資源描述：
《中海九曲商業(yè)項目市場研究及商業(yè)定位報告_部分(2)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、91項目周邊道路分析標(biāo)記道路名稱重要連接點二環(huán)南路二環(huán)路陽光新路九曲—經(jīng)十路濟微公路濟南—泰安市二七新村南路英雄山路—濟微公路英雄山路經(jīng)十路—S103l本項目宏觀道路環(huán)境尚可，駕車到達(dá)本項目交通較為便捷。本項目92項目周邊道路分析道路車道及走向道路分析ü緊鄰項目地塊，提供直接臨街面二環(huán)南路u東西雙向6車道?城市高速路網(wǎng)主干道，高峰時段車輛較多，對地面人流動線有所阻隔ü緊鄰項目地塊，提供直接臨街面，南北向的重要陽光新路u南北雙向8車道主干道路濟微公路u南北雙向8車道ü城市主干道之一，連接濟南與泰安市
2、重要道路ü路面狀況較為良好二七新村南路u東西雙向6車道?由于大潤發(fā)山水店生意較旺，局部節(jié)點有所擁堵ü城市高速路網(wǎng)主干道，主要連接市區(qū)與S103到達(dá)英雄山路u南北雙向6車道泰安市?高峰時段局部路段較為擁堵93地鐵規(guī)劃l根據(jù)目前的地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃圖，地鐵3號線在本項目設(shè)有站點。l濟南地鐵規(guī)劃有一定特殊性，濟南以泉城美名譽天下，地下泉脈錯綜復(fù)雜，對于地鐵的可行性研究尚未有定論，故地鐵尚未準(zhǔn)確的建設(shè)時間表。本項目l若地鐵能直達(dá)本項目，將能起到一定人流帶動作用。線路總長（公里）站數(shù)（站）編制到達(dá)1號線70356
3、×A歸德鎮(zhèn)－孫村2號線58356×A太平河－遙墻機場3號線32206×B桑梓店鎮(zhèn)－仲宮鎮(zhèn)4號線45286×B長清鎮(zhèn)－農(nóng)科院5號線26206×B臘山－黃臺山6號線31166×B轉(zhuǎn)山西路－唐王鎮(zhèn)備注：濟南地鐵尚未立項，規(guī)劃圖為內(nèi)部論證，非官方公布。94周邊公共交通分析500米線路始發(fā)站－終點站74路K94路74路省建筑機械廠-華聯(lián)商廈K94路葛家莊-濟南大學(xué)西門120路九曲-西苑小區(qū)本項目120路l可到達(dá)本項目公交線路較少，沒有始發(fā)站，目前人流量不大。l本項目通過公共交通可輻射的范圍有限，北面為主要輻
4、射方向，且公交作為目前濟南主要出行交通工具，項目公共交通到達(dá)率有待擴大，建議貴司與政府協(xié)調(diào)在本項目之中設(shè)置公交樞紐站。95公交樞紐建議A-1地塊l從項目整體地塊布局分析，超大體量住宅，目前公交線路較少，未來將難以滿足居民的出行需求。公交樞紐l建議與政府協(xié)商，在綠地地塊內(nèi)設(shè)置公交樞紐站，不占用可建面積。建議把周邊幾條線路的起始站匯聚于此，再增加部分線路，形成公交樞紐。l建議未來在A-1地塊旁，沿九曲莊路設(shè)置公交站，導(dǎo)入消費者。96項目交通到達(dá)環(huán)境小結(jié)n本項目周邊地面道路交通情況良好，只需滿足停車位的
5、要求，私家車到達(dá)性較高。n公交車到達(dá)本項目線路較少，公共交通體系有待改善，公交車應(yīng)當(dāng)為未來消費者到達(dá)項目的主要途徑。n地鐵規(guī)劃尚不確定，待相關(guān)部門協(xié)調(diào)。步行交通方式消費者可承受交通時間商圈半徑范圍步行1公里自行/助力車自行/助力車2公里未來到達(dá)公交車15分鐘本項目交通私家車4公里工具假設(shè)分析公交車4公里私家車l綜上判斷，本項目未來輻射商圈的范圍為4公里較為合理。97SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）?項目屬于住宅大盤的附屬商業(yè)，開發(fā)商擁有較強的市場號召力。?周邊住宅項目價格較高，區(qū)域消費潛劣勢
6、（Weakness）力較大。?項目被四山合圍，阻隔了消費者進?項目位于街口轉(zhuǎn)角，擁有兩個可視臨入本項目的意愿，微觀交通環(huán)境較弱。街面。?周邊目前缺乏產(chǎn)業(yè)及人口支撐，商業(yè)環(huán)境較弱。機會（Opportunities）?未來周邊將會導(dǎo)入較多人口，威脅（Threats）幾個住宅大盤正在進行開發(fā)，提?項目周邊目前商業(yè)項目較多，已供消費支撐。經(jīng)開業(yè)的有大潤發(fā)，銀座等項目，?公交系統(tǒng)的改善及私家車保有未來有如陽光100項目等，競爭環(huán)境量的上升將會提高到達(dá)本項目的較為激烈。幾率。98項目商圈劃分市中區(qū)衍生商圈項目
7、半徑4公里輻射商圈項目半徑2公里核心商圈商圈商圈劃分支撐綜合各項因素，2公里為消費者理想承受核心商圈范圍以內(nèi)，較容易形成消費者忠誠度。輻射商圈內(nèi)有一定機會可以導(dǎo)入消費者輻射商圈到達(dá)本項目，可最為第二商圈。市中區(qū)最為本項目最大的衍生商圈，其衍生商圈消費者忠誠度較低，但仍有小部分能夠引入本項目消費。99項目商業(yè)定位商圈界定目標(biāo)消費者定位業(yè)態(tài)組合體量建議及功能布局主題定位及樓層布局租金測算及財務(wù)分析100周邊人口數(shù)量序號區(qū)域人口數(shù)量1二七新村357912七里山3458613六里山3842644王官莊31
8、17924公里5七賢39243536十六里河38480本項目總計217705人6信息來源：業(yè)主方提供101項目周邊人口基數(shù)4公里2公里l以項目為圓心周邊2公里范圍內(nèi)，目前約有人口4萬人（包括濟南大學(xué)西校區(qū)近2萬），預(yù)估到項目開業(yè)，本項目及領(lǐng)秀城住宅人口導(dǎo)入3萬人，屆時，項目周邊2公里范圍約有常住人口7萬人。l以項目為圓心周邊4公里范圍內(nèi)，目前約有人口22萬人，預(yù)估到項目開業(yè)，屆時，項目周邊4公里范圍約有常住人口26萬人（含周邊兩公里7萬人口）。備注：周邊人口信息由業(yè)主方提供102區(qū)
