北郊錦繡天下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

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1、錦繡天下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告關(guān)鍵詞：未央湖板塊核心居住區(qū)、北郊大學(xué)城、西安地鐵、西安行政中心（西安市政府北遷）、西安北客運(yùn)站目錄一、概述二、項(xiàng)目概況三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定五、項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費(fèi)用研究九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析十一、結(jié)論及建議一、概述西安市未來五年的城市發(fā)展將嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對(duì)外交通運(yùn)輸體系，健

2、全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、西安咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號(hào)線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點(diǎn)保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長(zhǎng)安城國(guó)家歷史遺址公園，通過古跡保護(hù)、景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最北邊未央湖草灘鎮(zhèn)板塊將迎來巨大的發(fā)展契機(jī)，隨著西安地鐵張家堡廣場(chǎng)至城北客運(yùn)站段率先貫通和辛王路至東二環(huán)的擴(kuò)建將極大提高本區(qū)域住戶物業(yè)的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目的

3、開發(fā)建設(shè)無疑將開啟北繞城高速外房地產(chǎn)開發(fā)的大盤時(shí)代，使之與南繞城高速外的紫薇田園都市和富力城遙相呼應(yīng)，締造西安房地產(chǎn)業(yè)界新時(shí)代。二、項(xiàng)目概況錦繡天下項(xiàng)目地處西安市未央?yún)^(qū)繞城高速以北，辛王路以西，未央?yún)^(qū)大學(xué)城（西安醫(yī)學(xué)院、西北工業(yè)大學(xué)）以南，東臨灞河千余米。本項(xiàng)目北面是西安市著名的休閑旅游區(qū)未央湖景區(qū)，東面有浐灞生態(tài)區(qū)，西面距離西安最大的城市廣場(chǎng)張家堡廣場(chǎng)僅3000余米，據(jù)西安北客運(yùn)站約1500米，23地勢(shì)平坦，自然環(huán)境宜人，遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。錦繡天下項(xiàng)目總用地2156.853畝，其中道路用地405.336畝?？偨ㄖ娣e約200萬平方米，

4、其中商業(yè)面積10萬平方米，小高層住宅（11F）90萬平方米，高層住宅（18F）100萬平方米。錦繡天下項(xiàng)目是集居住、商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的綜合性大型社區(qū)，社區(qū)配套設(shè)施齊全，幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所一應(yīng)俱全。項(xiàng)目規(guī)劃居住人數(shù)近5萬，建成后本區(qū)域的長(zhǎng)期居住人口將達(dá)50余萬人，本板塊將成為繼城南大學(xué)城板塊后西安最具活力的現(xiàn)代化景觀新城。三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查1、項(xiàng)目的進(jìn)展情況a.本項(xiàng)目于2002年7月29日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》b.本項(xiàng)目分別于2002年8月、2004年11月取得項(xiàng)目用地的《國(guó)有土地使用證》c.本項(xiàng)目的概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與2005年9月獲西安市

5、規(guī)劃局批復(fù)d.本項(xiàng)目與2005年9月按原交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)獲取《建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目市政配套繳費(fèi)書》e.本項(xiàng)目語2005年10月18日獲取西安市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于本項(xiàng)目的備案確認(rèn)書（市發(fā)改投發(fā)[2005]385號(hào)）f.本項(xiàng)目于2006年3月控制性詳細(xì)規(guī)劃總平面獲西安市規(guī)劃局批復(fù)2、項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析1）、項(xiàng)目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市2004——2020年城市總體規(guī)劃232006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃23從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：l本區(qū)域是西安市向北發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展的主要區(qū)域。23l2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新

6、一期城市規(guī)劃的思路下北郊基本區(qū)域文、教、衛(wèi)及公共事業(yè)用地增加，住宅用地增加，工業(yè)用地相對(duì)減少。l本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實(shí)際勘測(cè)和施工階段。l本區(qū)域住宅用主要集中在本項(xiàng)目周邊和偏南方向，這也是形成辛王路沿線已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原因。l從整體城市規(guī)劃角度考慮本項(xiàng)目還不屬于郊區(qū)項(xiàng)目。l西安行政中心的北移、西安北客運(yùn)站的建成將在北二環(huán)以外區(qū)域形成一座現(xiàn)代化新城。2）、項(xiàng)目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖（2005年）23西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖23從以上圖片資料可以得出以下結(jié)論：l本項(xiàng)目北面未央湖區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域

7、的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)完善形成本區(qū)域一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。23l本項(xiàng)目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)。l本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地的開發(fā)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場(chǎng)前景廣闊。l西安地鐵的北延線延伸到本區(qū)域，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。l西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。l西安城北客運(yùn)站的建成，將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)迎來契機(jī)。l北郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時(shí)也將凝聚本項(xiàng)目的

8、人文氣質(zhì)。l本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使紅旗廠居住區(qū)和未央湖板塊和核心居住連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級(jí)。3）