游艇俱樂部綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

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1、游艇俱樂部綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄報(bào)告說明11總述11.1報(bào)告編制說明11.2委托方對項(xiàng)目要求及期望11.3研究策劃目的與方法22項(xiàng)目資源分析42.1項(xiàng)目區(qū)位與交通條件42.2項(xiàng)目景觀資源42.3政府對項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展計(jì)劃42.4項(xiàng)目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論43廈門市經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r63.1廈門市GDP發(fā)展?fàn)顩r63.2廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r83.3廈門市外商投資情況103.4廈門市居民生活水平153.5廈門旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r203.6廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境對項(xiàng)目的影響244國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展?fàn)顩r254.1廈門高爾夫俱樂部（會所）發(fā)展?fàn)顩r254.2香港典型游艇俱樂部研究2

2、84.3國內(nèi)典型游艇俱樂部研究364.4國外典型游艇俱樂部研究444.5游艇俱樂部成敗經(jīng)驗(yàn)借鑒504.6當(dāng)?shù)赜瓮Щ顒有枨蟮念A(yù)測525項(xiàng)目各主要功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境分析545.1廈門高端別墅市場發(fā)展?fàn)顩r545.2廈門商業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析655.3廈門甲級寫字樓發(fā)展及經(jīng)營狀況分析795.4廈門相關(guān)旅游設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r分析875.5廈門展覽物業(yè)發(fā)展及經(jīng)營狀況分析946項(xiàng)目客源市場分析976.1游艇會會籍客源市場分析976.2VIP泊位（水上別墅）客源市場分析1086.3商業(yè)客源市場分析1246.4甲級寫字樓客源市場分析1397項(xiàng)目SWOT分析1468項(xiàng)目整體發(fā)展定位

3、1488.1項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)及定位1488.2項(xiàng)目開發(fā)策略1488.3項(xiàng)目各功能產(chǎn)品的戰(zhàn)略關(guān)系與地位1498.4項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃1509項(xiàng)目各功能定位策劃建議1519.1游艇俱樂部（會所及普通泊位區(qū)）定位建議1519.2VIP泊位定位建議1549.3商業(yè)定位建議1589.4甲級寫字樓定位建議16510項(xiàng)目運(yùn)營模式建議17110.1項(xiàng)目銷售類產(chǎn)品的營銷策略17110.2項(xiàng)目經(jīng)營類產(chǎn)品的經(jīng)營策略17911項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析18611.1項(xiàng)目技術(shù)參考依據(jù)18711.2項(xiàng)目開發(fā)成本估算18811.3項(xiàng)目開發(fā)投資進(jìn)度18911.4項(xiàng)目收益測算18911.5項(xiàng)目資金運(yùn)作測算19

4、011.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估19211.7評價(jià)結(jié)論及項(xiàng)目注意點(diǎn)19512項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析1971總述1.1報(bào)告編制說明項(xiàng)目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項(xiàng)目（下稱“項(xiàng)目”）研究及策劃（本報(bào)告研究范圍不含項(xiàng)目的酒店功能）委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司報(bào)告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司協(xié)助單位：中國龍會籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會1.2委托方對項(xiàng)目要求及期望1.2.1委托方對項(xiàng)目的初步定位及總體要求委托方對項(xiàng)目整體定位的期望：打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。1.2.2委托方對項(xiàng)目長期發(fā)展戰(zhàn)略及資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略的規(guī)

5、劃項(xiàng)目長期發(fā)展戰(zhàn)略：通過各種融資方式以及對銷售性物業(yè)（會員權(quán)益、酒店公寓權(quán)益、商業(yè)街、寫字樓等）的銷售資金的迅速回籠來解決項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)所需資金。在項(xiàng)目各經(jīng)營子項(xiàng)（如商業(yè)、酒店、游艇俱樂部、水上活動中心等）的經(jīng)營上，可采用自營、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報(bào)告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營的問題。除此之外，在考慮各方市場因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項(xiàng)目整體的規(guī)劃及經(jīng)營來綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報(bào)告編制單位在對項(xiàng)目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項(xiàng)目的游艇會經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，結(jié)合會籍銷售公司，使項(xiàng)目在規(guī)劃、市場、管理以及銷售

6、的四個(gè)環(huán)節(jié)上齊頭并進(jìn)。資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略：因項(xiàng)目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的70%53左右，且回報(bào)期過長，項(xiàng)目面臨一定的資金壓力。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種形式進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營，但由于項(xiàng)目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以支撐龐大的開發(fā)計(jì)劃，因此必須考慮到國內(nèi)、國際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售（或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解項(xiàng)目資金壓力。1.1研究策劃目的與方法1.1.1研究策劃目的本報(bào)告通過分析研究項(xiàng)目發(fā)展所處的市場環(huán)境，針對項(xiàng)目發(fā)展方向、定位策劃及投資效益提出策劃建議。1.1.2研究方法本報(bào)告

7、通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、土地市場的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、目前開發(fā)的進(jìn)度，以客觀的市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的市場分析，并提出具實(shí)操性的項(xiàng)目策劃方案。具體采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計(jì)文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實(shí)地探訪、消費(fèi)者調(diào)查、與開發(fā)商會談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)

8、合。研究方法二：專家意見法組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長期鉆研或從事