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1、綠地集團(tuán)香河項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃方案[機(jī)密資料]上海綠地集團(tuán)香河投資開發(fā)有限公司2011年5月19日房市金碟www.fdc01.com目錄一、數(shù)據(jù)匯總及收益分析二、土地一級(jí)開發(fā)成本測算（首批9村）三、項(xiàng)目開發(fā)步驟及收益估算四、需集團(tuán)協(xié)助及其他說明附件：附件一：第二次土地調(diào)規(guī)示意圖附件二：國土資源部城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法附件三：河北省國土資源廳關(guān)于省級(jí)新民居示范工程建設(shè)用地的意見附件四：香河縣人民政府關(guān)于規(guī)范社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)若干問題的指導(dǎo)意見（試行）附件五：錢旺鄉(xiāng)村莊整理置換、補(bǔ)償、拆遷、安置方案附
2、件六：香河新農(nóng)村項(xiàng)目成本估算(ver4.1)（首批9村）附件七：河北省國土資源廳關(guān)于核定香河縣第十三批新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地的批復(fù)1房市金碟www.fdc01.com一、數(shù)據(jù)匯總及收益分析1.實(shí)施背景：根據(jù)我司與縣政府簽署的《新農(nóng)村建設(shè)合作開發(fā)協(xié)議書》約定，確定錢旺鄉(xiāng)轄區(qū)內(nèi)16村的土地一級(jí)開發(fā)工作，首批9個(gè)村于2010年底獲得省國土廳關(guān)于周轉(zhuǎn)用地及復(fù)墾的批復(fù)，并參考《錢旺鄉(xiāng)村莊整理置換、補(bǔ)償、拆遷、安置方案》的標(biāo)準(zhǔn)，第一批40萬平米回遷樓已經(jīng)開工建設(shè)，因此，目前暫按照9村數(shù)據(jù)進(jìn)行成本估算：附表：9村數(shù)據(jù)匯
3、總表錢旺鄉(xiāng)土地利用基本情況（首批9村）土地總村莊復(fù)序村莊占一般農(nóng)未利用基本農(nóng)宅基地村名面積墾面積備注號(hào)地(畝)田(畝)地（畝）田（畝）數(shù)（套）（畝）（畝）1錢旺村560.3205145.425956.21872.8042634.753082成自務(wù)910.36465.54106.44375.7465458.0565.53958023富各莊246.24102.977159.6728.6831237.51904小六王158.5365158.53659.4403.577730.05158.5371745大六王
4、332.5995332.599568.62341.9513075.75332.63156姜吳街391.743391.74151462090.0163019.5391.7434027后大街561.516561.516156.22323.1683602.4561.5164628西大街298.562298.5615125.91411.7772134.8298.5623129達(dá)古莊539.37104.56113.31136.1691793.4166合計(jì)3999.25152161.459841.616683.8
5、923686.21808.53131共計(jì)（不含基本農(nóng)田）7002.31安置房用地（置換比例1：1.2）686.33占用建設(shè)用地指標(biāo)原村址道路用地（1：1使用）31.67占用建設(shè)用地指標(biāo)整原村址凈建設(shè)用地（1：1使用）2159.09占用建設(shè)用地指標(biāo)理由未利用地復(fù)墾置換獲得的建設(shè)用地（置換比例701.33占用建設(shè)用地指標(biāo)1：1.2）后村莊占地復(fù)墾置換的凈建設(shè)用地（置換比例1：占用建設(shè)用地指可820.751.2）標(biāo)，扣安置房用地獲不包括安置房及原得可利用凈建設(shè)用地共計(jì)3681.17村址道路復(fù)墾后形成的一般農(nóng)
6、田（購買指標(biāo)后可轉(zhuǎn)為建設(shè)未利用地+復(fù)墾面2650.10用地）積2房市金碟www.fdc01.com2.收益分析：香河首批9村新農(nóng)村土地整理可獲得收益如下：1)凈建設(shè)用地3681畝，可用于商品房開發(fā)建設(shè)；2)一般農(nóng)田2650畝；（尚有18年土地承包權(quán)，購買建設(shè)用地指標(biāo)后可變性為建設(shè)用地）3)市政接口及配套場站的相關(guān)收益。（收取其它二級(jí)開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)）二、土地一級(jí)開發(fā)成本測算（首批9村）指標(biāo)成本指成本所占成本編號(hào)成本科目工程量備注單位標(biāo)（萬元）比例發(fā)展成本合計(jì)萬元/畝128.113681471,598.3
7、0100.00%含不可預(yù)見費(fèi)用一項(xiàng)目前期費(fèi)萬元/畝3.86368114,209.733.01%征地、拆遷、出回遷房建設(shè)費(fèi)用二萬元/畝44.013681162,022.5534.36%讓費(fèi)用單列三回遷房建設(shè)費(fèi)用萬元/畝53.713681197,730.1641.93%七通一平及公共市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)用（一、二四萬元/畝6.48368123,845.075.06%公共配套建設(shè)費(fèi)級(jí)開發(fā)各分?jǐn)?0%）五開發(fā)間接費(fèi)萬元/畝0.9936813,645.830.77%六應(yīng)繳納稅費(fèi)萬元/畝8.32368130,62
8、3.696.49%首批9村新農(nóng)村七財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元/畝3.65368113,426.792.85%周期按4年考慮（一+二+三+四+八公司管理費(fèi)萬元/畝1.6436816,021.801.28%五）*1.5%（一+二+三+四+九不可預(yù)見費(fèi)萬元/畝5.45368120,072.674.26%五）*5%說明：1.因自建大市政工程及市政場站同時(shí)為新農(nóng)村一級(jí)開發(fā)及商品房二級(jí)開發(fā)服務(wù)（二級(jí)開發(fā)時(shí)無須繳納市政配套費(fèi)），故本次3房市金碟www.fdc01.com測算對(duì)市政基
