到位”?！昂贤谖礉M撤出物業(yè)”和“管理不專業(yè)、設備停運”以及“隊伍不穩(wěn)定，偷盜嚴重”等現(xiàn)象時有發(fā)生。究其原因，除了物業(yè)收費標準低及收繳率不高，導致物管企業(yè)面臨虧損等原因外，部分物管企業(yè)自身綜合實力不強、專業(yè)人才缺失、服務

8、不夠到位等也是主要因素。一方面是服務不到位，一方面是服務費不肯交，服務者和被服務者的矛盾日積月累，最終導致物業(yè)共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造項目，未能及時發(fā)現(xiàn)、及時申報、及時處理，嚴重影響房屋的正常使用，業(yè)主就