2012年湖北黃石宏達(dá)地產(chǎn)項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議報告

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1、黃石宏達(dá)湖濱西路項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：黃石宏達(dá)置業(yè)有限公司2項目研究的工作階段劃分項目市調(diào)及成果匯報：項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談思路溝通：市場調(diào)研信息與啟示項目整體定位與發(fā)展思路溝通整體定位及物業(yè)發(fā)展建議中期稿：項目界定及目標(biāo)分析問題結(jié)構(gòu)化分析市場價值研判案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位開發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議整體定位及物業(yè)發(fā)展建議終稿：根據(jù)客戶意見對中期報告進(jìn)行修改調(diào)整終稿匯報整體定位及物業(yè)發(fā)展建議階段（中期匯報）11.13-11.26整體定位及物業(yè)發(fā)展建議階

2、段（終期匯報）11.27-12.02項目市調(diào)及成果匯報、思路溝通階段10.22-11.12后期規(guī)劃跟進(jìn)12.03-后期規(guī)劃跟進(jìn)：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書與設(shè)計院進(jìn)行對接提供規(guī)劃設(shè)計方案和戶型圖修改意見3項目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作:以消費者為核心的市場調(diào)研主要專家訪談市調(diào)報告與專題研究定位報告撰寫數(shù)據(jù)收集：項目周邊及地塊勘察黃石市宏觀經(jīng)濟(jì)情況區(qū)域的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)黃石市、花湖區(qū)域總體規(guī)劃黃石、花湖區(qū)域房地產(chǎn)市場概況市場資料收集與分析：目標(biāo)消費者深度訪談居民居住狀況黃石市整體及區(qū)域各在售樓盤情況目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢深度

3、訪談114位通過電話深度訪談關(guān)系客戶235位調(diào)查在售樓盤19個政府官員2位具體分屬機構(gòu)：規(guī)劃局國土資源局專業(yè)人士35位：地產(chǎn)專業(yè)人士27位公司內(nèi)部專業(yè)人士8位市調(diào)報告：客戶分析黃石房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及競爭分析黃石商業(yè)市場、專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析黃石酒店、辦公、公寓等發(fā)展現(xiàn)狀及未來開發(fā)狀況預(yù)判項目地塊分析報告開發(fā)思路溝通定位及物業(yè)發(fā)展建議報告：項目核心問題界定項目占位項目市場機會項目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位項目整體規(guī)劃思路物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)分期與啟動區(qū)建議經(jīng)濟(jì)測算4前期工作已達(dá)成共識：共識01：項目開發(fā)物業(yè)類型選擇共識02：商業(yè)開

4、發(fā)比例問題共識03：現(xiàn)金流問題住宅+配套商業(yè)+專業(yè)市場商業(yè)面積盡可能做滿23%2013年下半年期望回款6000萬元5物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)分期與啟動區(qū)項目市場機會挖掘項目整體規(guī)劃思路發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位經(jīng)濟(jì)測算項目核心問題的界定報告框架項目占位6項目核心問題的界定1發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位項目市場機會挖掘項目整體規(guī)劃思路項目核心問題的界定開發(fā)分期與啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測算項目占位7三線城市主城區(qū)邊緣，專業(yè)市場集聚區(qū)、非資源型、大規(guī)模、高容積率、高商業(yè)配比的綜合體項目有利因素：產(chǎn)業(yè)+城市化結(jié)合區(qū)域，未來發(fā)展趨勢明顯；區(qū)域?qū)I(yè)市場數(shù)量多，商業(yè)氛圍逐

5、步形成；區(qū)域未來土地供應(yīng)逐步減少，競爭壓力??；項目規(guī)模大，大盤效應(yīng)明顯。限制因素：項目區(qū)域多為專業(yè)市場，生活配套匱乏；地價高、容積率高，商業(yè)面積占比高；非城市主干道，昭示性弱，且內(nèi)部為水塘，后期工程量大；北部臨高速，噪音影響明顯。可利用點強調(diào)土地稀缺性，打規(guī)劃牌；商業(yè)開發(fā)、區(qū)域?qū)I(yè)市場成熟，打配套牌；首席綜合體大盤，打項目規(guī)模牌；……本體屬性：區(qū)域?qū)傩裕簩I(yè)市場集聚區(qū)三線城市黃石，主城區(qū)北部邊緣，專業(yè)市場集聚區(qū)非資源型周邊環(huán)境以物流、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主，無可利用景觀資源大規(guī)?？偨婕s26萬㎡高容積率3.5高商業(yè)配比商業(yè)占比23%復(fù)合地產(chǎn)項

6、目有別于傳統(tǒng)住宅開發(fā)，將包含多種房地產(chǎn)產(chǎn)品前期溝通回顧屬性界定8開發(fā)商目標(biāo)：利潤正常化>風(fēng)險最小化>項目標(biāo)桿化開發(fā)商關(guān)注：地塊價值如何最大化？23%的商業(yè)如何打造，商業(yè)價值如何實現(xiàn)？住宅產(chǎn)品如何打造？項目如何分期，實現(xiàn)滾動開發(fā)？項目前期如何實現(xiàn)6000萬資金回籠？項目限制條件：土地成本2億元容積率3.5商業(yè)占比23%目標(biāo)解讀開發(fā)商目標(biāo)塑造項目標(biāo)桿打造城市標(biāo)桿重塑價值標(biāo)準(zhǔn)，打造區(qū)域標(biāo)桿最小化項目風(fēng)險打造城市標(biāo)桿控制項目風(fēng)險，實現(xiàn)安全開發(fā)打造城市標(biāo)桿獲得正常利潤產(chǎn)品旺銷，滾動開發(fā)，正常收益>>開發(fā)商語錄：“這個項目住宅產(chǎn)品只能做中高端，

7、但園林一定要高端，項目賺錢的關(guān)鍵還是在商業(yè)……”“項目的商業(yè)價值是需要重要挖掘的，商鋪的價值怎么也要比住宅賣得貴?！?黃石主城區(qū)北部邊緣，客戶心理距離遠(yuǎn)；專業(yè)市場聚集區(qū)，生活配套匱乏，存在置業(yè)抗性挑戰(zhàn)S1傳統(tǒng)市中心區(qū)：7公里30分鐘車程宜黃高速迎賓大道長江公路大橋迎賓大道客戶訪談花湖這邊屬于郊區(qū)了，現(xiàn)在主要是家居建材批發(fā)的地方，本地人只有搞裝修的時候才會過來，再過去就是鄂州了，是“臟亂差”的位置，雖然這幾年開發(fā)的住宅多起來了，但是還是比較偏?！氖克緳C10北側(cè)臨宜黃高速，對居住產(chǎn)品產(chǎn)生噪音影響，且阻隔消費人流，貶損商業(yè)價值，規(guī)劃難

8、度大挑戰(zhàn)S2湖濱西路北延長線宜黃高速迎賓大道本項目北側(cè)-宜黃高速北側(cè)-宜黃高速北側(cè)-宜黃高速北側(cè)-宜黃高速11項目距迎賓大道350米，商業(yè)昭示性差，消費人流導(dǎo)入難度大挑戰(zhàn)S3350米12住宅價格天花板限制，盈利空間有限，成本控制關(guān)系項