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1、泗陽縣豐泰機電城項目實施報告本計劃是根據(jù)我公司策劃人員對本項目的初步了解和項目周邊市場分析,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經(jīng)驗,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、銷售、招商運作等提出一些我公司的建議和思路。項目全程策劃篇一、項目SWOT分析經(jīng)雙方確定合作關系后，我公司在對該項目進行更深入調查研究后，在以后的定位報告中詳細闡述。簡單闡述如下：1、項目優(yōu)勢（S）：項目周邊方圓300公里之內沒有一家汽車4Ｓ店和泗陽縣沒有一家規(guī)模化的集銷售經(jīng)營、維修服務、五金配件等一體化的機電項目，對面金三角建材城，西面新東方商城的建設加速了新商圈的
2、形成；且項目所處位置交通非常便利（新建汽車站在項目旁）2、項目劣勢（W）：區(qū)域經(jīng)濟比較形象化，屬縣級市，城市規(guī)模不大，人氣相對不足。地段位置稍偏，距現(xiàn)有商業(yè)中心相距較遠。導致市場培育起較長。3、項目機會（O）：市場呼喚的誕生，以盡快達到服務需求。該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展很快，帶動購買力。4、項目威脅（T）相距不到60公里的宿遷市規(guī)模宏大的相類似的項目，同質化經(jīng)營將構成重疊經(jīng)營現(xiàn)象，導致市場競爭激烈第26頁共26頁，必將給我們后期招商經(jīng)營帶來壓力。5、項目關鍵不利因素及應對策略：根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃來看配套、倉儲、物流設施不完善，給未來招商經(jīng)營帶來難度；當?shù)厝藗兾幕?/p>
3、素質不高，導致以中低檔經(jīng)營為主；產(chǎn)業(yè)形象比較亂，也會導致名牌產(chǎn)品商戶投資經(jīng)營者對消費缺乏吸引力。二、項目定位1、項目總體定位項目總體定位是項目的運作方向，待我公司進行深入的市場調查后，在貴公司現(xiàn)有的規(guī)劃定位基礎上，根據(jù)我公司現(xiàn)有的資源經(jīng)過論證后得出項目總體定位，之后的所有運作思路都根據(jù)總體定位來研究和制定。2、形象定位形象定位是整個項目的靈魂，它體現(xiàn)了項目的氣質，當人們一看到它時就將了解到它所蘊涵的價值及訴求的目標。這就是我們要達到的形象包裝的目的，比如現(xiàn)在急需要解決的圍檔和招商、售樓處形象問題。3、功能定位功能定位是確定項目商業(yè)展示的主要功能，開
4、工前應根據(jù)意向性大商戶情況進行相對合理的劃分及定位。4、檔次定位檔次定位是根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟、消費現(xiàn)狀、消費習慣、消費實際、消費前景等確定項目檔次、品位。第26頁共26頁5、業(yè)態(tài)定位：對整體的市場對象進行細分，在明確相應目標市場的基礎上，創(chuàng)造需求、并引導需求，從而有針對性的進行業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃，最大限度的提升商業(yè)物業(yè)的價值。本項目定位非常關鍵，項目位置地處泗陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，長途車站邊緣地帶，離市場核心區(qū)域超過3公里，屬城鄉(xiāng)結合部。所以，絕對不能盲目的開發(fā)，本項目規(guī)劃7.6萬平米機電專業(yè)市場和8萬多平米住宅。建議本項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)稍作調整，尤其是汽車銷售經(jīng)營服
5、務區(qū)，必須確定廠商及代理商后才能確定。住宅部分應針對邊緣市場進行定位，特別在形象及戶型的設計、綠化環(huán)境、功能設施配套、物業(yè)管理等方面優(yōu)越其他項目，以避免銷售、招商和后期經(jīng)營的失敗。（現(xiàn)在設計的戶型比較單一并且明廳太少）所以，在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上必須遵循以下原則：⑴有利于商家互補性的原則⑵有利于商家共榮性的原則⑶有利于商家競爭性的原則⑷有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則⑸有利于物業(yè)升級的原則⑹預留新業(yè)態(tài)的原則⑺有利于降低工程費用的原則⑻有利于降低公攤率的原則⑼有利于資產(chǎn)增值的原則第26頁共26頁6、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位⑴統(tǒng)一規(guī)劃設計廣告位、POP廣告等（包括各業(yè)戶門頭
6、），使整個機電城有較高的信息能見度。⑵合理規(guī)劃項目門前區(qū)域，增加停車位，以吸引消費者。⑶沿街路燈、大樓光彩工程等。⑷人流、車流的動線設計，形成對人、車的有效引導。⑸正視對產(chǎn)權分散的具體情況，根據(jù)業(yè)主委托和自營情況存在變數(shù)的實際情況進行動態(tài)調整，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。項目全程策略一、銷售策略整體營銷活動的策劃（待商定）簡單闡述如下：1、總體思路：以地面推廣為主，高空宣傳為輔。2、推廣主線：前期形象積累---項目全面展示，檔次質素賣點---體驗式宣傳---有力促銷3、推廣戰(zhàn)術：（1）針對泗陽縣城區(qū)范圍小、人口少、易于傳播等特點，重點加強
7、樓盤現(xiàn)場包裝及戶外廣告的投放，拉近人們與本案的心理距離，使本案“看得見，摸得著”，形成強烈的現(xiàn)場沖擊力。采用短期內密集型轟炸的方式，速戰(zhàn)速決，避免打持久戰(zhàn)。（2）與政府聯(lián)手，對泗陽豐泰機電城商業(yè)功能給予明確定位規(guī)劃，以增強投資者的信心，打消疑慮。（3）廣告訴求點不宜太多，以免造成模糊不清。第26頁共26頁4、推廣概念（1）廣告語核心廣告語：首席旺鋪，財富之源。豐泰機電城，財富新天地。（2）賣點提煉未來優(yōu)勢彰顯。項目位于城市未來的中心，人氣鼎旺，財源滾滾。商圈配套完善。金三角建材城，新東方商城近在咫尺。建筑形式優(yōu)美。從曾高設計、外觀設計，極盡現(xiàn)代設計
8、之奢華。創(chuàng)新戶型結構。沿街商住兩用式復合地產(chǎn)概念，有天有地，福蔭后代。交通條件優(yōu)越。本案淮海路與城區(qū)一脈相連。生活氣息濃厚
