豪宅別墅戶型與規(guī)劃案例解讀

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1、豪宅別墅戶型與規(guī)劃案例解讀全國(guó)成功化解規(guī)避高密度別墅應(yīng)對(duì)分析規(guī)劃體系——車(chē)行系統(tǒng)全地下布置i.本案例數(shù)據(jù)解讀：本案總用地面積48948.6㎡，容積率0.66，建筑密度33.37%，綠地率34.21%，在高端別墅中屬于較低水平，因此如何提升小區(qū)環(huán)境是應(yīng)對(duì)手段的重點(diǎn)。降低道路面積是目前高密度別墅中能夠有效提升環(huán)境的成功手段之一，雖然成本較高，但在高端別墅中應(yīng)用還是得大于失的。ii.推薦手法：車(chē)行系統(tǒng)全地下布置在小區(qū)出入口附近即布置地下車(chē)庫(kù)出入口，將小區(qū)內(nèi)部車(chē)行系統(tǒng)引入地下，一方面達(dá)到了人車(chē)分流的規(guī)劃方式，使小區(qū)地上

2、景觀不受車(chē)輛干擾；另一方面可以有效縮小地上車(chē)行道路面積（道路規(guī)劃僅需滿足消防道路硬性指標(biāo)），從而使小區(qū)內(nèi)有更多的地面面積可用于景觀及花園，優(yōu)化小區(qū)景觀效果。u優(yōu)點(diǎn)：1、增加綠化面積，增大花園面積2、減少路網(wǎng)，提高容積率u缺點(diǎn)：管線建設(shè)復(fù)雜，成本也較高v借鑒案例1：上海龍湖·滟瀾山項(xiàng)目總平面圖l項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)：建筑形態(tài)雙拼、疊加、聯(lián)排別墅、花園洋房占地面積14.4496公頃容積率1.0（疊加別墅1.3；雙拼、聯(lián)排0.8）綠化率50%裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯樓板地價(jià)約10700元/㎡銷售情況項(xiàng)目08年10月開(kāi)盤(pán)，截至目前共推案3

3、72套，成交272套，雙拼別墅單位價(jià)格達(dá)到周邊某些獨(dú)棟別墅的單價(jià)，客戶認(rèn)同度較高。案例邏輯闡述：Q[問(wèn)題]：70/90政策、高價(jià)拿地A[答案]：打造低密度產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化S[解決方法]：人車(chē)分流ü典型的經(jīng)濟(jì)型別墅規(guī)劃，僅滿足國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的最低標(biāo)準(zhǔn)ü行列式排布，布局緊湊ü宅間綠化分散布置為主，集中綠化主要位于會(huì)所區(qū)域項(xiàng)目沙盤(pán)示意圖l沙盤(pán)解讀：雖然棟距小是本案例劣勢(shì)所在，但正是這種做法，才使其高容積率成為可能。項(xiàng)目?jī)H有一根7米寬雙車(chē)道，沿途途經(jīng)多個(gè)地下停車(chē)庫(kù)，可直接就近停車(chē)。并可通過(guò)地下停車(chē)庫(kù)直達(dá)私家下沉式

4、庭院。減少地面道路面積，擴(kuò)充地面綠化面積。案例劣勢(shì)：棟間距較小，私家庭院之間僅有1.5米寬宅間道。滟瀾山規(guī)劃手法：運(yùn)用人車(chē)分流弱化項(xiàng)目天生缺陷，東低西高天際線的設(shè)計(jì)最大化利用天然景觀。l詳細(xì)規(guī)劃解析：l景觀與道路示意圖：社區(qū)內(nèi)部無(wú)車(chē)行道路，種植大量綠化作為宅間景觀，起到隔離建筑的目的。車(chē)行道路小區(qū)內(nèi)部無(wú)車(chē)行道景觀面積得到有效增加l人行道路示意圖：社區(qū)內(nèi)部實(shí)景圖社區(qū)內(nèi)僅布置人行道，同時(shí)增大綠化面積，豐富了社區(qū)景觀。l人車(chē)分流對(duì)應(yīng)地下車(chē)庫(kù)示意圖地下車(chē)庫(kù)出入口實(shí)景圖v借鑒案例2：上海金地·灣流域項(xiàng)目總平面圖l項(xiàng)目基本

5、數(shù)據(jù)：建筑形態(tài)雙拼別墅、花園洋房、小高層占地面積12.5萬(wàn)㎡容積率1.5（其中雙拼0.6）綠地率35%裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅為毛坯，公寓帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在2000-2500元/㎡銷售情況項(xiàng)目08年7月開(kāi)盤(pán)，截至目前公寓成交單價(jià)集中在1.5-1.8萬(wàn)元/㎡；而雙拼別墅最高成交單價(jià)達(dá)3.3萬(wàn)元/㎡，已成交42套，銷售效果較好，客戶認(rèn)同度高。雙拼別墅得益于花園面積的增加，產(chǎn)品溢價(jià)產(chǎn)生較明顯。案例邏輯闡述：以2>4的理念，強(qiáng)調(diào)健康步行，實(shí)現(xiàn)別墅住區(qū)全地下車(chē)庫(kù)，人車(chē)分流車(chē)行進(jìn)口人行進(jìn)口南北人行通道視覺(jué)通透，盡賞河景和生態(tài)公園別墅區(qū)

6、寬6米的人行步道，通過(guò)步行替代車(chē)行，實(shí)現(xiàn)整個(gè)社區(qū)的靜謐居住感。l詳細(xì)規(guī)劃解析：別墅區(qū)域的全地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)有效減少了路網(wǎng)面積、增加綠地面積，從而減小由于容積率限制而對(duì)別墅品質(zhì)、舒適度、私密性等方面的影響，有效塑造了0.6容積率下的舒適雙拼別墅。l別墅區(qū)花園景觀示意圖：由于沒(méi)有了車(chē)行道，雙拼別墅的花園面積能夠集中并且增大，增加了產(chǎn)品價(jià)值易居觀點(diǎn)：人車(chē)分流、車(chē)行系統(tǒng)全地下布置的方式是中渝項(xiàng)目在規(guī)劃上可借鑒之處。1.3.2凸現(xiàn)價(jià)值感的建筑風(fēng)格i.建筑風(fēng)格取向據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前高端城市別墅項(xiàng)目的建筑多采用歐式風(fēng)格立面設(shè)計(jì)，其中又

7、以法式建筑風(fēng)格居多。法式風(fēng)格解析：偏于莊重大方，整個(gè)建筑多采用對(duì)稱造型；建筑線條鮮明，凹凸有致，呈現(xiàn)出一種華貴；對(duì)建筑的整體方面有著嚴(yán)格的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫；顏色穩(wěn)重大氣。其典型的建筑要素包括：1．屋頂多采用孟莎式，坡度有轉(zhuǎn)折，上部平緩，下部陡直；屋頂上多有精致的老虎窗；2．外墻多用石材或仿石材裝飾，細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式柱廊、雕花、線條等，制作工藝精細(xì)。ii.建筑立面觀感與質(zhì)感?色系：由于建筑密度高，因此建議整體建筑立面呈淺色系，可弱化人體視覺(jué)上對(duì)物體產(chǎn)生的密集感。?材質(zhì)：根據(jù)定位，目前高端別墅立面材

8、質(zhì)一般較多選用國(guó)外的優(yōu)質(zhì)石材。平方米單價(jià)多在1000元以上。窗多選用名牌包木雙層中空玻璃，其他各部件也多以進(jìn)口產(chǎn)品為主。v借鑒案例3：上海檀宮項(xiàng)目總規(guī)劃圖——鳥(niǎo)瞰l項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)：建筑形態(tài)獨(dú)棟別墅占地面積47330㎡容積率0.64綠化率40%建筑風(fēng)格歐式戶型面積1200-2000㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)5000-6000元/㎡總價(jià)段5000-8000萬(wàn)元/棟銷售情況項(xiàng)目03年7月開(kāi)盤(pán)，共18棟獨(dú)棟別墅