當(dāng)陽(yáng)錦繡江南策劃方案

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1、目錄目錄1、市場(chǎng)分析1.1市場(chǎng)背景21.2競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析32、項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目介紹32.2項(xiàng)目SWOT分析32.3總體策劃思路43、項(xiàng)目定位3.1項(xiàng)目理念53.2項(xiàng)目命名53.3目標(biāo)客戶群定位及分析63.4價(jià)格定位73.5宣傳定位84、景觀及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4.1總體規(guī)劃建議84.2建筑風(fēng)格建議94.3配套建議94.4會(huì)所建議94.5物業(yè)管理建議104.6智能化建議105、營(yíng)銷(xiāo)策略5.1品牌營(yíng)銷(xiāo)策略115.2項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)思想125.3銷(xiāo)售策略136、廣告推廣策略6.1廣告主題166.2媒介策略176.3促

2、銷(xiāo)策略197、銷(xiāo)售與管理7.1銷(xiāo)售組織與管理197.2銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)基本流程217.3銷(xiāo)售流程227.4銷(xiāo)售進(jìn)度控制策略237.5銷(xiāo)售業(yè)務(wù)管理策略247.6銷(xiāo)售技巧和策略267.7表格化營(yíng)銷(xiāo)8、相關(guān)問(wèn)題的幾點(diǎn)建議31第一章市場(chǎng)分析1.1市場(chǎng)背景1.1.1城市概況當(dāng)陽(yáng)市位于湖北省宜昌市東北部，東與荊門(mén)市、荊沙市接壤，西與夷陵區(qū)相連，南與枝江市相依，北與遠(yuǎn)安縣為鄰。市政府所在地玉陽(yáng)鎮(zhèn)，西南距宜昌市城區(qū)73公里。當(dāng)陽(yáng)春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)屬楚地，是楚文化發(fā)祥地之一。境內(nèi)以丘陵為主，平原、山地兼而有之。面積2071公里。198

3、8年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市?，F(xiàn)轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)城區(qū)辦事處、303個(gè)村、2079個(gè)村民小組。人口4705萬(wàn)人，居民以漢族為主。該市資源豐富，盛產(chǎn)水稻、棉花、油料、鮮魚(yú)、生豬等農(nóng)副土特產(chǎn)品。市域是著名三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)，有長(zhǎng)坂坡、玉泉寺、玉泉山、關(guān)陵、周倉(cāng)墳、麥城，古權(quán)國(guó)遺址等眾多景點(diǎn)。1.1.2市場(chǎng)狀況當(dāng)陽(yáng)市地產(chǎn)升溫較快，地產(chǎn)投資規(guī)模和房屋銷(xiāo)售價(jià)格保持強(qiáng)勁增勢(shì)。當(dāng)陽(yáng)市商品房開(kāi)發(fā)近四年內(nèi)僅18萬(wàn)平方米左右，且多為見(jiàn)縫插針式的開(kāi)發(fā)，不成規(guī)模，不成小區(qū)。當(dāng)陽(yáng)市地產(chǎn)目前處于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的轉(zhuǎn)型階段，正在向外立面概念

4、和小區(qū)概念過(guò)渡，城市居民的住宅理念逐步把住宅環(huán)境物業(yè)管理，小區(qū)品質(zhì)作為首選。但對(duì)于價(jià)格心理承受能力有限，加上新建成小區(qū)，規(guī)模不大，品質(zhì)不高，要提高當(dāng)陽(yáng)市房屋銷(xiāo)價(jià)，就必須建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良、配套齊全、物管先進(jìn)的高尚樓盤(pán)。當(dāng)陽(yáng)形成長(zhǎng)期分散居住以自建房為主的消費(fèi)習(xí)慣，要確保本案銷(xiāo)售旺盛的話，必須要政府的幫助，對(duì)單位建房、個(gè)人建房必須下閘。而且政府在2年內(nèi)不能再批居住用地，確保當(dāng)陽(yáng)樓市不出問(wèn)題。當(dāng)陽(yáng)商品房消費(fèi)才開(kāi)始進(jìn)入狀態(tài)，還沒(méi)有形成熱點(diǎn)，需要加以消費(fèi)引導(dǎo)，改變傳統(tǒng)的居住理念，加以先進(jìn)的消費(fèi)引導(dǎo)。1.2競(jìng)

5、爭(zhēng)物業(yè)分析1.2.1當(dāng)陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1、天澤苑——容積率低，開(kāi)盤(pán)早，土地成本低（5年前拿的土地），而且設(shè)計(jì)檔次較高，以在當(dāng)陽(yáng)市民心目中形成較好的印象。2、城中雅苑——具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊配套成熟。3、柳中苑——成本低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。第一章項(xiàng)目分析2.1項(xiàng)目介紹本項(xiàng)目南朝體育文化廣場(chǎng)，北靠沮河和臨沮公園，寬敞的馬路環(huán)繞四周，總占地面積79220平方米，總建筑面積128800平方米，903套住宅，建筑密度28%，容積率1.62，綠化率38.8%，停車(chē)位525個(gè)，私家車(chē)庫(kù)150個(gè)，主力戶型123—149平方米。

6、2.2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(Strength)1、小區(qū)成規(guī)模，而且設(shè)計(jì)比較新穎、前衛(wèi)，配套完善，環(huán)境優(yōu)美；2、由于是江景住宅，也會(huì)為樂(lè)山喜水的購(gòu)房者所鐘愛(ài)；3、小區(qū)避開(kāi)了飛機(jī)的主航線，噪音較??；劣勢(shì)分析（Weakness）1、地理位置相對(duì)來(lái)說(shuō)比較偏僻，而且開(kāi)工階段看不見(jiàn)環(huán)境，看不見(jiàn)配套；2、周邊配套還不是很成熟。這樣對(duì)于上學(xué)、上班、購(gòu)物就醫(yī)還是有些不方便；3、當(dāng)陽(yáng)的市場(chǎng)畢竟有限，而且當(dāng)陽(yáng)自建自住已達(dá)到飽和水平；1、臨街建筑嘈雜，灰塵污染，不利于居??；2、由于商業(yè)離中心較遠(yuǎn)，形成商業(yè)氣氛較涼，對(duì)商業(yè)

7、門(mén)面銷(xiāo)售有一定影響。機(jī)會(huì)分析(Opportunities)1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于上升階段，產(chǎn)業(yè)政策及金融政策較為支持；2、周邊的環(huán)境（廣州路、臨沮公園、橡膠壩、文體廣場(chǎng)）一旦形成，有利于小區(qū)的銷(xiāo)售；（另外施工中要考慮，橡膠壩形成后，水位抬高，對(duì)于二期施工中不利益基礎(chǔ)施工）3、當(dāng)陽(yáng)市政府不再對(duì)個(gè)人批私房住宅用地；4、戶型設(shè)計(jì)在100㎡—240㎡之間，填補(bǔ)了當(dāng)陽(yáng)中等戶型的空白；5、小區(qū)建有小高層，將成為當(dāng)陽(yáng)的另一道風(fēng)景線。威脅分析（Threaten）1、周邊3個(gè)樓盤(pán)已搶占了部分市場(chǎng)；2、市場(chǎng)逐漸趨于成熟，開(kāi)發(fā)

8、商都已認(rèn)識(shí)到房屋品質(zhì)的挖掘和營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，這給項(xiàng)目運(yùn)作提出了更高的要求。2.3總體策劃思路策劃的作用就是如何充分挖掘優(yōu)勢(shì)、化解劣勢(shì)、找準(zhǔn)機(jī)會(huì)、規(guī)避威脅。根據(jù)以上對(duì)本策劃項(xiàng)目所做的SWOT分析，我們可以確定以下總體策劃思路：一、確立錦繡江南當(dāng)陽(yáng)市首席綠色生態(tài)社區(qū)的概念1、規(guī)模最大：占地118畝，總建筑面積約13萬(wàn)平方米；2、綠化率高達(dá)38.8%；1、人居環(huán)境最佳，精美的建筑與幽雅的環(huán)境高度和諧，融為一體。一、推出當(dāng)陽(yáng)精品樓盤(pán)，江景住宅—錦繡江南1、兩棟小