上海某大廈投資可行性分析報(bào)告

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1、上海***大廈投資可行性分析報(bào)告一、目的為公司領(lǐng)導(dǎo)投資決策提供參考依據(jù)。二、項(xiàng)目簡介***大廈地處上海市***區(qū)***路，四至范圍為：東至***路、南依***路、距離***路500m左右。整個(gè)項(xiàng)目由一幢辦公大廈和一幢公寓辦公樓組成；項(xiàng)目總建筑面積46848m2，其中：地上建筑面積43375m2，地下建筑面積3473m2，可售面積為43375m2。項(xiàng)目共有汽車泊位119個(gè)。其中：地面泊位80個(gè)，地下泊位39個(gè)。項(xiàng)目裝修情況外墻：中空玻璃幕墻及統(tǒng)窗。公共部位：吊頂、墻面、花崗石。交房標(biāo)準(zhǔn)：大廈〔吊頂、墻面、水泥地?！?，公寓辦公樓〔毛坯〕。電梯：大廈〔四臺(tái)OtisE-411高速電梯

2、，一臺(tái)天津產(chǎn)Otis電梯〕，公寓辦公樓〔二臺(tái)Otis電梯〕?？照{(diào)：中央空調(diào)三、市場分析供應(yīng)量歷年來辦公樓供應(yīng)量（竣工面積）單位：萬m2小結(jié)：辦公樓市場在1998年處于鼎盛時(shí)期，之后隨著亞洲金融危機(jī)的大爆發(fā)一度陷入了發(fā)展的低谷，供應(yīng)量體開始大幅度下滑。?上海市場現(xiàn)有甲級寫字樓總面積約370萬平方米，平均入住率約為90%。?2003年至2007年預(yù)計(jì)推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積為70-80萬平方米，約占17-20%。小結(jié)：隨著上海宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，各種跨國公司不斷進(jìn)入上海，對于甲級寫字樓的需求必將上升，在此需求下，甲級寫字樓呈現(xiàn)合

3、理的供應(yīng)放量。出售型的寫字樓占到今后供應(yīng)量的17-20%，結(jié)構(gòu)比例較為合理。需求量?1991年以來，上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，國民生產(chǎn)總值從1991年的105億美元激增至2002年的660億美元。小結(jié)：隨著中國加入世界貿(mào)易組織、2010年成功申辦世界博覽會(huì)、F1賽車場的建立等利好消息出臺(tái)，必將吸引更多的外資進(jìn)入上海市場。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變1995年2002年分析：?上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷合理的調(diào)整，帶來了金融的繁榮。?寫字樓市場隨之升溫，由租轉(zhuǎn)買開始被市場所接受。?現(xiàn)在，寫字樓的租金呈不斷攀升態(tài)勢，試計(jì)算，如果因發(fā)展商提升租金而被迫搬遷，重新裝修的成本增加。按10%的投資回

4、報(bào)率計(jì)算等于購買1800美金/平方米建筑面積的寫字樓，若進(jìn)行購買，不僅把租金轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，并且可按30-50年分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)投資，一舉多得。歷年來辦公樓吸納量單位：萬m2價(jià)格分析中房上海辦公樓價(jià)格指數(shù)1995年2月14631995年11月14081996年11月13321997年11月11851998年11月10381999年11月9182000年11月9072001年11月9142002年1月9222003年5月1069n價(jià)格指數(shù)自1995年以來一路下滑，到1999年跌至歷年谷底。n2000年開始，價(jià)格指數(shù)開始反彈，到2002年開始大幅上揚(yáng)，辦公樓市場復(fù)蘇勢頭明顯。區(qū)域市場

5、目前上海市甲級寫字樓主要分布在以下區(qū)域：區(qū)位區(qū)域性質(zhì)小陸家嘴地區(qū)浦東南路-黃浦江-東昌路1、上海的中央商務(wù)區(qū)。2、金融貿(mào)易區(qū)?；春Ｖ新费鼐€西藏中路-金陵西路-常熟路-長樂路1、傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)。2、傳統(tǒng)高檔居住區(qū)。南京西路1、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)?！嗣駨V場北京路-烏魯木齊北路-延安路-西藏中路1、市中心商務(wù)集中區(qū)。2、高檔賓館集中區(qū)。徐家匯地區(qū)天鑰橋路-肇家浜路-宜山路-中山西路1、上海城市副中心。2、高級商業(yè)區(qū)。虹橋地區(qū)中山西路-仙霞路-古北路-虹橋路1、上海最早形成的商務(wù)區(qū)。2、虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前市場已經(jīng)形成，以小陸家嘴為中心的CBD，以南京西路、淮海中路兩大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)

6、為兩翼，向徐家匯、打浦橋等“區(qū)域性CBD”發(fā)展的格局。周邊競爭市場鑒于本項(xiàng)目所在的位置與打浦橋地區(qū)和肇家浜路相近，因而選取打浦橋地區(qū)和肇家浜路的辦公樓個(gè)案進(jìn)行對比分析有助于為本項(xiàng)目的定位提供依據(jù)。價(jià)格（租金、售價(jià)）案名位置租金（$/M2）物業(yè)（RMB/M2.月）車位（元/M2）廣東發(fā)展銀行大廈徐家匯路555號0.5281200金玉蘭廣場打浦路1號（徐家匯路一側(cè)）0.451700（售價(jià)）251000海興廣場瑞金南路1號（徐家匯路一側(cè)）0.331250（售價(jià)）9.631000金麗大廈徐家匯路584號0.4（含物業(yè)費(fèi)）致遠(yuǎn)大廈斜土路0.251100（售價(jià)）不詳均瑤國際大廈肇家浜路0

7、.51800（售價(jià)）不詳?辦公樓位置非常集中，主要分布在徐家匯路、肇家浜路沿線。?本區(qū)域內(nèi)多為中檔個(gè)案，租金水平不高，缺乏高品質(zhì)個(gè)案。?區(qū)域內(nèi)個(gè)案品質(zhì)相差不多，競爭較激烈。出租率出租率案名90%-99%廣東發(fā)展銀行大廈金玉蘭廣場金麗大廈均瑤國際大廈致遠(yuǎn)大廈80%以下海興廣場?受上海整體經(jīng)濟(jì)的利好影響，再加上租金水平較低，具有一定價(jià)格優(yōu)勢，因而區(qū)域辦公樓出租情況良好，出租率大都在90%以上。?區(qū)域內(nèi)沒有滿租的個(gè)案出現(xiàn)，市場對本區(qū)域的認(rèn)同度不及其他高檔商務(wù)辦公區(qū)。?海興廣場辦公樓由于全部用于出售（目前出租的