商丘陽光水榭花都開盤前營銷推廣方案

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1、商丘陽光·水榭花都2007年度開盤前營銷推廣方案一、2007全年財務(wù)指標財務(wù)指標具體數(shù)據(jù)全年回款8000萬元住宅價格1700元/平方米商鋪價格4500元/平方米住宅面積69762平方米商鋪面積6298平方米住宅總價11859.54萬元商鋪總價2834.1萬元財務(wù)指標理解：面臨8000萬的銷售任務(wù)和僅有6、7兩個月的原始客戶積累時間來講，我們的壓力很大，在這么短的時間內(nèi)需要去化大量的房源，常規(guī)的推盤手法無法適應(yīng)我們的去化速度，因此我們需要采取特殊的方式進行項目操作。第一，我們要在短時間內(nèi)大量積累客戶；第二，加速客戶的轉(zhuǎn)化；第三，加速項目回款。二、財務(wù)指標分解全年8000萬回款任務(wù)住宅部分商

2、業(yè)部分總回款6650萬元（83.1%）總回款1350萬元（17.9%）銷售面積38235.3平方米銷售面積3000平方米單套面積114.7平方米單套面積60平方米銷售數(shù)量334套銷售數(shù)量50套單套總價19.94萬元單套總價27萬元備注：住宅單套面積為住宅類平均單套面積=住宅總面積÷住宅總套數(shù)=69762÷608=114.7平方米/套。月度銷售任務(wù)分解（住宅）月份銷售套數(shù)/套協(xié)議金額/萬元8月1302592.29月5099710月601196.6411月601196.6412月34677.96總計3346660上表再細算一下每個月的協(xié)議金額、合同額、回款三項具體指標客戶到訪分解（住宅）月份

3、D級客戶到訪量/組8月16659月79310月95211月95212月539月度客戶到訪曲線圖此處加上各月客戶ABCD等級分類的具體數(shù)字三、營銷節(jié)奏根據(jù)目前的工程進度和重要時間節(jié)點安排銷售時間軸如下：客戶積累6月7月8月9月10月11月12月開盤強銷持續(xù)熱銷期具體時間安排6月7月8月9月10月11月12月6月15日項目亮相8月18日項目開盤住宅產(chǎn)品開始銷售10月1日商業(yè)推廣商鋪開始銷售四、營銷策略1、價值體系（1）基本價值層面建筑類型——標準多層產(chǎn)品城市區(qū)位——城市核心居住區(qū)居住尺度——一梯兩戶、南北通透、采光通風(fēng)、高使用率、和諧的面積尺度景觀綠化——規(guī)劃和景觀精致、巧妙市場機會——機不

4、可失，錯過后悔品牌保證——品牌企業(yè)，新加坡上市公司（2）附加價值層面居住產(chǎn)品是社會消費中最大眾化的產(chǎn)品，衣食住行，任何一個人都需要，因此居住的本質(zhì)不在于新奇特，不是一個時尚的東西，而是一件生活必需品。我們經(jīng)常討論的一點：什么樣的東西才能歷久彌新，拒絕潮流、拒絕時髦，符合生活本來面貌、值得百年品味的，才是市場主流的建筑產(chǎn)品。其實，即使富翁，也要過正常人的生活，而不是窮奢極欲。因此，陽光·水榭花都從物質(zhì)層面上升到精神層面應(yīng)該是:一種真正滿足居家生活品質(zhì)的、一種城市主流生活方式的城市宜居產(chǎn)品。2、營銷手段及渠道在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場所門前、停車場、重點企事業(yè)單位門前設(shè)置覆蓋商丘繁華區(qū)的

5、網(wǎng)點布局，共50個，每個網(wǎng)點派2名發(fā)單員，每個網(wǎng)點每天往現(xiàn)場送4組客戶，每天共積累客戶200組。（這個段落應(yīng)該進行營銷手段的講解，以上內(nèi)容不是營銷手段的講解，所謂營銷手段應(yīng)該是銷售思路————怎么樣才能把房子賣出去？對于本產(chǎn)品來說，何時不軌的大眾化產(chǎn)品，需要最多的客戶支持，而且讓客戶感受到產(chǎn)品的優(yōu)勢，因此，我建議你參照華邦顧問的策略密集————如何讓更多的人了解我們的產(chǎn)品，如何讓更多的客戶來我們的現(xiàn)場、如何讓客戶有更好的現(xiàn)場感受，如何讓客戶及時落定，如何讓客戶買了不退？————參照這個總結(jié)出營銷思路）3、階段分期通過財務(wù)指標分解和客戶到訪分解之后，我們可以明確的看出，2007年陽光·水榭

6、花都項目銷售時間短、任務(wù)重，如何在短期內(nèi)引發(fā)市場關(guān)注，保證足夠的客戶到訪量成為解決全年銷售問題的關(guān)鍵。第一階段：蓄客期（6月16日-7月1日）策略思路：圍追堵截、海量積累在商丘街道的所有交叉口、商業(yè)場所門前、停車場、重點企事業(yè)單位門前派單，同時借助于公關(guān)活動及戶外、圍墻、道旗等媒體的配合，采用密集轟炸和網(wǎng)點式覆蓋的辦法，在短時間內(nèi)造成轟動效應(yīng)，迅速完成客戶積累。策略目的：／短期內(nèi)提升市場人氣和到訪量，為項目銷售做好充分的客戶積累，并為下一階段的工作開展做出指導(dǎo)。／在短期內(nèi)緩解甲方銷售指標壓力，為我們贏取更多的市場機會及銷售時間。／短期內(nèi)迅速引發(fā)社會的強烈關(guān)注，對市場內(nèi)的同類競爭對手進行痛

7、擊。第二階段：內(nèi)部認購期（7月1日-8月18日）策略思路：制造熱度、品牌拉升在項目缺乏現(xiàn)場體驗和良好感受的情況下，從7月1日到27日之間，前期通過公關(guān)活動營造情感訴求，后期通過集中認購的方式和現(xiàn)場火爆認購場面制造緊張氣氛。策略目的：保持項目的持續(xù)關(guān)注度，同時通過一系列公關(guān)活動，豐富項目性格，制造產(chǎn)品魅力，培養(yǎng)客戶的購買忠誠度。第三階段：公開發(fā)售期（8月18日之后）策略思路：轉(zhuǎn)化和繼續(xù)積累通過會所、展示環(huán)境和商業(yè)街的開放，營造項目良好