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1、實用標準有限公司XXX項目項目運營策劃書二○○九年三月文檔實用標準目錄1.項目經營決策指導意見22.項目經營目標43.項目開發(fā)進度目標64.項目開發(fā)成本管理目標85.質量管理目標116.項目風險提示12文檔實用標準1.項目經營決策指導意見1.1項目戰(zhàn)略目標：（項目管理部）此部分包含但不限于：區(qū)域發(fā)展意義、公司品牌價值意義、項目投資收益貢獻、公司產品線延伸或產品標準化提升意義等。1.2項目開發(fā)策略：（項目管理部、財務管理部）1.2.1項目整體開發(fā)策略：此部分描述開發(fā)策略，如：進度優(yōu)先、品質優(yōu)先、利潤優(yōu)先等等。1.2.2戰(zhàn)略控制性指標：為達成上述目標，經公司項目管理部審議、公
2、司總經理審批，以下指標為剛性指標，各級項目開發(fā)計劃須保證以下指標的實現，公司總經理審批的變更情況除外：控制指標項目整體目標值各年度預期備注1st年度2nd年度3rd年度財務指標銷售收入凈利潤累計稅后利潤率——————內部收益率（IRR）投入資本回報率(ROIC)流程指標銷售面積新開工面積竣工面積結算面積管理性指標管理費用率銷售費用率建筑總包率增值服務比例……注：各年度預期，第一年為考核性目標，以后各年為預估值、以年度確定的目標值為準不僅限于收益、進度、成本等指標，包括管理性指標，如管理費用率1.3產品線方案：（設計管理部）文檔實用標準1.1.1所屬產品系列：如孔雀城、奧韻
3、、第九園等產品系列：(選項示例)□孔雀城系列□奧韻系列□第九園系列□XX系列其他1.1.2項目成熟度：組合產品項目：(選項示例)可參照項目多層系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品小高層系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品中高層系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品高層系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品情景洋房系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品TH系列□創(chuàng)新產品□成熟產品□標準化產品1.2其他管理目標：如某新技術應用、某新業(yè)務模式嘗試、物業(yè)管理標桿等文檔實用標準1.項目經營目標：（項目發(fā)展部、設計部門、銷售部門）1.1主要經濟技術指標：項目基本信息地理位置土地獲取時間土地
4、獲取方式總地價(億元)樓面地價(元/平米)開發(fā)物業(yè)可售面積持有投資物業(yè)面積權益比例序號項目名稱合計一期二期三期……1占地面積（畝）1.1總占地面積1.2建設用地面積1.3代證面積2建筑面積（m2）2.1住宅2.2商業(yè)2.4車位3可銷售面積（m2）3.1住宅3.2商業(yè)3.4車庫4容積率（萬m2/hm2）5綠化率6總戶數（戶）7總人口（人）說明性文字：1.2項目收益估算（在可研成果基礎上，成本合約部、財務管理部）序號項目名稱合計一期二期三期……備注1銷售收入（萬元）1.1住宅1.2商業(yè)1.4車庫文檔實用標準2銷售成本（萬元）3管理費用（萬元）4銷售費用（萬元）5兩稅一費（萬元
5、）6所得稅（萬元）7凈利潤（萬元）8毛利率（%）9凈利率（%）說明：“管理費用、營銷費用、所得稅、凈利潤、凈利率”在分期中無須填報。兩稅一費指土地增值稅、營業(yè)稅和財務費用1.1項目資金計劃（財務管理部） 年年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度現金流出地價款支出 建造款支出 營業(yè)稅及附加 銷售費用 其他 合計 現金流入 凈現金流量 文檔實用標準1.項目開發(fā)進度目標（項目管理部）重要說明：分子公司在總部下達的項目各期開發(fā)關鍵節(jié)點計劃基礎
6、上，需進一步細化項目一級計劃。1.1項目開發(fā)進度總體規(guī)劃第一期第二期備注一標段二標段一標段二標段工程名稱物業(yè)類型結構類型層數（地下/地上）建筑面積（m2）合計地上地下計劃開工日期計劃開盤日期計劃竣工時間計劃入伙日期1.2前提條件:說明1：項目進度控制目標的改變往往是因為項目管理原默認前提條件的變化引起的，因此本處應清晰描述出所有的重要的前提條件。本處不描述風險或者不可抗力。例：n樁基提前開工n主體采用費率招標n外墻涂料采用吊籃施工n綠化……說明2：每次計劃變更后，應更新本說明。應至少包括如下方面：1.上一版計劃相比，計劃變更的內容說明。2.項目開發(fā)關鍵路徑的描述。3.項目
7、管理過程中一些非常規(guī)措施的說明。4.從交付角度對銷售配合范圍及內容的詳細說明。文檔實用標準1.1項目一期開發(fā)進度計劃（項目管理部組織完成后插入對象）文檔實用標準1.項目開發(fā)成本管理目標（成本合約部）1.1項目開發(fā)成本管理目標（參照公司成本測算表科目）序號工程（費用）名稱造價（萬元）單方造價（元/m2）備注按建筑面積計按可售面積計CB0101地價及轉讓費 CB0102征地及拆遷費用 CB0103其他費用 CB0201咨詢調研費 CB0202勘察、設計費 CB0203前期及后期手續(xù)費 CB0204前期工程費
