南昌帝景灣洋城風(fēng)度柏林深度策劃報(bào)告

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1、www.fdcsky.cn帝景灣洋城&風(fēng)度·柏林深度策劃報(bào)告第一部分：市場(chǎng)實(shí)態(tài)研究第一節(jié)：項(xiàng)目資料第二節(jié)：灣里房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三節(jié)：項(xiàng)目分析第二部分：項(xiàng)目定位體系第一節(jié)：市場(chǎng)潛力第二節(jié)：市場(chǎng)定位第三節(jié)：核心定位第四節(jié)：形象定位第三部分：營銷執(zhí)行研究第一節(jié)：總體營銷思路第二節(jié)：推出時(shí)機(jī)評(píng)估第三節(jié)：銷售階段劃分與流程第四節(jié)：銷售各階段執(zhí)行計(jì)劃第五節(jié)：主題策劃及推廣策略第六節(jié)：SP活動(dòng)安排www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn大家之作，思想創(chuàng)見后花園大家，與大師不關(guān)大家，是一種品位大家，是一種創(chuàng)見大家，是一種灑脫大家，是一

2、種感悟大家，是一種思想大家之作，創(chuàng)見風(fēng)范………鉅太文化傳播★景光策劃顧問機(jī)構(gòu)二00七年一月二十日（商業(yè)密級(jí)：AAAAA）前言：www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn敝公司承蒙貴公司信任，受貴開發(fā)商委托，我司組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在對(duì)南昌市、灣里、新建大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)全面了解的基礎(chǔ)上，在對(duì)灣里特有的購房心理把握的基礎(chǔ)上，依據(jù)研究結(jié)論，進(jìn)行了充分策劃。為使本項(xiàng)目全面成功，我司一方面對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)和各類地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)研分析；另一方面對(duì)本策劃報(bào)告進(jìn)行了多次論證，確保合理高效地啟動(dòng)本項(xiàng)目，為開發(fā)商創(chuàng)造效益。灣里是一個(gè)典型的房地產(chǎn)高

3、級(jí)專業(yè)型形態(tài)的市場(chǎng)，不能把現(xiàn)成的成功案例可供參考、研究和類比，而且目前已經(jīng)出現(xiàn)頗具實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手啟動(dòng)了很多較為成熟的項(xiàng)目。在這種情況下，我們通過對(duì)灣里、新建縣大部分房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深入研究和對(duì)灣里社會(huì)人文的深入挖掘，結(jié)合我們多年的成功操作經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)本項(xiàng)目的策劃進(jìn)行了思路突破，對(duì)成功充滿信心。我司將抓緊2007年初的時(shí)間，將本策劃報(bào)告的精髓溶入實(shí)戰(zhàn)，使本報(bào)告成為對(duì)項(xiàng)目成功運(yùn)作的一次有利推進(jìn)。本報(bào)告旨在系統(tǒng)全面地從專業(yè)化的角度對(duì)項(xiàng)目開發(fā)/銷售全程做出指導(dǎo)，策劃原則是實(shí)戰(zhàn)性，可操性，實(shí)效性和創(chuàng)新性；報(bào)告全流程地對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作進(jìn)行了客觀安排

4、，當(dāng)然也會(huì)在執(zhí)行的過程中出現(xiàn)不可預(yù)見的因素，還將在執(zhí)行中做出適當(dāng)調(diào)整。因?yàn)榧追綄?duì)我們的信任和寄予的厚望，我們將潛心耕耘，全力以赴，避免將本報(bào)告流于俗套，紙上談兵。策劃報(bào)告/方案不是專業(yè)的操作指南，所謂策劃，其核心是創(chuàng)新，是非常規(guī)的出奇制勝。我司的全體專業(yè)人員，綜合了鉅太文化傳播多年策劃經(jīng)驗(yàn)，尤其值得一提的是對(duì)灣里房地產(chǎn)環(huán)境、產(chǎn)品現(xiàn)狀與發(fā)展及人文的獨(dú)特研究，必使本項(xiàng)目成為灣里的房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型范例。第一部分：市場(chǎng)實(shí)態(tài)研究第一節(jié)：項(xiàng)目資料www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn帝景灣洋城的背景地理位置南昌市“后花園”灣里區(qū)

5、磨盤山路側(cè)、云灣公路東側(cè)建筑類型六層花園式洋房、別墅（單體、聯(lián)排）、酒店式公寓推出時(shí)間2005/9發(fā)售時(shí)間2005/12封頂時(shí)間已封5棟入伙時(shí)間2007.10占地面積260畝建筑面積21萬㎡綠化率42%總戶數(shù)1414戶戶型類型戶型二房二廳二房二廳A二房二廳B三房二廳四房二廳別墅面積㎡75．11㎡—98．99㎡75㎡82㎡—98㎡118.75㎡—128．4㎡143㎡—154．01㎡232㎡戶數(shù)421套209套213套305套84套12套比例52%25%27%38%10%/發(fā)展商南昌長晶樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明星

6、私營企業(yè)物業(yè)管理招商局物業(yè)管理有限公司，國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)管理費(fèi)0.8元/㎡別墅區(qū)1.2元/㎡建筑設(shè)計(jì)深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院，國家甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)企業(yè)管理面積1000多萬㎡第二節(jié)：灣里房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2006年-07上半年灣里竣工商品房項(xiàng)目面積比例一覽表www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn項(xiàng)目名稱面積（㎡）主力戶型戶型面積（㎡）羅馬假日約8萬一房/二房40-65㎡敏龍花園2.5萬二房80-90㎡豫章好人家5.2萬二房/三房二房84—100㎡三房128-135㎡翡翠山莊6.85萬175獨(dú)棟320-488平米（三層

7、-四層）梅嶺·康都6萬一房/二房48-69㎡合計(jì)28.55萬■個(gè)案分析：1.[竹林花園]樓盤名稱竹林花園（灣里住宅開發(fā)有限公司）調(diào)查時(shí)間2007-1-19樓盤位置灣里區(qū)招賢路樓盤概況占地100畝，總建筑面積12萬平方米。項(xiàng)目分三期開發(fā)，綠化率為40%。開盤時(shí)間2003年3月一期21棟多層，2004年9月28日交房交樓時(shí)間三期全部交房，最后依次為2005年12月31日主力戶型2房2廳現(xiàn)場(chǎng)停車情況一般熱銷戶型2房2廳滯銷戶型復(fù)式樓/四房兩廳付款方式一次性/按揭銷售價(jià)格1680-1850元/㎡銷售情況較好現(xiàn)場(chǎng)氛圍不甚理想，尤其是在入住率

8、上竹林花園位于灣里招賢鎮(zhèn)?？傉嫉孛娣e100畝，建筑面積12萬平方米，綠化達(dá)40%。34棟樓盤分為三期開發(fā)，一期21棟多層樓2003年3月份開盤，2004年9月28號(hào)交房。二期13棟樓盤2005年中葉交房。三期也已交房。www.fdcsky.cnww