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《宜昌商業(yè)步行街AK地塊項目定位報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、宜昌步行街AK地塊定位報告深圳世方商業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司2008年7月前言對于一個項目的定位，我們一直堅持“多條腿走路“的原則，避免一條道走到黑，而單純從某一種物業(yè)形態(tài)定位的角度分析。對于一個項目的定位，我們一直秉承從整體著眼的原則，避免項目定位的孤立，只是單純的為了定位而定位。對于項目的定位不能不考慮發(fā)展商對項目的行銷目標(biāo)，是以短期收益為目的，還是著眼于后期長期回報。對于一個項目而言，行銷目標(biāo)的選擇同樣對項目定位有重要影響。位于宜昌商業(yè)步行街版圖的A、K地塊，從建筑規(guī)劃而言都屬于高層建筑，對于高層定位，寫字樓、酒店、住宅無
2、疑都是具備定位可行性的三個方向。從地塊位置和周邊環(huán)境的角度而言，核心商圈商業(yè)的定位和社區(qū)型商業(yè)的定位也都具備定位的可能性。鑒于此，本定位報告主要立足于從項目的大環(huán)境出發(fā)，辯證的看待項目地塊的業(yè)態(tài)組合，以企尋求A、K地塊的定位方向，供貴司決策時參照。2第一部分 宜昌商業(yè)步行街A地塊定位方案31、建筑參數(shù)概述宜昌商業(yè)步行街項目是宜昌目前最大的舊城改造項目之一，其中云集路和沿江大道交匯處的A地塊建筑參數(shù)和周邊商業(yè)情況如下：規(guī)劃：占地面積10500㎡，總建筑面積79741㎡；商鋪：1至3層為商鋪，商鋪建筑面積為18100㎡。樓層商
3、業(yè)面積（㎡）一層5900二層6100三層6100合計18100塔樓：兩幢4至32層的塔樓，總建筑面積61641㎡。臨街面：臨云集路街面為132米，臨沿江大道臨街面為89米建筑密度：61.9%容積率：7.59一、項目A地塊概述42、地塊周邊情況概述地段：A地塊地處云集路與沿江大道交匯處，正對濱江公園正門，位于宜昌商業(yè)步行街南角。交通狀況：交通便利，兩條市政主干道相交，周邊100米范圍內(nèi)有3處公交站點，道路兩側(cè)交通方便。周邊物業(yè)銷售情況：沿江物業(yè)以住宅為主，其中濱江國際、美岸長堤等樓盤臨江而建，組成宜昌高端江景樓盤。住宅均價達(dá)到
4、4000元/㎡以上，個別樓盤售價達(dá)到6000元/㎡。商鋪售價處于30000元/㎡的水平。主要業(yè)態(tài)和租金：該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，租金水平為50-80元/㎡563、A地塊定位優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢分析：·聚合優(yōu)勢：A地塊以宜昌最大的步行商業(yè)街為依托，宜昌第一街集購物、休閑、娛樂為一體，將形成強(qiáng)大的聚合效應(yīng)?！さ囟蝺?yōu)勢：A地塊毗鄰濱江公園，遙望長江，擁有無可比擬的江景資源和環(huán)境優(yōu)勢。劣勢分析：·規(guī)劃限制：根據(jù)政府規(guī)劃要求，臨云集路不能進(jìn)行住宅的定位，因此限制了A地塊較為理想的住宅定位的可行性，為定位增加了難度和空間?！ぶ苓叿諊篈地
5、塊雖然作為宜昌商業(yè)步行街的重要組成部分之一，但其與商業(yè)步行街之間被陶珠路干貨市場等割隔斷，在一定程度上影響了A地塊定位價值的提升和檔次。7二、定位的整體思路對于一個項目的定位，我們一直堅持“多條腿走路“的原則，避免一條道走到黑，A地塊底商以裙樓定位，對于高層，公寓式寫字樓、酒店、商務(wù)公寓是定位的選擇方向。8三、A地塊塔樓定位分析項目的定位必須建立在對本項目的地塊和建筑特點、周邊整體的商業(yè)氛圍、宜昌商業(yè)發(fā)展的整體格局，特別是對解放路區(qū)域商業(yè)全面把握的前提基礎(chǔ)之上，依據(jù)項目所處地段、交通、周邊公共休閑景觀狀況，把項目提升到打造宜
6、昌商業(yè)核心的高度。2007年我司曾提交了關(guān)于A地塊定位可行性研究，對宜昌市場上的酒店及寫字樓進(jìn)行了調(diào)查分析，對于A地塊的定位規(guī)劃進(jìn)行了探討。根據(jù)當(dāng)前市場的情況，立足調(diào)研的基礎(chǔ)上：建議A地塊一棟塔樓的1/3做酒店（持有物業(yè)），2/3塔樓做公寓式寫字樓（銷售物業(yè)）；另一棟塔樓做商務(wù)公寓（銷售物業(yè)）。9定位組合方案一：一層與步行街差異定位，規(guī)劃旅游商品區(qū)二、三層定位酒店配套功能區(qū)·A地塊緊靠步行街主地塊，由于C+E地塊的開業(yè)時間先于A地塊，因此需要與步行街定位形成差異。·A地塊位于濱江公園正門，游三峽的巨型游輪常年在此接載中外游客
7、，擁有每年超千萬人次游人，酒店旅客巨大的購買旅游產(chǎn)品的需求，都是A地塊定位于旅游產(chǎn)品及特產(chǎn)的有利條件。四、A地塊裙樓商業(yè)定位分析·A地塊的高層定位于做星級酒店，需求面積較大的酒店配套功能區(qū)，以目前的建筑規(guī)劃指標(biāo)看，A地塊的塔樓的單層面積為1000平米左右，無法滿足高星級酒店對餐飲、會議等功能的要求。裙樓作為酒店的功能配套區(qū)域使用無疑能夠?qū)频甑钠焚|(zhì)和等級得到極大的提升。因此A地塊的二、三層應(yīng)定位為酒店的功能配套區(qū)。10定位組合二：一二層局部定位小商品城+高星級酒店配套功能：會議、餐飲、休閑·A地塊緊靠步行街主地塊，由于C+E
8、地塊的開業(yè)時間先于A地塊，因此需要與步行街定位形成差異?！よb于考慮陶珠市場以及其余干貨市場的原有存在，對于A地塊一二層主題商城開辟2/3區(qū)域做小商品城，延續(xù)陶珠路傳統(tǒng)商業(yè)構(gòu)成?！地塊的高層定位于做星級酒店，需求面積較大的酒店配套功能區(qū)，以目前的建筑規(guī)劃指標(biāo)看，A地塊的塔樓的單層面積為10
