青島膠南酒店項目營銷策劃報告

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1、謹致隆和置業(yè)房地產開發(fā)有限公司：[前言]承蒙貴司信任，我司于2006年11月開始正式受托展開貴司酒店項目之營銷策劃事宜。針對本項目的地塊條件及相關情況，我司展開了各項深入、細致的工作，并對項目進行了充分的分析研討。本期的營銷策劃報告是在定位報告和規(guī)劃設計報告的基礎上，針對目標客戶進行了深入細致地研究，結合我司資深專業(yè)人士在深圳地產行業(yè)的實踐經(jīng)驗，在專案小組、達觀專業(yè)評審委員會的共同努力下完成的。現(xiàn)特向貴司提交《青島膠南酒店項目營銷策劃報告》，供貴司決策時參考，相關內容有待雙方進一步完善。專此奉達，即頌商祺！二零零六年十一月青島膠南酒店項目0營銷策劃報告0第一部分市場分析11第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境

2、11一、城市地位11二、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況15三、社會發(fā)展狀況19四、城市規(guī)劃和城市設計20第二章酒店市場分析31一、市場分析31二、競爭項目分析44第二部分營銷構想50一、項目地塊分析50二、項目SWOT具體分析53三、項目賣點提練與分析64四、項目定位67五、核心營銷理念73六、產品規(guī)劃建議85七、酒店管理服務建議93八、園林規(guī)劃建議93九、服務內容95十、營（促）銷組合構想97十一、營銷資源整合100第三部分營銷主題策劃101一、主題及案名設計101二、營銷主題的外延表現(xiàn)102三、營銷關鍵詞103第四部分營銷推廣策略104一、項目形象策略104二、總體營銷布控105三、銷售手段及公關策略

3、111四、營銷訴求點119五、推廣費用預算120第五部分銷售現(xiàn)場包裝建議120一、營銷中心包裝建議120二、樣板房包裝、風格建議124三、項目地現(xiàn)場包裝建議127第六部分價格策略建議132一、價格策略建議132二、不同類型產品價格系數(shù)134三、項目首期價格建議135第一部分市場分析第一章宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、城市地位1、城市概況膠南市地處山東半島西南部的膠州灣畔。南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。與日韓隔海相望。城市總面積1894平方公里，轄17處鎮(zhèn)（街道辦事處），總人口80.6萬。城區(qū)位于市境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū)規(guī)劃面積284平方公

4、里。膠南市是青島西海岸的一座新興濱海城市，依山傍海，風光秀麗，海岸線長130公里，占青島西海岸總面積的88％。千古名勝瑯琊臺被列為國家重點風景名勝區(qū)和省級旅游度假區(qū)，是中國優(yōu)秀旅游城市之一，先后榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國綠化模范城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”等稱號。其綜合經(jīng)濟實力和基本競爭力在2005年分別躍居全國百強縣（市）第34位和第25位。膠南市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地，也是正在迅速崛起的“青島西海岸都市新區(qū)”，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”有一發(fā)展新亮點。膠南市交通四通八達，海濱大道、疏港高速公路、青新高速公路、204國道貫穿

5、膠南市，新開通的“同三”高速公路縱貫全市南北，留有五個出口和一個互通式立交。距青島流亭機場70公里，距青島前灣港20公里。膠南屬北溫帶季風氣候區(qū)。年平均氣溫12℃，無霜期202天，降水量794毫米。氣候四季分明，春遲秋爽，夏無酷暑，冬少嚴寒。2、城市所處經(jīng)濟圈的基本情況膠南市地處膠東半島經(jīng)濟圈，歷史上的膠東半島包括青島、威海、濰坊、煙臺四市，而山東省政府2003年7月正式開始組建的膠東半島制造業(yè)基地目前只包含青島、威海、煙臺三市，2003年底，山東省提出的半島城市群戰(zhàn)略則將濰坊列入，半島城市群由八個城市組成，除將濰坊加入，還將濟南、東營、淄博、日照四個城市列入其中。3、城市地位3.1、在全國

6、的地位經(jīng)濟實力躍升，近3年，膠南的綜合經(jīng)濟實力在全國百強縣（市）中的位次從第49位躍升至第34位。位居全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣第26位。3.2、在經(jīng)濟圈中的地位膠南成為西海岸經(jīng)濟戰(zhàn)略圈中最富成長性的都市新區(qū)，成為山東半島主要發(fā)展體系從2001年開始提出挺進西海岸戰(zhàn)略的近四年來，以經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為核心的新城區(qū)的發(fā)展正飛速變化。?挺進西海岸戰(zhàn)略的實施，既是青島產業(yè)戰(zhàn)略空間的一次關鍵性的大拓展，也是構建以經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)為核心的青島新的經(jīng)濟板塊或曰經(jīng)濟圈的關鍵突破，是青島經(jīng)濟社會發(fā)展地理空間的一次戰(zhàn)略拓展。?這一戰(zhàn)略的推進，又像一個引力無比的磁鐵，使長期以來相對獨處偏遠的膠南縣域經(jīng)

7、濟的發(fā)展因此找到了新的契機，膠南為此不失時機地提出“東接、北擴、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。向為西海岸重點產業(yè)配套、銜接和互補的方向發(fā)展，其產業(yè)地位迅速提升，臨港工業(yè)區(qū)正在成為中外資本加速流入的谷地。根據(jù)這一變化，膠南又進一步提出：2005年將以東部新區(qū)為重點，加速推進“東接”戰(zhàn)略，并確保實現(xiàn)新的突破，力爭把膠南建設成為青島西海岸最富成長性的都市新區(qū)，成為青島打造“全國重點中心城市”和“世界知名特色城市”的重要板塊