項(xiàng)目定位細(xì)化補(bǔ)充完善報(bào)告

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1、西安水晶島項(xiàng)目?February2004一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開(kāi)展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過(guò)對(duì)西安寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。此外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項(xiàng)目定位的前提條件。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)

2、發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面提出了我們的定位建議。即：項(xiàng)目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項(xiàng)目的三個(gè)主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，成為西高新乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目。具體體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫(xiě)字樓為主要功能，公寓配合寫(xiě)字樓，形成項(xiàng)目的主體；商業(yè)配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)

3、問(wèn)題，才能夠達(dá)到可操作的程度。由于時(shí)間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報(bào)告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。目前需要細(xì)化的問(wèn)題主要包括：l公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問(wèn)題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營(yíng)管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問(wèn)題等；58西安水晶島項(xiàng)目?February2004l公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等；l寫(xiě)字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局

4、、規(guī)模等；l水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理模式等；作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項(xiàng)目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫(xiě)字樓、商務(wù)俱樂(lè)部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合，與寫(xiě)字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。而且公寓的功能細(xì)化，公寓與其他物業(yè)的關(guān)系明確之后，公寓的功能劃分、交通組織；公寓低商的定位、寫(xiě)字樓底商的定位

5、等將迎刃而解。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問(wèn)題是公寓的定位問(wèn)題。二、公寓細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問(wèn)題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫(xiě)字樓低商配套等定位細(xì)化的問(wèn)題。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。（一）酒店功能定位一）酒店功能存在的必要性分析1.市場(chǎng)需要高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近5000家，其中不乏世界50058西安水晶島項(xiàng)目

6、?February2004強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)，也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要，對(duì)高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。同時(shí)西高新經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級(jí)酒店，已無(wú)法滿足商務(wù)活動(dòng)的需要。因此從市場(chǎng)情況來(lái)看，高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。1.酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能通過(guò)對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而

7、且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中，所占比例一般介于10％－30％，公寓基本為服務(wù)式公寓，比例介于15％－25％。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。2.符合貴司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，多年來(lái)開(kāi)發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場(chǎng)中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場(chǎng)的引領(lǐng)者和開(kāi)拓者。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)

8、西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。58西安水晶島項(xiàng)目?February2004綜合來(lái)看，西高新區(qū)域酒店設(shè)施不足，而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求，開(kāi)發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品可以滿足市場(chǎng)需求，有良好的市場(chǎng)空間。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體，酒店是必備的功能，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐，并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。此外，開(kāi)發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟