美麗朋城銷售策劃案

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1、www.fdcsky.cn美麗朋城銷售策劃案胡奎二00六年二月www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn美麗朋城銷售策劃案一、項目簡介1、項目基本情況：總建筑面積：28798.94㎡住宅面積：18835.80㎡商鋪面積：5470.49㎡可銷售機(jī)動車位：地下113個(4054.33㎡)建筑密度：29.75%綠地面積：2985.52㎡綠地率：30.49%容積率：2.61總戶數(shù)：320戶主力面積：39-59㎡占地14.69畝，地塊呈條狀弧形2、項目其它情況:本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于目前房地產(chǎn)開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項目西北面臨

2、三環(huán)路10000平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。交通靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。治安狀況項目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn購物與娛樂項目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場和北京西單超市，2000米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運(yùn)動休閑廣場。醫(yī)療衛(wèi)生滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。學(xué)校教育四川

3、師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財經(jīng)大學(xué)、四川烹專、青羊區(qū)實驗中學(xué)、樹德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。金融服務(wù)項目一公里范圍內(nèi)有中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、成都市商業(yè)銀行、城郊信用聯(lián)社等。結(jié)論：本項目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，未來的餐飲一條街，具有較強(qiáng)的商業(yè)價值。目前成都市房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場背景是近年來最為有利的；同時，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，小戶型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類型正面臨著空前的市場機(jī)遇與開發(fā)前景。成都小戶型房地產(chǎn)將面臨巨大的市場機(jī)會。二、市場定位住宅：1、自住型消費(fèi)群：（90%）年齡結(jié)構(gòu)：25-30歲的單身貴

4、族；（30%）25-35歲的二人世界；（60%）退休的二人世界；（10%）職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員；購買用途：短期過渡；購買狀況：一二次置業(yè)；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn習(xí)慣描述：對戶型設(shè)計和交通狀況有較高要求，對小區(qū)環(huán)境無較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活；注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設(shè)計、配套設(shè)施及場所、物業(yè)管理、居住氛圍。2、投資型消費(fèi)群：（10%）年齡結(jié)構(gòu)：35歲以上；職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個體戶、中層公務(wù)員及退市股民；購買用途：偶爾居住，主要用于投資；購買狀況：二次置業(yè)；習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r，注重條件重要性

5、排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。3、基本數(shù)據(jù)測算（1）以39㎡戶型為例：若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508%；單價3850元/㎡；總價款150150元；首付款45150元；按揭貸款105000元；月供款722.715元。（2）以64㎡戶型為例：若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508%；單價3600元/㎡；總價款230400元；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn首付款69400元；按揭貸款161000元；月供款1108.163元。商鋪1、定位分析項目定位為“內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂一條街”,建筑從外觀形態(tài)設(shè)計體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時尚

6、氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。商鋪投資者目標(biāo)客戶定位：選擇定位在中小客戶，因為社區(qū)未來客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。2、投資分析以50㎡一層鋪面為例：若選擇5成10年銀行按揭貸款，年利率6.12%；單價8000元/㎡；總價款400000元；

7、首付款200000元；按揭貸款200000元；月供款2232.4元；租金40元/㎡；（目前該片區(qū)底商租金價）投資回報率：約6%。三、銷售計劃1、價格制訂策略：　www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn①低開高走；②平穩(wěn)增長；③掃尾期做盤；④力爭短平快。階段計劃銷售（套）所占百分比（%）住宅櫥衛(wèi)裝修均價（元/㎡）優(yōu)惠第一階段內(nèi)部認(rèn)購期3210%3600一次性2%按揭1%第二階段公開發(fā)售期9630%3650一次性3%按揭2%第三階段強(qiáng)銷期9630%3700一次性3%按揭2%第四階段持銷期6420%3600一次性2%按揭1%第五階段掃尾期321