綠洲鑫苑項目定位報告

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1、綠洲鑫苑項目定位報告目錄第一章項目概況……………………………………………21．1開發(fā)單位…………………………………………………21．2地理位置…………………………………………………21．3周邊配套設(shè)施……………………………………………2第二章項目地塊特征分析……………………………………32．1地塊特征…………………………………………………32．2地理特征…………………………………………………4第三章樓市與競爭環(huán)境分析……………………………53．1樓市及競爭環(huán)境分析…………………………………3．2項目競爭對手分析

2、與評價…………………………10第四章項目定位建議………………………………………164．1項目定位分析………………………………………164.．2項目開發(fā)建議………………………………………17-22-第一章項目概況1．1開發(fā)單位綠洲鑫苑項目由有限公司開發(fā)1．2地理位置綠洲鑫苑項目位于黃河路與邙山路交匯處西北角，向西不遠(yuǎn)是京廣鐵路線，南面黃河路，東面是邙山路?；匚恢媚辖由澈樱煌ū憷?，地理位置較好。1．3周邊配套設(shè)施黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中專、大高莊信用社、28公交、菜場、昆侖路小學(xué)

3、、市八中學(xué)等，工作生活條件都一般。-22-第一章項目地塊特征分析2．1地塊特征地塊具有一定的規(guī)模，地塊價值相對比較高。一是景觀價值。該地塊南接沙河，河道兩邊都是不錯的視覺景觀，這一資源構(gòu)成該項目最重要的景觀價值。二是注意力價值。該地塊南接交通主干道黃河路，西側(cè)離地邙山路也比較近，還有即將打通的解放路，使該地塊成為區(qū)域內(nèi)注意力集中之處，這種注意力不但能帶來廣告效應(yīng)，還能在滿足部分客戶新富之后潛意識上的虛榮心。三是規(guī)模價值。由于該項目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。大規(guī)模的開發(fā)不但為社區(qū)帶來完善的生活配套，較

4、好的社區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境；同時還降低開發(fā)商的開發(fā)成本和消費者購買成本。四是一定的升值價值。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤啟動，再加上項目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場最熱的地段之一。隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤等的住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，使該地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當(dāng)可觀的價值上升空間。房地產(chǎn)開發(fā)中固守的“地段第一”-22-要領(lǐng)被許多開發(fā)奉為皋圭。但就目前漯河市房地產(chǎn)市場而言，成功開發(fā)是“地段、價值（不是價格）、注意力

5、（營銷手段的綜合及其效果）合力的結(jié)果”。這三個因素的最佳結(jié)合，僅注重地段，往往是良好地段使諸多開發(fā)項目成為平庸甚至是失敗的作品。該地塊并非是一流的或長期看好的居住區(qū)域。但從近期發(fā)展來看，是一處關(guān)注力（注意力）較高的居家地段。-22-樓市與競爭環(huán)境分析3．1樓市及競爭環(huán)境分析3．1．1宏觀方面漯河作為一個地級市，國家批準(zhǔn)的內(nèi)陸特區(qū)，面臨市區(qū)規(guī)模小、人口少等問題，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展卻非?？臁ｋS著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購買力。目前，擺在開發(fā)商面前的

6、是在商品住宅的開發(fā)建設(shè)中，更要在住宅的內(nèi)部質(zhì)量、外部環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)上下功夫。最近，有關(guān)部門經(jīng)過對中高收入家庭在選購住宅時考慮的種種因素分析，結(jié)果顯示：有55.5%的購房者考慮綠化率；52.76%的購房者考慮物業(yè)管理；41.67%的購房者考慮房型的合理性；33.33%的購房者考慮公共生活配套設(shè)施完善性和價格合理因素。并且，居民開始改變過去喜歡靠近商業(yè)區(qū)居住的習(xí)慣，而把崇尚自然生態(tài)，追求生活方便，作為選購房屋的首要因素。3．1．2微觀環(huán)境分析一．樓市開發(fā)特點漯河通過近階段對漯河房地產(chǎn)市場走訪調(diào)查、分析，我們發(fā)

7、現(xiàn)漯河房地產(chǎn)市場具有以下幾個特點：1、規(guī)模大-22-漯河的房地產(chǎn)市場是地級發(fā)展最快的幾個城市之一，經(jīng)過近幾年的發(fā)展取得了喜人的成績，從2001—2003年開發(fā)量、投資額、竣工量、銷售量等數(shù)據(jù)都表明漯河已經(jīng)進入大規(guī)模開發(fā)時代，當(dāng)然這個大規(guī)模是城市規(guī)模、人口數(shù)量及開發(fā)量三者之間比，與省內(nèi)其它地市相比，而不是具體數(shù)值的大小。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個，如：松江新城、文萃江南、雙匯國際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。2、市場開發(fā)不規(guī)范雖然漯河的房地

8、產(chǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但是市場開發(fā)還存在很多不規(guī)范的地方，如：經(jīng)濟適用房雖然享受政府優(yōu)惠政策但與普通商品房銷售范圍一樣沒有任何限制；還有國家早已取消的單位集資建房在這里卻非常普遍；另外還存在證件辦理、收費等方面的問題。這些不規(guī)范的開發(fā)行為對房地產(chǎn)市場的開發(fā)沖擊很大，尤其是正規(guī)商品房市場。3、供求不平衡通過幾天的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)漯河的地產(chǎn)市場存在一定的供求不平衡問題，供求不