地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系研究——以天津市中心城區(qū)為例

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1、地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系研究一以天津市中心城區(qū)為例摘要我國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)一路攀升，以2007年為例，全國(guó)70大中城市土地交易價(jià)格大幅上漲，前三季度同比上漲12．8％，且漲幅逐季增加，前三季房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)平均上漲6．7％。過(guò)高的房?jī)r(jià)和地價(jià)會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高。開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)高漲歸因于地價(jià)上漲幅度大，學(xué)者提出政府作為當(dāng)?shù)赝恋氐奈ㄒ还?yīng)商追求“利潤(rùn)最大化’’進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，政府為保護(hù)民生大力調(diào)控房?jī)r(jià)卻效果甚微。因此，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系成為是政府部門(mén)，開(kāi)發(fā)商，學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。合理的房?jī)r(jià)和地價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要條件。過(guò)高的房?jī)r(jià)和地價(jià)會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高；過(guò)低的地價(jià)

2、不僅會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，更會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。因此，正確處理地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展有重要意義，有利于提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的理論認(rèn)識(shí)、人民的安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)建和諧社會(huì)。本文選擇天津作為地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究對(duì)象的原因是：隨著天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化水平的提高，近年來(lái)外來(lái)常住人口規(guī)模呈現(xiàn)出顯著的擴(kuò)張趨勢(shì)。人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的不斷加快將為天津市帶來(lái)大量的住宅需求，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)有效需求不斷增加。特別是濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放已經(jīng)納入國(guó)家“十一五”計(jì)劃，濱海新區(qū)被列入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略這一新定位，使天津正在成為北方新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域熱點(diǎn)，天津房地

3、產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展階段。，本文在回顧國(guó)內(nèi)外研究基礎(chǔ)上，從價(jià)值價(jià)格、地租地價(jià)、市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)周期理論出發(fā)，理論聯(lián)系實(shí)際，具體從四個(gè)方面分析地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系：首先從城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的涵義及各自的構(gòu)成出發(fā)分析了兩者的關(guān)系，討論不同條件下地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系的變化，從定性上論述了兩者的互動(dòng)關(guān)系；其次，從天津近兩年地價(jià)房?jī)r(jià)的走勢(shì)出發(fā)，從供需因素角度分析兩者的互動(dòng)關(guān)系；然后運(yùn)用格蘭杰因果關(guān)系，從地價(jià)房?jī)r(jià)時(shí)間序列的變化先后關(guān)系的角度檢驗(yàn)來(lái)探尋兩者的因果關(guān)系；最后運(yùn)用具體案例對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行了系統(tǒng)分析，針對(duì)天津市中心城區(qū)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行房?jī)r(jià)和地價(jià)分析，通過(guò)對(duì)樣本的分組，分別考察了區(qū)域、時(shí)間、土地交

4、易方式以及土地級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)關(guān)系的影響。通過(guò)理論、宏觀、案例和計(jì)地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系研究一以天津市中心城區(qū)為例量分析得出結(jié)論：地價(jià)不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，而從某種角度上說(shuō)，是房?jī)r(jià)的結(jié)果。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商平均利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于一般社會(huì)利潤(rùn)率，使得成本上升導(dǎo)致價(jià)格上升的必然性并不存在。即使地價(jià)的上升推高了成本進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)，其作用也非常有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需之間的矛盾焦點(diǎn)在于需求而不在于供給，越來(lái)越多的投機(jī)性需求和半投資性需求以及逐漸加強(qiáng)的漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致需求上升，使房?jī)r(jià)不斷攀升。論文最后針對(duì)結(jié)論提出了相應(yīng)政策措施，比如制定符合長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的合理土地供應(yīng)計(jì)劃、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶(hù)型住宅供應(yīng)比例、合理

5、確定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)規(guī)模等。關(guān)鍵詞：地價(jià)；房?jī)r(jià)；地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系；天津市地價(jià)與房?jī)r(jià)互動(dòng)關(guān)系研究一以天津市中心城區(qū)為例AbstractChina’shousing皿cesgrowsr印idlyinreceIltyears，蠲2007forcXample，the70l鶘eandmedium-sizedu而anlalld打ansaction研cesincreasedinthefirstthreequanersroseby12．8％，鋤dincreasingseasonbyseaSonthefo咖ermreequarterscumulatiVeaVeragehomesalespriceros

6、e6．7％．Hi曲pricesaIldlandpnceswillllindercconomica11dsocialdeVelopmellt，theimproVementofliVingstalliIards．Developerblanleddsinglalld研ces，localscholarSSuggestedthattheGoven砷entlaJldastheSolesupplieroftllepursuitofttprofitmaximization”fhm舊puShupprices，ⅡleGoVe玎[1IIleIltVigorouslyfortlleprote嘶onofpeopl

7、e’sliVelihoodcon缸DlhouSingpriceshaVelittlee丘’ect．Therefore，nlerelationshipbeMeenthel鋤d鋤dhousep—cesbec鋤ethedebateofthegoVenl】meIltd印amTlents，deVeloperS，acad“c．ReasonablelaIld研cesaIldthehealthydevelopmentofrealeStateis鋤i