《不動產(chǎn)商品及投資》PPT課件

《《不動產(chǎn)商品及投資》PPT課件》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、不動產(chǎn)商品及投資不動產(chǎn)之定義「不動產(chǎn)」，依民法第六十六條規(guī)定為「土地及其定著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車場及水電、瓦斯設(shè)施等。不動產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動產(chǎn)之部份。即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動產(chǎn)之出產(chǎn)物」應(yīng)是指農(nóng)作改良物而言。而國人習(xí)慣上將不動產(chǎn)稱之為房地產(chǎn)，有時不動產(chǎn)與房地產(chǎn)亦互為通用。不動產(chǎn)的特質(zhì)不可移動性耐久性昂貴性異質(zhì)性所有權(quán)可分割性流動性低且變現(xiàn)性差抗通貨膨脹性多樣性生活機能依賴性商品之互補品替代性-不同類型的不動產(chǎn)具替代性開發(fā)及使用具外部性投資與消費雙重性供給具有限性需求具穩(wěn)定性交易具高費用不動

2、產(chǎn)具不可移動性土地之位置為固定且無法移動。附著於土地上之建物亦為固定且無法移動，但伴隨著科技的進步，建築物已非不可移動了。由於不可移動性使的不動產(chǎn)市場成為一區(qū)域性市場，無法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區(qū)輸往不足地區(qū)。由於不可移動性使的不動產(chǎn)市場容易產(chǎn)生供需失調(diào)、價格大起大落。不動產(chǎn)具耐久性（一）理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實務(wù)上其應(yīng)只具耐久性。土地上之建築物在適當(dāng)?shù)脑O(shè)計、施工及建材選用下，其壽命少則達一、二十年，多可達百年至數(shù)百年之久。不動產(chǎn)具耐久性（二）耐久性之優(yōu)點：優(yōu)良擔(dān)

3、保品、易取得長期融資。耐久性之缺點：不動產(chǎn)老舊後易造成區(qū)域衰退、價值下降並阻礙新的商品供給。耐久（恆久）性亦使不動產(chǎn)成為置產(chǎn)保值的手段。耐久或恆久之不同，使得會計上對其折舊需做不同之處理。不動產(chǎn)具昂貴性不動產(chǎn)常常是許多人一生中所購買或投資最貴的商品，少則百萬，多則千萬，因此大家購買或投資時都應(yīng)該非常慎重的考慮，仔細比較，才決定是否投資。亦因不動產(chǎn)之昂貴特質(zhì)，使得「不動產(chǎn)證券化」逐漸受小額投資人之歡迎。亦稱「唯一性」。因為區(qū)位條件、建築型式、鄰里環(huán)境等各個因素都可能不相同，因此房地產(chǎn)商品沒有辦法像其他商品般生產(chǎn)完全相同的房地產(chǎn)，這便產(chǎn)生房地產(chǎn)市場價格不

4、容易統(tǒng)一的結(jié)果。因此就房地產(chǎn)投資者，應(yīng)了解所投資房地產(chǎn)的異質(zhì)性何在，這些異質(zhì)性的價格差距是否合理。不動產(chǎn)具異質(zhì)性不動產(chǎn)所有權(quán)具可分割性傳統(tǒng)上多認(rèn)為不動產(chǎn)具不可分割性：其看法為投資不動產(chǎn)不可能像黃金、股票般分割購買，而在投資不動產(chǎn)時，投資者不僅僅投資該不動產(chǎn)本身，也同時投資購買了其周圍環(huán)境、公共設(shè)施、鄰居關(guān)係等。因此投資不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)清房地產(chǎn)整體內(nèi)涵。但是如將不動產(chǎn)視為一商品，就法律層面及實務(wù)層面而言，不動產(chǎn)之所有權(quán)則具可分割性。例如公寓大樓之土地持份即為常見之情況。不動產(chǎn)之流動性低且變現(xiàn)性差因為價格昂貴，加上異質(zhì)性造成價格差異，房地產(chǎn)交易需花很長時間，當(dāng)

5、有急用時，不易將房產(chǎn)變成現(xiàn)款。不動產(chǎn)具抗通貨膨脹性就專家學(xué)者以往之觀察研究，認(rèn)為不動產(chǎn)為一種具抗通貨膨脹之標(biāo)的。通貨膨脹率與不動產(chǎn)價格具有同方向變動的關(guān)係不動產(chǎn)商品具多樣性不動產(chǎn)商品可提供多樣化之使用，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、休閒等使用。不動產(chǎn)商品間具依賴性各種不動產(chǎn)商品間具有高度之依賴性，例如住宅不動產(chǎn)需要有產(chǎn)業(yè)活動來支持，像是商業(yè)活動之存在，因為其可提供居民各類財貨及服務(wù)；另外，工業(yè)不動產(chǎn)亦需住宅不動產(chǎn)之存在，以供勞工之居住需要。不動產(chǎn)商品間具互補性就需求面而言，兩種不同的不動產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時，此時，此二種不動產(chǎn)商品間具有所謂的「互補

6、」關(guān)係。例如住宅不動產(chǎn)與商業(yè)不動產(chǎn)的需求之間便具「互補」關(guān)係。因為住宅不動產(chǎn)需求的增加將引起對商業(yè)不動產(chǎn)的需求的增加。不動產(chǎn)商品間具替代性就需求面而言，兩種不同的不動產(chǎn)商品間具正的交叉彈性時，此時，此二種不動產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如住宅不動產(chǎn)中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具「替代」關(guān)係。就供給面而言，兩種不同的不動產(chǎn)商品間具負(fù)的交叉彈性時，此時，此二種不動產(chǎn)商品間具有所謂的「替代」關(guān)係。例如從資金面來看，資金會從低利潤不動產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)往投入高利潤不動產(chǎn)產(chǎn)品，使得此二種不動產(chǎn)商品之供給產(chǎn)生「替代」關(guān)係。不動產(chǎn)開發(fā)及使用具外部

7、性不動產(chǎn)開發(fā)及使用常產(chǎn)生不由不動產(chǎn)開發(fā)者及使用者承受之成本或利益，此類成本或利益稱之為外部成本或外部利益。例如伴隨工業(yè)區(qū)之開發(fā)，亦會開闢連外道路，此時，對環(huán)境生態(tài)所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本；而周遭居民將受惠於道路開闢後之便利，此則為典型之外部利益。不動產(chǎn)具投資與消費雙重性不動產(chǎn)不像股票等證券一般只有投資性，但是不動產(chǎn)除可作為投資標(biāo)的賺取租金或買賣差價外，亦同時也可以作為居住使用產(chǎn)生消費性，因此深獲大眾的喜好，增加置產(chǎn)與投資意願。不動產(chǎn)具消費財與資本財雙重性不動產(chǎn)除了直接提供人們消費使用外，亦提供作為生產(chǎn)其他財貨之用，即不動產(chǎn)亦為資本財。直接消

8、費使用：如住宅、休閒不動產(chǎn)等。生產(chǎn)其他財貨之用：如工業(yè)不動產(chǎn)。不動產(chǎn)供給具有限性由於土地取得、施工期限等因素