工業(yè)用地價格走勢分析

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1、工業(yè)用地價格走勢分析2007年國家出臺《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》的頒布加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項重大政策，是國家運用土地價格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措，有效的避免一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價、低于成本出讓工業(yè)用地。2008年，為了保證13億國人的吃飯問題，中國政府設(shè)定了18億畝的耕地紅線，這是個不可觸及的底線。而據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2009年中國的耕地總數(shù)是18.26億畝，已經(jīng)逼近最低底線。因此在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，政府勢必會更加嚴(yán)格地實施耕地保護(hù)制度。這樣就導(dǎo)致未來房地產(chǎn)開發(fā)中，農(nóng)用地開發(fā)越來越難，更多的是拆舊蓋新。2010年國家又頒布一系列土地管

2、控措施，加大土地使用管控力度。從新的法規(guī)中我們可以看出，更多的出發(fā)點是從保護(hù)被征收人的利益出發(fā)。未來在搬遷過程中，不論是在搬遷難度還是搬遷成本上，都有一定的增加。這在一定程度上，給接下來的房地產(chǎn)開發(fā)提升了難度，增加了成本。同時因土地指標(biāo)管控的嚴(yán)格及各地可用工業(yè)用地指標(biāo)的不斷減少，各地方政府在招商引資中，加大了對企業(yè)的篩選力度，提高企業(yè)進(jìn)區(qū)門檻，這在很大程度上，造成了工業(yè)用地出讓價格的提高。工業(yè)用地主要價格影響因素主要包括以下幾個方面：1．一般因素(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置、水文氣候條件等；(2)社會因素：城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)等；(3)經(jīng)濟(jì)因素：地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況

3、與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新、物價工資及就業(yè)水平、此類市場狀況等；(4)行政因素：城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。2．區(qū)域因素(1)交通狀況：對外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地(車站、碼頭、機(jī)場)距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等；?(2)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況；(3)環(huán)境狀況：污染排放狀況及治理狀況、距危險設(shè)施或污染源的臨近程度、自然條件等；(4)工業(yè)區(qū)成熟度：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢等；(5)行政因素：規(guī)劃限制、政府的特殊政策、產(chǎn)業(yè)管制等。3．個別因素地、地勢、地質(zhì)

4、、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地使用限制、土地開發(fā)程度、土地權(quán)現(xiàn)狀。目前對工業(yè)用地影響較大的幾個因素為，市場、價格、政府政策及企業(yè)行業(yè)發(fā)展幾個方面。一、市場（1）工業(yè)土地供應(yīng)量（2）二、價格三、四、政府政府政策的調(diào)控對低價影響五、企業(yè)中國工業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過金融危機(jī)的洗牌和重組，重獲新生。2010年初呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭?！　」I(yè)物業(yè)需求量急劇猛增?　　從中國工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟2010年初反應(yīng)出來的數(shù)據(jù)看，深圳、廣州、武漢、成都、重慶、北京、天津、上海周邊顯現(xiàn)出強(qiáng)力的工業(yè)物業(yè)需求，較去年同期相比增長約30%，主體為中小企業(yè)。這些新增的中小企業(yè)對工業(yè)物業(yè)的要求也明顯提高，希望

5、能進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有好的發(fā)展環(huán)境、完善的配套設(shè)施和配套服務(wù)。?luzhou.bbs.house.sina.com.cn2[.s"D#`$~%~5V　　工業(yè)地產(chǎn)資金投入回升?新浪樂居/]3U%n9u*z　　2008年底到2009年初，由于金融危機(jī)的影響，工業(yè)地產(chǎn)的資金投入量大幅下降。隨著中國政府?dāng)U大內(nèi)需和寬松貨幣政策的實施，2009年下半年，中國工業(yè)產(chǎn)投資市場開始復(fù)蘇。luzhou.bbs.house.sina.com.cn$H#V%`2l0t4N　　亞洲新工業(yè)格局的出現(xiàn)以及人民幣成為計價單位，使得投資者們通過開發(fā)、投資組合或單獨購買等方式，加快了他們在中國工業(yè)地產(chǎn)市場上的投資

6、擴(kuò)張。?　　與此同時，由于股市低靡、傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步失去其原有的吸引力，本地投資者們包括一些來自保險基金，以及私人企業(yè)的富余資金，對工業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)出很大的投資興趣。?　　外資工業(yè)地產(chǎn)商，熱潮繼續(xù)涌動。新加坡騰飛集團(tuán)、星獅地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)和嘉德置地，已成為中國工業(yè)地產(chǎn)市場最為活躍的境外開發(fā)商。他們雖然持謹(jǐn)慎態(tài)度，但仍看好中國未來五年市場，加快擴(kuò)張步伐。?　　2010年初中國工業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)回升到金融危機(jī)前的發(fā)展水平，并有所上揚。?　　工業(yè)地產(chǎn)交易量和租售價攀高?　　2010年初中國工業(yè)地成交量和租售價呈現(xiàn)一路攀升趨勢……更多詳情請參閱《2009中國工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書》。?lu

7、zhou.bbs.house.sina.com.cn*m#Q.u??e%L;y　　關(guān)于《2009年中國工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書》?　　《2009年中國工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書》是由中國工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟整合昊信聯(lián)行、阿士招商網(wǎng)、恒昌顧問、戴德梁行、動力聯(lián)行、光怡地產(chǎn)、合力未來地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)，深入研究分析推出的重要實踐性調(diào)研成果，對工業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士極具收藏及指導(dǎo)價值。?!h4L7y??J(q5K3O1a&b　　本報告在定位上緊密跟蹤2009年度中國工業(yè)地產(chǎn)市場熱點，對北京、上海、天津、武漢、重慶、成都、廣州、深圳、東莞等工業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)城