重慶──環(huán)城游憩帶旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

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1、淺談中國(guó)旅游地產(chǎn)——以重慶環(huán)城游憩帶為例旅游地產(chǎn)內(nèi)涵國(guó)內(nèi)外案例研究重慶環(huán)城游憩帶旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)策及展望1.旅游地產(chǎn)內(nèi)涵旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生?旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)是市場(chǎng)必然的選擇，也是相互促進(jìn)的良性架構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過(guò)15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取100%到500%的盈利，是典型的暴利項(xiàng)目。當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性；而另一面，旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值，形成可持續(xù)升值效應(yīng)。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)生是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)，持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié)，低

2、成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上，低成本的土地是與高門(mén)檻的旅游開(kāi)發(fā)相結(jié)合的，這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去，就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂(lè)、娛樂(lè)、景觀、接待等等的開(kāi)發(fā)，需要較大的投入。因此，旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。旅游地產(chǎn)的定義依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。其特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。旅游地產(chǎn)的分類旅游景點(diǎn)地產(chǎn)指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑和娛樂(lè)等周莊非

3、住宿性質(zhì)的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，不包括提供接待住宿的“三毛茶樓”房產(chǎn)建筑。通過(guò)旅游景點(diǎn)景區(qū)的建設(shè)帶旺一地，使該地段土地升值，使房地產(chǎn)從中賺錢(qián)。旅游商務(wù)地產(chǎn)指旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間，比如說(shuō)餐館、娛樂(lè)城、旅游商店海口等。旅游商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是與旅游景點(diǎn)主題相關(guān)聯(lián)的商務(wù)用新外灘·復(fù)興城途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游度假地產(chǎn)指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的三亞各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等。亞龍灣旅游度假地產(chǎn)的特點(diǎn)是自身有完善的配套和可以提供特色服務(wù)，力求給游客賓至如歸的度假感受。旅游地產(chǎn)的

4、分類旅游住宅地產(chǎn)重慶南山·加勒比主要指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與旅游景點(diǎn)地產(chǎn)不同在于旅游住宿地產(chǎn)以提供住宿功能為主，包括可以進(jìn)行出租及出售的各類旅游區(qū)住宅建筑。其他旅游地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)：運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)與體育和文化的相融。藝術(shù)地產(chǎn)：藝術(shù)地產(chǎn)體現(xiàn)了中國(guó)高端物業(yè)消費(fèi)者的價(jià)值取向。教育地產(chǎn)：將教育產(chǎn)業(yè)與住宅功能結(jié)合，以教育推動(dòng)樓市。工業(yè)旅游地產(chǎn)：對(duì)廢舊工業(yè)廠房、廠區(qū)的改造、利用，在營(yíng)造特殊體驗(yàn)旅游設(shè)施的同時(shí)，對(duì)我國(guó)老工業(yè)基地，特別是重工業(yè)基地的城市復(fù)興，提供了有效且可持續(xù)發(fā)展的解決途徑。碧桂園青島·奧運(yùn)村無(wú)錫·江南坊旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品把酒店或

5、度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若以酒店的房間為單位，開(kāi)干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)發(fā)商將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出權(quán)（擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或投資者，投資者一般都將客房AB度假村住宿一段時(shí)間的一種休閑度委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)假方式。并且通過(guò)交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)營(yíng)，以獲取年度客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)式酒店分時(shí)度假員可以把自己的客房使用權(quán)與其他同時(shí)投資者享有酒店管理公司會(huì)員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換，以贈(zèng)送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。此實(shí)現(xiàn)低成本的到異地旅游度假的目的。CD指依托旅游景區(qū)、休閑度假

6、區(qū)等優(yōu)越的自然條件、人文旅游主題社房地產(chǎn)大盤(pán)或在開(kāi)發(fā)面積很大或周圍有需條件的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)的具有住宿、區(qū)新城項(xiàng)目要保護(hù)或可以借力的生態(tài)環(huán)境的休閑娛樂(lè)等多種功能的住宅項(xiàng)前提下,建造的不同于小區(qū)配套景目，有時(shí)在城市里，有時(shí)在城觀的有大規(guī)模人造景觀或自然借郊，實(shí)質(zhì)上是旅游休閑設(shè)施和景的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,消費(fèi)者不擁有產(chǎn)權(quán)。住宅兩大塊拼在一起。主題社如高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假區(qū)不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán),而景區(qū)村等。住宅實(shí)際就是商品住宅,可以購(gòu)買其產(chǎn)權(quán)。2.國(guó)外案例——印度尼西亞Bintan旅游度假村民丹(BintanResorts)坐落在民丹島的北海岸，距新加坡45分鐘之遙

7、，是中國(guó)南海上景色怡人的廖內(nèi)群島中最大的一個(gè)。擁有原始的白色沙灘、各種國(guó)際級(jí)度假勝地、以及一系列休閑的熱帶假日活動(dòng)。項(xiàng)目背景整體規(guī)劃布局分為分布在沿海六個(gè)大的組團(tuán)：Angsana?Resort&?Spa?Bintan?度假村Banyan?Tree?Bintan?度假村Bintan?Lagoon?度假村Club?Med?RiaBintan?Resort?度假村Mayang??SariBeach?Resort?度假村Nirwana?Resort度假村提供相對(duì)對(duì)立的交通路線和各具特色的完整的游樂(lè)設(shè)施及配套服務(wù).市場(chǎng)吻合度客源市場(chǎng)定位Bintan的定位與目

8、標(biāo)游客群體?發(fā)展面積100左右平方公里的北部海濱作為度假區(qū)，以來(lái)自或途經(jīng)新加坡的旅客，集中推廣周末度假的概念?作為多元化發(fā)