城市土地價(jià)格空間分布影響因素分析

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1、城市土地價(jià)格空間分布影響因素分析[提要]城市規(guī)模的擴(kuò)大離不開(kāi)土地供給，對(duì)城市土地價(jià)格空間分布與影響因素的研究，對(duì)于城市土地的合理開(kāi)發(fā)具有深遠(yuǎn)意義。本文站在全國(guó)范圍角度，對(duì)當(dāng)前城市土地價(jià)值空間分布進(jìn)行研究，并進(jìn)一步分析城市土地價(jià)格空間分布影響因素。關(guān)鍵詞：城市土地價(jià)格;空間分布;影響因素中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A收錄日期：2018年3月16日一、我國(guó)城市土地價(jià)格空間分布根據(jù)相關(guān)研究得知，我國(guó)城市住宅、商業(yè)地價(jià)的空間分布特點(diǎn)基本相似，其空間分布具有連續(xù)性，不過(guò)也具有一定的空間差異性與變異性。一般城市中心附

2、近地價(jià)明顯走高，由此向外，地價(jià)逐漸降低。并且在城市中心范圍的地價(jià)，其變化一般體現(xiàn)出連續(xù)變化的趨勢(shì)，離城市中心越近，價(jià)格變化的幅度就越大，而由城市中心至外圍區(qū)域，地價(jià)明顯有一個(gè)減低過(guò)程，其變化的幅度相對(duì)平緩，以及局部地區(qū)也會(huì)存在高低交錯(cuò)的情況。對(duì)于這些情況產(chǎn)生的原因，各個(gè)城市也會(huì)存在一定的差異性。對(duì)于我國(guó)城市工業(yè)地價(jià)空間分布，其整體上也具有由中心向外遞減的規(guī)律，不過(guò)地價(jià)偏高的地區(qū)多數(shù)分布于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)，例如一些地區(qū)，其地勢(shì)起伏較大，地價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)低些，因此這些城市地價(jià)空間分布形態(tài)具有非

3、常明顯的變異性;對(duì)于我國(guó)城市的商業(yè)用地價(jià)格基本是由城市中心逐漸向外圍降低，因城市中心不斷發(fā)展，交通便利，商業(yè)活動(dòng)密集，城市的繁華能夠吸引更多的投資者，因此城市中心的用地價(jià)格比較高。另外，由于郊區(qū)人口密度小，其商業(yè)活動(dòng)不聚集，并呈現(xiàn)出零散化，故離市中心越遠(yuǎn)，商業(yè)用地價(jià)格就越低。對(duì)我國(guó)整體城市地價(jià)水平空間分布進(jìn)行分析，城市地價(jià)水平具有東高西低、南高北低的特點(diǎn)，由全國(guó)范圍而言，我國(guó)地價(jià)有三個(gè)峰值區(qū)，包括了珠江三角洲地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)以及環(huán)渤海地區(qū)。我國(guó)大部分地價(jià)偏高的城市都具有沿鐵路、沿海以及沿江路線(xiàn)的特點(diǎn)。由綜合研究可

4、以得知，我國(guó)城市內(nèi)部地價(jià)空間分布具有同心圓結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，價(jià)格由城市中心向外圍降低。由當(dāng)前對(duì)城市地價(jià)空間分布的研究文獻(xiàn)來(lái)看，大部分只針對(duì)單個(gè)城市進(jìn)行研究，沒(méi)有進(jìn)行多個(gè)或者是全國(guó)整體的城市地價(jià)空間分布分析與比較。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度加快，交通運(yùn)輸業(yè)的高速發(fā)展，城市與城市之間的距離不斷被拉近，并增加它們之間的聯(lián)系，城市已慢慢突破傳統(tǒng)的發(fā)展模式，在城市圈輻射的作用下，能夠使更大范圍的地區(qū)獲得資源優(yōu)化配置。所以，站在我國(guó)整體范圍的角度，研究城市地價(jià)空間分布特點(diǎn)、規(guī)律是未來(lái)研究的新方向。二、城市用地價(jià)格空間分布影響因素（一）經(jīng)濟(jì)

5、社會(huì)因素第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可以體現(xiàn)出該城市的實(shí)力水平，同時(shí)也能夠反映該城市土地價(jià)格水平，并在一定程度上推動(dòng)地價(jià)上浮。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將促進(jìn)商業(yè)與金融的發(fā)展，以此來(lái)帶動(dòng)地價(jià)上漲。所以，經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠影響城市地價(jià)的變化。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢的城市，其土地使用在經(jīng)濟(jì)上的效益較低，這些城市對(duì)土地需求不高，因此地價(jià)水平略低;反之，地價(jià)會(huì)略高。例如，我國(guó)的東南地區(qū)，其城市發(fā)展水平較高，較之于內(nèi)地，這些地區(qū)地價(jià)水平也要高得多。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般用來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合水平。當(dāng)城市生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度非常迅猛時(shí)，

6、其經(jīng)濟(jì)會(huì)更加繁榮，就?I率與投資總量的上升較大程度上促進(jìn)該城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，而其土地用量也會(huì)增加，并進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)上浮。第二，居民收入水平。居民收入水平能夠直射居民的生活條件。居民收入水平的提高可以提升其購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)居民在解決溫飽以后，就會(huì)產(chǎn)生追求優(yōu)質(zhì)生活的欲望，優(yōu)良的生活環(huán)境與好的工作等，他們將會(huì)利用增加的收入用于提高居住條件，從而影響房?jī)r(jià)的上漲，并促進(jìn)地價(jià)的向上浮動(dòng)。而如果當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^低，其地價(jià)上升幅度較為平緩。第三，人口狀況。人口數(shù)量和增長(zhǎng)率與城市土地價(jià)格有直接關(guān)系。在固定的城市內(nèi)，人口數(shù)量與密度不斷增加

7、，人口與土地比率增大，土地用量將會(huì)越來(lái)越大，從而促進(jìn)城市土地價(jià)格走高。一般而言，一個(gè)城市的人口密度大，供給的土地量將會(huì)非常貧乏，因此地價(jià)會(huì)略高。人口增長(zhǎng)率過(guò)快地提高，導(dǎo)致城市人口密度大，從而影響城市的土地價(jià)格。人口對(duì)地價(jià)的影響一般有兩個(gè)層面，一是人口增多和密度的提升，能夠帶動(dòng)地區(qū)商服的發(fā)展，進(jìn)而影響地區(qū)地價(jià)的上浮;二是如果城市人口過(guò)于膨脹，將會(huì)發(fā)生城市負(fù)荷過(guò)重、環(huán)境惡化，也有可能使城市地價(jià)呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。（二）政策因素。政府在土地管理中起到不可忽視的作用，制定相關(guān)的政策、措施，對(duì)土地價(jià)格的上下浮動(dòng)有直接影響。比如，

8、政府為了提升環(huán)境質(zhì)量與保護(hù)環(huán)境，從而要求污染企業(yè)遷出;為優(yōu)化生活，從而對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行改造;為減輕城市交通負(fù)荷，從而促進(jìn)城市交通改造工程;為保護(hù)耕地，嚴(yán)格土地使用的審批;等等。這一系列的舉措都會(huì)影響城市地價(jià)的變化。因政策對(duì)地價(jià)的變化方向存在差異化，有的政策可以使地價(jià)上浮，而有些政策有可能對(duì)地價(jià)產(chǎn)生負(fù)作用。自改革開(kāi)放以后，我國(guó)土地使用制度也發(fā)生多次變化，也是由近幾年開(kāi)始，我國(guó)漸