精品上海普陀綠洲湖畔商務(wù)港項(xiàng)目整體營銷推廣案ppt培訓(xùn)課件

《精品上海普陀綠洲湖畔商務(wù)港項(xiàng)目整體營銷推廣案ppt培訓(xùn)課件》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、綠洲湖畔商務(wù)港項(xiàng)目整體營銷推廣案問題界定綠洲湖畔商務(wù)港是什么？對于上海，對于普陀，對于上海置業(yè),30萬方的綠洲湖畔商務(wù)港意味著什么？綠洲湖畔商務(wù)港的核心賣點(diǎn)是什么？我們的產(chǎn)品組合是什么？30萬方的綜合性商務(wù)特區(qū)的市場立基何在？市場的切入點(diǎn)是什么？我們的市場支撐創(chuàng)造性的需求——帶著問題的思考去閱讀我們的思維產(chǎn)品思考點(diǎn)市場思考點(diǎn)研究方法的探討戰(zhàn)前思考三步曲——第一步常規(guī)思考模式：平行思考宏觀研究區(qū)域版塊研究本案結(jié)合研究競爭研究消費(fèi)者客層研究此方式為最普通的研究報(bào)告模式，通常講究逐漸深入，但總體上5項(xiàng)研究

2、內(nèi)容呈平行研究，相互串聯(lián)互動(dòng)性不足；但綠洲湖畔商務(wù)港項(xiàng)目由于特定的環(huán)境，此種研究方式已不能滿足。梯度思考：縱向思維對應(yīng)互動(dòng)本案版塊宏觀引擎目標(biāo)對象競爭本案已經(jīng)不是一個(gè)普通住宅樓盤或商務(wù)項(xiàng)目的地位，整個(gè)金沙江版塊/真北路版塊的發(fā)展將直接影響本案的發(fā)展，上海/普陀宏觀引擎是主要是主要的版塊支撐，而競爭狀況在全區(qū)乃至全市進(jìn)行影響.戰(zhàn)前思考三步曲——第二步旋渦思考模式：核心提煉個(gè)案蘊(yùn)涵在版塊影響之中，是最為核心的部分，版塊帶動(dòng)本案發(fā)展，本案造就版塊的亮點(diǎn)。同時(shí)宏觀/目標(biāo)對象上下雙重影響，最外圍為競爭，不過此

3、處的競爭不單單是市場競爭，更為重要的由于時(shí)代的變化，互動(dòng)的作用也在加強(qiáng)，主要體現(xiàn)共同營造促生新的產(chǎn)品和新的業(yè)態(tài)?；A(chǔ)成長創(chuàng)造板塊目標(biāo)對象本案宏觀市政、經(jīng)濟(jì)周期影響時(shí)代1競爭時(shí)代1互動(dòng)時(shí)代2競爭時(shí)代2互動(dòng)戰(zhàn)前思考三步曲——第三步之前,周圍再?zèng)]有一個(gè)項(xiàng)目,能像本案一樣,這么依托于一個(gè)版塊,又超脫于一個(gè)版塊.在整體營銷策劃本案之前,我們必須深入了解普陀,了解真北路商務(wù)圈,期望透過城市的變革，區(qū)域的演化與商務(wù)的成長，得出對綠洲湖畔商務(wù)港的準(zhǔn)確定位.簡而言之,我們認(rèn)為:綠洲湖畔商務(wù)港是普陀區(qū)金沙江版塊眾多的房

4、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一,但,又遠(yuǎn)不僅僅如此.本報(bào)告主要內(nèi)容普陀,邁入了新時(shí)代項(xiàng)目策略思考突破性的市場營銷傳播及表現(xiàn)第一部分:普陀,邁入了新時(shí)代位于金沙江路和真北路兩大主要干道路口,中環(huán)線邊.處于真北路賣場經(jīng)濟(jì)圈和金沙江住宅版塊的核心本案所處的位置集商務(wù)/辦公/酒店/公寓于一體,總建筑面積30萬方的物業(yè)綜合體是上海置業(yè)傾力打造的新一代大型商務(wù)港本案概況三環(huán)格局,使上海整體城市發(fā)展呈現(xiàn)六個(gè)同心圓帶格局第一環(huán)中心區(qū)第二環(huán)中心區(qū)至內(nèi)環(huán)（城市居住區(qū)）第三環(huán)內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間（產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和居住地發(fā)展區(qū)）第四環(huán)中環(huán)與外環(huán)之間

5、第五環(huán)外環(huán)外（舊鎮(zhèn)改造和居住地發(fā)展區(qū)）第六環(huán)未來發(fā)展的一城九鎮(zhèn)。上海,一個(gè)分帶輻射的格局已經(jīng)形成.本案所處板塊體現(xiàn)在第三/四環(huán).本案之于上海:環(huán)狀擴(kuò)散本案之于大勢上海,房地產(chǎn)永不落幕的繁華!2，000萬方的去化量,持續(xù)上漲的房產(chǎn)價(jià)格,良性互動(dòng)的一二三級市場,高超的政府調(diào)控力,創(chuàng)造了上海房地產(chǎn)迅猛健康發(fā)展的一個(gè)個(gè)奇跡！產(chǎn)業(yè)引擎,帶動(dòng)房地產(chǎn)的健康發(fā)展世博會(huì),黃浦江兩岸綜合開發(fā),蘇州河整治,軌道交通網(wǎng)絡(luò)…眾多的利好持續(xù)將房產(chǎn)從一個(gè)高位推向另一個(gè)高位;但,決定上海房產(chǎn)最重要的因素是大上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,堅(jiān)實(shí)

6、的產(chǎn)業(yè)支撐起健康的房產(chǎn).國際化,帶來投資的多元和永續(xù)上海,已不僅僅是上海,更是長三角的上海,全國的上海,國際的上海.大勢下的寫字樓市場上海市場現(xiàn)有甲級寫字樓總面積約為470萬平方米建筑面積，平均入駐率90%。2007至2008年預(yù)計(jì)推出市場的新甲級寫字樓總面積約為230萬建筑面積，其中供出售的新甲級寫字樓面積約為50-60萬平方米建筑面積，占21-26%，同時(shí)會(huì)有部分現(xiàn)有的寫字樓物業(yè)帶租約向市場推出。相比之下，住宅市場每年則有近1800萬平方米的供應(yīng)量。新加坡:750萬平方米建筑面積，平均入駐率86

7、%香港：547萬平方米，平均入駐率90%紐約：2600萬平方米建筑面積，平均入駐率94%東京：2900萬平方米建筑面積，平均入駐率92%上海甲級寫字樓的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)在2006-07左右趕上新加坡和香港的水平。售價(jià)目前甲級寫字樓根據(jù)地理位置和品質(zhì)劃分的平均售價(jià)為2000-4000美金/平方米建筑面積，相比之下，香港同等規(guī)格的甲級寫字樓平均售價(jià)為4000-5000美金/平方米建筑面積。所以，上海甲級寫字樓的升值余地非常大。大勢下的寫字樓市場2006年甲級辦公樓新增供應(yīng)量為353，000平方米，空置率為5

8、.8％。今后兩年（2007年至2008年）甲級辦公樓的新增供應(yīng)量仍然很小，平均每年232，000平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為前5年的平均供應(yīng)的一半。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，新一輪的集中供應(yīng)將至少會(huì)在2005年之后上市。截至2006年12月，中心商業(yè)區(qū)域的辦公樓租金在每月每平方米29.74美金，而非中心商業(yè)區(qū)域?yàn)槊吭旅科椒矫?0.13美金，整體平均租金報(bào)價(jià)為240.3元人民幣/平方米/月。旺盛的市場需求預(yù)示著中心商務(wù)區(qū)辦公樓租金將在2007年再創(chuàng)新高。從目前待建寫字樓項(xiàng)目審批情況來看