東莞石龍地產(chǎn)項目市場研究及定位思考

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1、東莞石龍地產(chǎn)項目市場研究及定位思考佳兆業(yè)·石龍項目市場研究及定位思考謹呈：佳兆業(yè)地產(chǎn)有限公司第一部分市場分析800年文化古鎮(zhèn)廣東四大名鎮(zhèn)之一中國舉重之鄉(xiāng)文化石龍明末清初以來是廣東省著名商埠東莞北部商貿(mào)中樞商貿(mào)石龍東莞鎮(zhèn)區(qū)前三甲全國千強鎮(zhèn)前二十強平均每平方公里創(chuàng)造GDP3.1億元，居?xùn)|莞鎮(zhèn)區(qū)第一富裕石龍國家星火技術(shù)密集區(qū)建設(shè)單位全國首個信息化試點鎮(zhèn)這是一個極具文化底蘊的特色小鎮(zhèn)，這是一個經(jīng)濟實力超強的大鎮(zhèn)，這是一個信息現(xiàn)代化的全國千強鎮(zhèn)。石龍人為自己是石龍的一分子而感到自豪，他們創(chuàng)造了太多的奇跡，石龍的騰飛來自于他們執(zhí)著的拼搏精神。印象石龍信息

2、石龍石龍長安R1城區(qū)2006年9月26日，《東莞市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃》專家評審會召開，公布項目實施方案：R2線一期石龍-新城中心將率先通車。屆時，從莞城到石龍的出行時間將從現(xiàn)在的50分鐘縮短為15分鐘。輕軌將石龍更早地融入了東莞一小時生活圈，并將與深圳、廣州乃至整個珠三角地區(qū)聯(lián)系更加緊密。石龍——輕軌駛?cè)氤鞘猩罨葜菔伲弘娮庸I(yè)極其發(fā)達、外向型經(jīng)濟發(fā)展強勁、民營經(jīng)濟也得到了長足的發(fā)展。石排：園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速、大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)?、古跡眾多、旅游業(yè)具有發(fā)展?jié)摿?。茶山：?jīng)濟基礎(chǔ)差，發(fā)展勢頭好、明確發(fā)展方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、歷史悠久，旅游業(yè)有較

3、好的發(fā)展前景。園洲鎮(zhèn)：博羅縣的經(jīng)濟強鎮(zhèn)，制衣行業(yè)是為該鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)，力爭打造“東江河畔的明珠”石灣：廣東省的中心鎮(zhèn)之一，交通便利，公園、酒店、商場等生活、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全“惠州市十佳文明小城鎮(zhèn)”石龍：交通運輸中心、金融中心、商業(yè)中心、信息中心、會展中心、房地產(chǎn)交易中心。東莞北部中心石龍——大石龍經(jīng)濟圈中心解讀：人口總量巨大但外來人口低比例之謎石龍歷年人口變化情況77465679002005712896775720047228968156200376969675542002外來暫住人口（人）戶籍人口（人）本地人口與外來人口比例1：1.14外來暫住

4、人口（人）戶籍人口（人）2005年北部鎮(zhèn)區(qū)人口分布12596742990茶山鎮(zhèn)8481640546石排鎮(zhèn)8853236637高埗鎮(zhèn)18162140674石碣鎮(zhèn)外來人口與本地人口比例為2.0-4.5之間。近千年石龍經(jīng)濟中心的地位、石龍人強烈的原住意識與鄉(xiāng)土情節(jié)。決定了其居住人口的相對密集。石龍的信息產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比重達到81％，與東莞其他鎮(zhèn)區(qū)勞動密集型產(chǎn)業(yè)形成對比聚豪名軒世紀濱江水天一色龍城國際濠興逸苑本案中環(huán)石龍項目石龍地產(chǎn)格局聚豪華庭房地產(chǎn)項目主要集中在新城區(qū)內(nèi)。江景是本區(qū)不少樓盤的優(yōu)勢所在，但是江景只屬于少數(shù)人享有。石龍主要房地產(chǎn)項目概

5、況約300套一二期銷售率90％，三期未推出20052800（二期）三房：130-147㎡1.9781215.8小高層＋高層本地生意人、公務(wù)員濠興逸苑1000未開盤2006.11未定一房、兩房、110-140㎡三房1.2約100014.2小高層一期：白領(lǐng)、投資客聚豪名軒2000未開盤2006.113500單身公寓：52㎡、二房75-86㎡、三房104-114㎡2.7約200028小高層＋高層一期：白領(lǐng)、投資客龍城國際剩余約160套銷售率50%2006-5-14500三房：142-150㎡、四房：170-204㎡0.4369（別墅47+洋房322

6、）8.4別墅＋小高層本地生意人、公務(wù)員世紀濱江50多套洋房、8套別墅50%2006.5.14000三房：125-146㎡0142（別墅28+洋房114）2.8別墅＋小高層本地生意人、公務(wù)員水天一色后期貨量銷售狀況（洋房）開盤時間銷售均價（洋房）目前推出主力戶型（洋房）商業(yè)面積（萬㎡）總戶數(shù)總建面(萬㎡)物業(yè)類型客戶類型(洋房)　早期房地產(chǎn)項目主要以大戶型為主，2006年以后中小戶型比例逐步提高石龍市場特征分析——關(guān)于客戶自由職業(yè)者公務(wù)員普通生意人次要購房人群私營企業(yè)主周邊鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)人員普通生意人重要購房人群白領(lǐng)非莞籍外地人自由職業(yè)者普通生意人

7、政府公務(wù)員主力購房人群私營企業(yè)主本地人（石龍戶籍人口）購房比例置業(yè)類別客戶分類各項目的客戶構(gòu)成本地生意人、公務(wù)員濠興逸苑一期：白領(lǐng)、投資客聚豪名軒一期：白領(lǐng)、投資客龍城國際本地生意人、公務(wù)員世紀濱江本地生意人、公務(wù)員水天一色客戶類型(洋房)　項目目前石龍房地產(chǎn)客戶主要來自于本地私營企業(yè)主、普通生意人及政府公務(wù)員，其次是外地白領(lǐng)和周邊鎮(zhèn)區(qū)的私營企業(yè)主。石龍市場特征分析——關(guān)于發(fā)展商目前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目的發(fā)展商均為東莞本土的開發(fā)商，如南峰地產(chǎn)、新世紀（茶山）、龍城房地產(chǎn)、世紀城等。目前這些本土的開發(fā)商在當?shù)匾褬淞⒘艘欢ǖ氖袌隹诒托蜗蟮匚?。對于?/p>

8、個外來的發(fā)展商而言，品牌的樹立及導(dǎo)入需要一定的預(yù)熱過程。石龍市場特征分析——關(guān)于戶型130-150㎡三房、170-220㎡四房主臥套房帶衣帽間大陽臺大落地飄窗入戶花