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《保利地產項目競標報告課件》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、百年商埠新生機西城之心新傳奇——保利北大槐樹綜合體項目競標報告接到這次競標，我司高度重視，整合世聯全國資源為本案服務：9月19日，項目組與世聯華北區(qū)技術總監(jiān)，共同參與甲方的首次溝通……9月27日，項目組前往北京考察華貿中心/中糧大悅城/三里屯SOHO/北京萬達廣場等代表性綜合體項目，并與世聯華北區(qū)策略資源潘總進行再次溝通……10月8日，保利北大槐樹地塊項目報告首次評審……10月12日，世聯華南區(qū)綜合體事業(yè)部與項目組座談，就本項目方向進行再次論證……10月18日，保利北大槐樹地塊項目報告七易其稿……世聯認為：綜合體項目具有高度復合性、綜合性特征，其開發(fā)模式及盈利模式是綜合體項目定位研究的核心
2、及前提，其產品細節(jié)、產品表現等均是在開發(fā)模式及盈利模式確定之后的深化工作。故本報告核心為開發(fā)模式及盈利模式的研究，產品方面的研究有待于方向確定之后深入細化，在此僅做了一些粗略的建議，希望以后做進一步溝通。報告不足之處敬請指正。序言西城商核百年商埠一座世界級綜合體，鉅獻濟南保利置業(yè)央企巨擎城市鉅獻由保利山東傾力打造的北大槐樹項目，地處濟南西城百年商埠、西部商圈核心，規(guī)模宏大，屬于城市老商圈改造的大型綜合體項目，承擔著城市商圈功能升級、形象升級的重任，將成為濟南西部城市建設史上新的里程碑，城市的新名片。項目選擇什么開發(fā)模式、盈利模式，才能保障項目開發(fā)的絕對成功？如何運作才能實現開發(fā)企業(yè)經濟效益
3、、品牌效益與社會效益的共贏？這是本次匯報要探討的核心問題。四、開發(fā)模式研究及選擇六、營銷策略思考一、綜合體研究及啟示借鑒二、項目開發(fā)愿景/運營目標三、項目研判目錄：五、物業(yè)類型選擇及盈利模式分析綜合體研究典型城市綜合體案例世聯綜合體研究對本案的啟示尋找項目成功開發(fā)運作的可借鑒理念研究目的深圳萬象城上海新天地美國洛克菲勒中心魯鈍碼頭區(qū)再造項目日本天王洲再開發(fā)悉尼達令港文化娛樂區(qū)……世聯綜合體研究世聯觀點1：綜合體從來都是城市的中心，只有成為區(qū)域城市地標、區(qū)域中心和象征，才能實現物業(yè)開發(fā)價值最大化。世聯綜合體研究世聯觀點2：綜合體功能復合，多重功能的相互聯動使得其具備很強的自我成長、自我繁榮能
4、力項目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平臺項目利潤實現的關鍵公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負面影響利用其它功能，實現價值最大化現金流來源為商業(yè)帶來基本消費人流實現較高的銷售價格保持物業(yè)形象寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂提升整體檔次的有力手段標志性（尤其對外地和外籍人士）資產沉淀或整售酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施酒店可以提高項目整體檔次住宅商業(yè)辦公酒店作用相互關系世聯綜合體研究世聯觀點3：綜合體的出現是一個城市形態(tài)發(fā)展到高級階段的必然產物和標志，是城市繁榮
5、和活力的發(fā)動機，具備超越項目自身的價值?！皾饪s城市”理論——綜合體實質上是高度聚合的城市中心核。多種建筑形態(tài)在各自功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協調，從而形成一個多功能，高效率，功能復雜而統一的建筑聚落——城市綜合體。其功能隨著土地資源的稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內外部關系完整性強大的對外輻射性升值價值城市綜合體的特征世聯觀點4：城市綜合體各物業(yè)的價值，不在于單一物業(yè)類型的價值，而更多在于綜合體本身帶來的價值；世聯綜合體研究酒店商務辦公商業(yè)住宅住宅資源平臺商務
6、租客提升品質高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質商務消費人流商旅消費人流世聯觀點5：綜合體必須形成強勢的內部增值體系，辦公、酒店、商業(yè)、居住共享人流共同繁榮綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈----內部人流的流通關系世聯綜合體研究世聯觀點6：城市地標性綜合體必須建立三大標桿體系：世聯綜合體研究形象標桿——各物業(yè)類型以統一的、高端的、引領城市發(fā)展的形象面市，著力打造商業(yè)和寫字樓產品標桿——向領先城市看齊，打造領先濟南市場產品、地標性產品，形成價格標桿、市場焦點價值標桿——依托形象標桿、產品標桿建立起來的價值實現標桿，更多的是價值峰值形象標桿品牌形象標桿最能體現
7、保利全國化品牌的標桿形象建筑形象標桿現代感、地標性、突破濟南市場的經營形象標桿引領濟南商業(yè)升級、潮流生活的引導者大規(guī)模高檔商場、地標性寫字樓、高級公寓、城市中高檔住宅……產品標桿以大型購物廣場建立價值峰值基礎，塔樓部分成為實現價值標桿的產品價值標桿商業(yè)居住商務商業(yè)居住商務娛樂文化休閑商業(yè)居住商務娛樂文化休閑會展旅游初級階段：簡單功能疊加發(fā)展階段：融合發(fā)展成熟階段：多元發(fā)展根據我們的分析研究，濟南正處于綜合體發(fā)展的初級階段
