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1、千島湖玫瑰園定價建議第一部分、均價建議一、定價方法1、成本導向法。緊緊圍繞著項目的利潤目標，以有利于最大限度地控制成本，而目標利潤也可根據(jù)目前房地產業(yè)的平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設計、套型、環(huán)境、施工質量等因素相應制定合理的目標利潤。2、比較定價法。參照同區(qū)域內已售樓盤、在售樓盤的價格和實際的銷售形勢，對比市場整體的房價走勢，確定項目的開盤價格和總體房價，在價格上充分反映樓盤的競爭力。3、需求導向定價法。依據(jù)買方對產品價值的理解和需求強度來定價，不是依據(jù)賣方的成本定價。根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設計、完善的配套設施、美麗的庭園、優(yōu)質服務等條件來影響消費者的購買行動。千島湖目
2、前房產市場基本上屬于買方市場，因此建議采用市場比較定價法。二、樓盤影響因素、指標及權重確定依據(jù)千島湖房地產市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結合目前住宅項目的產品特征，共列出10個主要的影響因素。分別為地段、建筑品質、內部配套、交通、物業(yè)管理、環(huán)境、項目規(guī)劃、風格及戶型、開發(fā)商品牌、營銷推廣。編號定級因素指標分值1地段A.與千島湖的距離；B.與市中心的距離?？?0分2建筑品質A.產品的設計；B.建筑的質量?？?0分3內部配套A.園區(qū)內部配套完善性；B.內部配套的檔次?？?0分4交通A.路況便利性；B.市中心往來車輛情況;C.距客運中心遠近?？?0分5物業(yè)管理A.物管公司品牌；B.服務標準及檔次；C.物管
3、費。總10分6環(huán)境A.外部景觀資源的豐富性；B.內部環(huán)境?？?0分7項目規(guī)劃A.項目整體規(guī)劃；B.項目產品內部的規(guī)劃?？?0分8風格及戶型A.立面效果；B.建筑風格；C.戶型結構?？?0分9開發(fā)商品牌A.開發(fā)商的品牌；B.開發(fā)商的信譽；C.開發(fā)商的市場影響力?？?0分10營銷推廣A.客戶積累情況；b.廣告發(fā)布力度；c.產品形象；D.銷售手段?？?0分三、排屋均價預測為了科學地計算出本項目的市場價格，將選取系列具有參考價值的樓盤作為比較標準，作為本次定價的主要參考依據(jù)。1、競爭排屋樓盤價格參考單位樓盤總價范圍均價元/M2優(yōu)惠折扣修正均價（按毛坯算）隨園每棟約700—800萬元（雙聯(lián)380
4、平方，包括地下室）精裝18000元/㎡一次付款99折。贈地下室15000元/㎡濱江度假別墅多聯(lián)400萬左右（精）雙聯(lián)600萬左右（精）別墅600萬左右（毛）排屋精裝約20000元/㎡；別墅毛坯15600元/㎡?，F(xiàn)已是最低價，無優(yōu)惠。16000元/㎡陽光水岸排屋200—400萬每套（疊排，210左右）毛坯14000元/㎡只剩一幢，具有一定的優(yōu)惠。贈送露臺、花園。13000元/㎡注：千島湖房產具有一定的復雜性。一是當前在售排屋量較??；二是產品各異，且以面向大杭州市場為主；三是價格千差萬別，不具典型性。因此，此次只能從中挑選出3個樓盤參照。2、可比項目分值判定與計算序號影響因素權重（wi）千
5、島湖玫瑰園隨園濱江度假別墅陽光水岸度假村1地段12%70.8460.7270.8480.962建筑品質10%10180.890.980.83內部配套10%80.890.910180.84交通8%80.6470.5680.6490.725物業(yè)管理8%100.890.72100.880.646環(huán)境15%60.9101.5101.591.357項目規(guī)劃7%90.63100.790.6380.568風格及戶型8%90.72100.890.7280.649開發(fā)商12%101.280.9691.0870.8410營銷推廣10%80.880.880.880.8合計18.338.468.918.113
6、、排屋價格修正1）、修正公式評估均價＝×比較樓盤均價玫瑰園評估得分比較樓盤評估得分2）、修正過程8.338.46隨園：×15000=147008.338.91濱江度假別墅：×16000=149008.338.11陽光水岸度假村：×13000=13300玫瑰園排屋均價參考：（14700+14900+13300）/3=14300元/平方4、千島湖玫瑰園排屋均價建議在現(xiàn)有的市場情況下，千島湖別墅/排屋市場極不景氣。所參照的3個項目近期均銷售遲緩，一段時間來基本零成交。所以本項目排屋定價應在這個基礎上下調10%—20%。建議售價區(qū)間為：11500—12800元/平方?？們r區(qū)間：350萬—400
7、萬元。均價：12000元/平方。四、公寓均價預測1、競爭公寓樓盤價格參考單位樓盤主力戶型（M2）均價（元/M）2補充說明修正均價（按毛坯算）居易?金色陽光80-90㎡二期均價5700元/㎡剩余10套5200元/㎡5700元/㎡美都商城80-130㎡4500元/㎡只剩躍層，6000元/㎡4500元/㎡紫荊湖濱公寓預計5500-6000元/㎡未開盤5800元/㎡千島龍庭精裝45-50㎡躍層160-170㎡開盤4500元/㎡二手房8000元/㎡左右已
