灌云同興巷地產(chǎn)項目調(diào)研報告

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1、灌云縣同興巷項目調(diào)研報告目調(diào)研報告目錄第一部分灌云縣概況第二部分灌云縣總體規(guī)劃以及投資環(huán)境描述第三部分灌云縣房地產(chǎn)市場以及個案情況描述第四部分項目地塊基本情況分析第五部分總結(jié)第一部分灌云縣概況來源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)-http://www.fdcew.com/一、地理位置及行政劃分倍訊易http://www.pxyi.net/灌云縣位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東?？h為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)

2、的對外開放縣之一。下轄8個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)，省屬3個農(nóng)鹽場、縣屬6個農(nóng)林場圃。全縣共有318個行政村，總?cè)丝?05萬。二、區(qū)位交通以及人口分析一）、區(qū)位交通1、灌云縣交通運(yùn)輸具有臨港、沿線、多路、近場的特點，交通便利且組合條件好，形成了較為完備的水運(yùn)、鐵路、公路、航空“四通匯流”的主體交通體系?！襞R港，縣城距離江蘇省唯一的大型海港連云港港口只有70公里，乘車只需40分鐘?！粞鼐€，縣城距隴海鐵路只有30公里，從縣城驅(qū)車至連云港火車站只需30分鐘，通過隴海鐵路可連接亞歐，南北與津浦、京廣、焦枝、寶成、京

3、九等鐵路相連。◆多路，灌云縣境內(nèi)有寧連、汾灌、沿海三條高速公路?！艚鼒觯姿簷C(jī)場屬全國54座4D級機(jī)場之一，離縣城50公里，每個星期有24個航班飛往北京、廣州、上海、溫州、廈門等城市。2、但是就目前而言，灌云至連云港、灌云至燕尾港還是不是非常的方便的，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，還是給灌云的未來發(fā)展帶來有利的一面。二）、人口分析灌云縣歷年人口變化情況：年份2003年2004年2005年2006年2007年全縣年末總?cè)丝冢ㄈf人）107.23107.25105.05107.5109.10縣城年末總?cè)丝冢ㄈf人

4、）　43.4544.2740.5344.7745.71農(nóng)業(yè)人口（萬人）63.7962.9864.5262.7263.39從以上數(shù)據(jù)來看，我們不難發(fā)現(xiàn)灌云目前的人口結(jié)構(gòu)特點：非農(nóng)業(yè)人口比例還較高，城區(qū)的中心輻射能力尚可，縣城人口增長潛力較大。第二部分灌云縣總體規(guī)劃以及投資環(huán)境描述一、灌云總體規(guī)劃（06年—10年）2006年以來，縣委、縣政府進(jìn)一步明確山水城市的縣城定位、西城東港發(fā)展格局、“一城一港三區(qū)”的生產(chǎn)力布局。一城即縣城，一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)

5、。目前，城市規(guī)劃、縣城建設(shè)、環(huán)境整治三項工程全面推進(jìn)，城市品位得到不斷提升。大力提升老城區(qū)。一）、實施凈化工程，深入開展衛(wèi)生環(huán)境治理，規(guī)范機(jī)動三輪車營運(yùn)，二）、實施綠化工程，推進(jìn)大樹進(jìn)城。三）、實施亮化工程，勝利路、伊山路等主干道兩側(cè)的樓體全部安裝了輪廓燈，所有的店牌正在安裝亮化設(shè)施，亮化面積達(dá)26萬平方米。四）、實施美化工程，以大整治為抓手，重點對沿街、沿路、沿河的違章建筑進(jìn)行集中拆除；以城區(qū)河道打造為重點，投入150萬元對山前河進(jìn)行清淤，并進(jìn)行景觀設(shè)計和打造。傾力打造新城區(qū)。以大規(guī)劃為龍頭，

6、以大建設(shè)為重點，突出抓好新區(qū)建設(shè)。新城背靠大伊山,面向產(chǎn)業(yè)園,左手牽著老城區(qū),右手握著快車道,區(qū)位優(yōu)越。邀請深圳市城市規(guī)劃院對縣域進(jìn)行重新的設(shè)計規(guī)劃，形成了新城、老城、大伊山、居住配套區(qū)、工業(yè)區(qū)等五大功能區(qū)的新城規(guī)劃，引領(lǐng)并加快了新城區(qū)開發(fā)步伐。與此同時，按照“彰顯個性、展示形象”的要求，打通了人民西路、西苑路，拓寬324省道，修建西環(huán)路等8條道路，進(jìn)一步拉開新城框架，同時著力打造縣城三大出入口，形成西苑南路、樹云中溝兩大城市景觀軸，居住、辦公、商業(yè)三大功能區(qū)，山前河、小鴨河、三里溝、樹云中溝四

7、條綠廊，方徐、鄭莊、陸莊、山前四大居住片區(qū)。通過大手筆的規(guī)劃和建設(shè)，努力把新城建設(shè)成為山在城中、城在水中、人在綠中、綠在水中的山水城相擁相伴的，具有現(xiàn)代品位、人文內(nèi)涵、山水特色、蘇北知名的旅游生態(tài)城市。二、投資環(huán)境描述分析1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，灌云的2006年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例：32.7：38：29.3；灌云的2007年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近28.9：42.9：28.5，說明灌云的第二產(chǎn)業(yè)比重有了長足的發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所倒退。從灌云縣政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來灌云將大力引進(jìn)外資

8、發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)，在保持第二產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2、引進(jìn)外資成果為了進(jìn)一步完善招商引資優(yōu)惠政策，落實招商引資及新上工業(yè)項目責(zé)任制，灌云縣鄉(xiāng)機(jī)關(guān)繼續(xù)推行“三三制”招商，組團(tuán)參加農(nóng)洽會等重大招商節(jié)會，組織日本、荷蘭、美國、香港、北京、上海、浙江等國家和地區(qū)的大企業(yè)、大集團(tuán)來灌云縣考察投資，招商引資工作取得明顯成效。全年引進(jìn)內(nèi)聯(lián)資金39.67億元，增長32.7%；實際利用外資達(dá)到10635萬美元，增長308.6%。3、灌云投資環(huán)境分析1）、優(yōu)