《CH評估方法》PPT課件

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1、資產(chǎn)評估第2章資產(chǎn)評估的基本方法本章重點和難點：三種基本方法：市場法、成本法和收益法市場法：可比性的理解類比調(diào)整法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式成本法：成本法的基本原理參數(shù)的計算方法第一節(jié)市場途徑—市場法一、市場途徑的基本含義P871.定義：直接比較和類比分析2.市場法的理論依據(jù)：替代原則3.市場法是最為直接、最具說服力的評估方法之一二、市場法的基本前提1.要有一個活躍的公開市場；2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性：P88（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；　　（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有

2、可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；　　（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。三、市場法的基本程序1、選擇參照物可比性，不低于3個2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果四、市場法中涉及的相關(guān)因素—參照物和可比指標(biāo)1.資產(chǎn)的功能2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量3.市場條件4.交易條件注意：可比指標(biāo)會隨評估對象的不同而不同五、市場法中的具體方法（一）直接比較法1.基本原理：P902.優(yōu)點：該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件：　

3、　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上。4.基本計算公式（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致　　評估對象價值＝參照物合理成交價格（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致評估對象價值　?。絽⒄瘴锍山粌r格×(評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值)=參照物成交價格×修正系數(shù)只有一個可比因素不一致①現(xiàn)行市價法。②市價折扣法。③功能價值類比法。④價格指數(shù)調(diào)整法。⑤成新率價格調(diào)整法。(3)類比調(diào)整法——多個因素變化P93-96①市場售價類比法②成本市價法③市盈率倍數(shù)法—主要適用于企業(yè)價值評估單項選擇題

4、1.市場法所遵循的基本原則是（　　）。A.貢獻(xiàn)性原則B.合法原則C.獨(dú)立性原則D.替代原則2.市盈率倍數(shù)法主要適用于（　　）的評估。A.房地產(chǎn)評估B.無形資產(chǎn)評估C.機(jī)器設(shè)備評估D.企業(yè)價值評估多項選擇題1.市場法評估的基本前提主要是（　?。〢.要有一個活躍的公開市場B.公開市場上要有可比資產(chǎn)及其交易活動C.有充分時間進(jìn)行分析判斷D.有可預(yù)測的資產(chǎn)收益答案：AB多項選擇題2.運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)價值時，通常應(yīng)該選多少個參照物有關(guān)說法正確的有（　）A.通常應(yīng)該選擇三個以上B.選擇1個即可，比較經(jīng)濟(jì)C.選擇3個以上的參照物，避免個別交易的特殊性和偶然性對成交價及評估值的影響的需要D.資產(chǎn)評估

5、管理部門的要求答案：AC第二節(jié)收益途徑---收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。二、收益法的基本前提（P98）1.收益法涉及到三個基本因素：?。?）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益　（2）折現(xiàn)率或者本金化率?。?）被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間2.應(yīng)用收益法的前提條件：（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測三、收益法的基本程序P981.搜集驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀

6、況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等；2.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結(jié)果。四、收益法的基本參數(shù)P98-99（一）收益額1.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.資產(chǎn)評估中收益額的特點　?。?）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額　?。?）是資產(chǎn)的客觀收益3.資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)：　　折現(xiàn)率是一個期望的投資報酬率。2.構(gòu)成：　（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險報酬率?。?）無風(fēng)險報酬率　　指沒有

7、投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實上，就是沒有風(fēng)險）的投資報酬率。（3）風(fēng)險報酬率　　根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等各種風(fēng)險要素測算這項交易所承擔(dān)的風(fēng)險。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。?。?）但是二者適用場合不同。折現(xiàn)率——有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率——未來永續(xù)性預(yù)期收益折成現(xiàn)值?。?）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同（