湖塘“水漾年華”策劃報1

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1、湖塘“水漾年華”策劃報告常州新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理有限公司2003年12月目錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項目簡介三、項目SWOT分析四、競爭對手分析五、項目整體定位六、項目形象主題定位七、目標(biāo)客戶定位分析八、項目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想十一、開發(fā)流程及銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析素有“蘇南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國百強(qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185

2、元，職工人平均工資11758元，人均儲蓄額21355元。湖塘素有紡織之鄉(xiāng)的美譽(yù)，日出萬匹，經(jīng)緯天下，紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁，有雄厚的購房消費(fèi)潛力。武進(jìn)目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。2、湖塘房地產(chǎn)市場研究?需求量隨著常州特大型城市建設(shè)力度加大，城市拆遷量劇增，今年常州房地產(chǎn)市場需求量急劇擴(kuò)大，加之今年商品房竣工面積減少因素的影響，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀

3、況，價格不斷攀升，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，1-10月份全市竣工房屋面積95萬平方米，同比下降28.6%，全市商品房成交銷售98.2萬平方米，同比下降13.6%，商品房現(xiàn)房成交價每平方米為2284元，同比上升18.5%，而商品房平均銷售也達(dá)到了每平方米3000元以上。在大常州的宏偉規(guī)劃藍(lán)圖中，武進(jìn)被定位為“大常州的城市副中心”，大常州居住中心南移，而湖塘首當(dāng)其沖。湖塘版塊，自1999年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價位從當(dāng)初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常

4、健康的。據(jù)統(tǒng)計，2003年上半年武進(jìn)開發(fā)面積達(dá)29萬平方米，銷售面積17萬平方米。湖塘價格上漲一是全國性的大環(huán)境的驅(qū)使，二是常州政府以南北發(fā)展為重點的規(guī)劃使然，運(yùn)河改道、淹城森林公園、大學(xué)城、高速公路、常武十里景觀大道、武進(jìn)高新區(qū)的建設(shè)等等，這些都加重了人們選擇湖塘?xí)r的砝碼。2002至2003年開盤銷售的住宅類項目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域購房需求量很大。但就整個常州來說，新北區(qū)均價接近3000元/平方米，而常州老城區(qū)均價已經(jīng)超過3000元/平方米，而湖塘

5、均價不超過2300元/平方米，說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大，前景十分看好。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá)，消費(fèi)能力較為雄厚，尤以中產(chǎn)階層消費(fèi)需求巨大，購房者中以二次購房的居多。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，100--130平方米、三房二廳的戶型、總價在30萬以內(nèi)的房子最為搶手。?項目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個純小

6、高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。今后，武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路，催生了一些超級大盤。比如，2004年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤有：新城南都，政法廣場南金橋房產(chǎn)地塊，新城房產(chǎn)夏雷村500畝地塊。其中新城房產(chǎn)的兩個項目一個南都占盡規(guī)模優(yōu)勢、一個夏雷村地塊緊臨本案，將成為本項目未來主要競爭對手。?主力戶型導(dǎo)向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá)，一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”，以在常州市區(qū)購房為榮，實際在湖塘購房的多是機(jī)關(guān)單位企業(yè)中層階層，因此，在湖塘100-130平方米之間，以經(jīng)濟(jì)

7、實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。其中新城芳草園105平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說明經(jīng)濟(jì)實用、功能齊全的房型深受市場歡迎。3、住宅區(qū)域調(diào)查報告?戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。產(chǎn)品戶型豐富多樣，精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房，空中別墅可滿足不同層次消費(fèi)群的購房需求。市場主打戶型為100-130平方米的大小三房。?交付標(biāo)準(zhǔn)湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同常州相同，基本是毛坯房，目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。交付時，各種管線預(yù)設(shè)到位，一般單

8、元電子防盜門、進(jìn)戶防撬門安裝到位，有線、寬帶端口預(yù)留，業(yè)主基本裝修后就可入住。?承受總價30萬是常州樓市的一個分水嶺。一般工薪階層購房多選擇100-130平方米的大小三房，總價25萬左右。私營業(yè)主等高端消費(fèi)總價則在40萬以上。?付款方式湖塘購房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和