中昂蘇州甪直項目再融資說明書

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1、中昂蘇州甪直項目再融資說明書背景一、項目簡介2014年4月15日，中昂地產(chǎn)（集團）有限公司全資子公司江蘇中昂置業(yè)有限公司（以下簡稱“江蘇中昂”）通過招拍掛競買取得蘇州甪直地塊（編號：蘇地2014-G-3號），該地塊起始樓面價1920元/平米，經(jīng)過激烈角逐，我司最終摘牌價為85000萬元，折合樓面地價3333元/平米。項目預計平均售價為9000-9500元左右，預計息稅前利潤在6億元左右。該地塊為居住用地，土地面積約10.2萬平米，容積率2.5，地上計容建筑面積約25.5萬平米，截止目前我司已經(jīng)過初步審批的規(guī)劃

2、總建筑面積342839平米。項目地塊位于江蘇省蘇州市吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)機場路以南，長虹北路以西，蘇州工業(yè)園區(qū)與甪直古鎮(zhèn)之間，是甪直鎮(zhèn)宜居新城核心位置，與蘇州工業(yè)園區(qū)隔吳淞江相望，是規(guī)劃中的宜居新城首個啟動項目，項目地塊的主要客戶群體為蘇州工業(yè)園區(qū)普通員工的住房需求。項目定位為剛需房項目。地塊現(xiàn)狀蘇州市競品房價概覽蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年2月經(jīng)國務院批準設(shè)立，同年5月實施啟動，行政區(qū)劃面積278平方公里，其中，中新合作區(qū)80平方公里，下轄四個街道，常住人口約76.2萬。2013年，園區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1910億元，比

3、上年增長10%；公共財政預算收入206.9億元，增長11.8%；實現(xiàn)社會消費品零售總額272億元，增長16%；實際利用外資19.6億美元，完成進出口總額超800億美元，固定資產(chǎn)投資740億元，基本保持穩(wěn)定；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9.1%。一、中昂地產(chǎn)（集團）有限公司簡介;中昂集團是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集投融資、工程建設(shè)、裝飾裝潢、絲綢生產(chǎn)與經(jīng)營等業(yè)務于一體的大型企業(yè)集團。集團總部設(shè)在北京，集團總注冊資本金近26億元，行業(yè)百強實力，擁有員工5000余名。集團歷年所獲榮譽如下：ü2014年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)

4、ü2013中國民營企業(yè)500強ü2013中國民營企業(yè)服務業(yè)100強ü2013年中國光彩事業(yè)促進會慈善捐贈榮譽ü2012年石景山區(qū)重點企業(yè)ü2011年度石景山區(qū)納稅百強單位ü全聯(lián)房地產(chǎn)商會常務理事會員ü中昂香醍最佳宜居典范別墅獎ü中昂集團最具影響力品牌一、中昂地產(chǎn)（集團）有限公司歷史沿革：中昂集團最早創(chuàng)建于1999年，集團最早以重慶慶達實業(yè)有限公司進行開發(fā)建設(shè)，2004年集團開始實施全國化戰(zhàn)略，加強專業(yè)化運作，連續(xù)實現(xiàn)跨越式發(fā)展，在北京注冊成立了集團母公司，目前公司已完成以北京、重慶、江蘇為中心，覆蓋多個城市的

5、全國化戰(zhàn)略布局，擁有北京中昂、重慶中昂、上海中昂、江蘇中昂、四川中昂、海南中昂等多家專業(yè)地產(chǎn)公司，以及裝飾、建筑、勞務、投資管理公司等多家控股子公司，形成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務為一體的全過程運作能力和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力。產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、高層公寓、花園洋房、別墅、旅游地產(chǎn)、寫字樓、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標桿性的代表作品。歷經(jīng)十多年的發(fā)展，中昂集團憑借其自身獨特的優(yōu)勢和有效的抗風險機制，成為行業(yè)新升力量。目前，集團已在全國主要經(jīng)濟區(qū)域完成中心城市的布局。

6、逐步形成三大地產(chǎn)業(yè)務事業(yè)部：以北京為核心的“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”事業(yè)部；以江蘇、上海為核心的“長江三角洲”事業(yè)部；以“重慶、四川”為核心的“西南區(qū)域”事業(yè)部——即由北向南、從沿海經(jīng)濟圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。在每個城市，中昂都堅持進行多項目、多業(yè)態(tài)的開發(fā)模式，成為區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。截至2012年，公司業(yè)務已拓展至重慶、上海、北京、江蘇、四川、海南等多個城市。二、實際控制人簡歷易如波，籍貫重慶市，最高學歷碩士，畢業(yè)于西南大學經(jīng)濟哲學與現(xiàn)代管理系。中國僑商聯(lián)合會常務副會長、

7、中華全國青年聯(lián)合會常委、重慶市人民代表、重慶市政協(xié)委員、重慶市工商聯(lián)(總商會)副會長、重慶市房地產(chǎn)商會副會長、重慶市華商會副會長、重慶市巴南區(qū)人大常委。易如波為中昂地產(chǎn)集團實際控制人。三、江蘇中昂置業(yè)與上海財通資產(chǎn)管理有限公司目前的合作情況：上海財通以發(fā)行資管計劃的方式為此項目募集資金，設(shè)計資金總規(guī)模9.4億元，其中江蘇中昂置業(yè)出資2.8億元,財通資產(chǎn)募資6.6億元，其中有抵押的優(yōu)先級為4.4億元，無抵押的中間級為2.2億元。雙方出資比例為3:7左右。江蘇中昂置業(yè)注冊資金5千萬元，中昂集團持股51%，上海財通

8、資產(chǎn)持股49%。自2014年5月份雙方簽約到11月中旬，財通資產(chǎn)共募資3.5億元左右，其中中間級2.2億元全部募集完成，優(yōu)先級完成募集1.3億元。財通資產(chǎn)后續(xù)尚需募集資金3.1億元。一、針對上述情形，我司建議合作方案（供探討）1、開發(fā)貸前置方案：我司與財通資產(chǎn)協(xié)商，由財通資產(chǎn)協(xié)調(diào)一筆過橋資金支付后續(xù)土地款，在取得土地證以后，先抵押給財通資產(chǎn)的委貸銀行富滇銀行，取得他項權(quán)證以后，再解押并抵押給新的資金