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《錢江新城項目最高最好用途研究終期報告_部分(III)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在學術論文-天天文庫。
1、致華峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司杭州市錢江新城項目最高最好用途研究終期報告二OO八年六月xxxxxC03免責聲明就我們所知，我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息是準確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導致我們的基本假設發(fā)生變化：V新的政府法令V公司政策的變化V對杭州房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的重大社會、經(jīng)濟、政治改革事件我們在此強調仲量聯(lián)行的任務只局限于提供詳細的物業(yè)顧問和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務議題。這份報告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任，同時，未經(jīng)我方事前的書
2、面同意，本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們在此強調，對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應該被認為是對未來可能發(fā)生事物的預示性的評估，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報告的結果，我們在此提請貴方注意。該報告的結論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性、開發(fā)項目性質、質量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設計、產(chǎn)權的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并沒有
3、包括上述這些因素。因此，我們認為該報告中的分析只是預示性的，而非一份完整的估價報告。對于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔任何責任。xxxxxC032目錄一．杭州重點區(qū)域及項目分析4二．杭州租戶特征研究58三．國際國內案例分析64四．辦公樓開發(fā)建議80五．零售開發(fā)建議114六．樓宇LED大屏幕研究168七．財務分析174八．終期研究總結186xxxxxC033一.杭州重點區(qū)域及項目分析xxxxxC031.錢江新城概述xxxxxC035項目地理位置與自然條件?錢江新城位于杭州市江干區(qū)東
4、部，距離西湖風景區(qū)約4.5公里，距蕭山國際機場約18公里。期?新城一期東臨錢塘江，南靠復興大橋，西依二城秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路?？傉际姓陆孛娣e15.8平方公里。其中包括一個核心區(qū)和錢兩翼，為2001~2007年重點打造區(qū)域。整個一期期核心區(qū)規(guī)劃建設總體量將達到820萬平方米一城（包括政府投資項目在內），兩翼規(guī)劃均為西湖新江住宅。錢?二期規(guī)劃為東至和睦港，南至錢塘江，西與一期相連，北至規(guī)劃中的錢江路，總面積2.86平方公里。二期主要規(guī)劃為住宅。?錢江新城依錢塘江而立，沿江一線規(guī)劃有大面積的生態(tài)綠化帶，使整個新城最大限度地接近水體。與此同時，
5、新城內還規(guī)劃有大面積的綠色公共空間。意在結合內外景觀，營造一個園林式城市棲居空間。xxxxxC036發(fā)展歷史“大杭州”概念出臺基礎設施和公共建筑中央商務區(qū)基本建成確立錢江新城發(fā)展方向開工建設2001年2003-2006年2010年2000年以前2002年2005年至今商業(yè)及住宅項目建設相繼菜地/魚塘整體及核心區(qū)規(guī)劃完成動工?2001年，“大杭州”規(guī)劃概念的出臺標志著杭州從“西湖時代”邁向了“錢江時代”，錢江新城作為杭州今后幾年的發(fā)展重點被正式提出。這片過去為魚塘菜地之用的處女地未來將成為杭州的CBD。?政府先后委托上海城市規(guī)劃設計研究院和杭州市規(guī)劃設計研
6、究院編制總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，并邀請了德國歐博邁亞公司進行規(guī)劃咨詢。2002年整體規(guī)劃基本完成。?從2003年開始，新城內的大型公共建筑的建設相繼啟動。2004年，杭州大劇院首先落成。?從2003年開始，新城內土地開始通過招拍掛形式先后被多家省內外開發(fā)商獲得。經(jīng)過一段觀望期之后，商業(yè)和住宅項目從2005年開始開工建設。一些住宅在2007年已開盤銷售。預計到2010年，中央商務區(qū)建設將基本完成。xxxxxC037區(qū)域總體定位?伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市的飛快建設，西湖區(qū)域已不能滿足杭州未來發(fā)展的需要，因而錢江新城是杭州尋求新發(fā)展的產(chǎn)物。其將是杭州未來的發(fā)展
7、“原點”,在此“原點”上，杭州有了更為開闊的發(fā)展空間。?錢江新城總體分為兩期。一期被大體劃分為三錢江新城二期大區(qū)塊，形成“一心兩翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商務區(qū)已經(jīng)首先啟動建設。?整個新城，旨在進一步提高杭州的城市品位，改善城市的生態(tài)環(huán)境，完善城市的基礎功能，錢江新城一期提高城市的綜合競爭力，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。?新城未來不僅僅將是杭州的CBD，也將是城市的行政中心。屆時，市委、市政府機關及院外杭州中央商務區(qū)部門，除個別單位外，將會全部搬遷至新城辦公。?除商務辦公之外，錢江新城內還將為人們創(chuàng)建一個優(yōu)美舒適綠色的居住環(huán)境，大幅度地提高人們的生活
8、質量。xxxxxC038中央商務區(qū)規(guī)劃定位?核心區(qū)塊即中央商務區(qū)占地面積4平方公
