優(yōu)勢戶型-差異化創(chuàng)造優(yōu)勢培訓(xùn)-61doc

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1、優(yōu)勢戶型——差異化創(chuàng)造優(yōu)勢優(yōu)勢戶型——差異化創(chuàng)造優(yōu)勢主講：厲心時(shí)間：2008年4月19日上午地點(diǎn)：清華科技大廈會(huì)議中心第三會(huì)議室速記提供：創(chuàng)世德速記（010—89525068）大家好，今天和大家有一天的時(shí)間交流戶型設(shè)計(jì)的一些問題。今天我一共準(zhǔn)備介紹三個(gè)專題：第一是優(yōu)勢戶型，后面有兩個(gè)具體的設(shè)計(jì)專題，其中一個(gè)就是剛才姚老師提到的國六條以后變化的戶型，就是89平米三房，因?yàn)樵趪鶙l已經(jīng)出來兩年了，三房是一個(gè)持久的需求，在90平米限制以后，通過我的很多項(xiàng)目的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，89平米做三房，它的銷售的速度包括現(xiàn)在客戶的空間都非常大，可以領(lǐng)先其他的樓盤

2、，我會(huì)做一個(gè)介紹。另外一個(gè)專題是挑高，就是把層高做到四米八以上或者五米二。優(yōu)勢戶型——差異化創(chuàng)造優(yōu)勢今天上午先介紹優(yōu)勢戶型，我提出的就是差異化創(chuàng)造優(yōu)勢。在戶型這一塊，我曾經(jīng)介紹過各種課題的研究，我記得在住交會(huì)的時(shí)候，就做過城市多層住宅的創(chuàng)新的介紹，當(dāng)時(shí)主要是介紹如何在多層住宅里面進(jìn)行變化而提升它的價(jià)值，如何把高層當(dāng)別墅來賣。第二高層小戶型設(shè)計(jì)研究，主要是介紹小戶型的市場空間和設(shè)計(jì)特點(diǎn)，這一塊因?yàn)槲覀冊陂_發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)，以前我們在一線城市做，后來往二、三線城市擴(kuò)展的時(shí)候，在房價(jià)漲到三千多的時(shí)候，就開始因?yàn)槿莘e率的提高需要做小高層了，在這個(gè)時(shí)

3、候就提出了小高層；還有在城市地塊中間我們有不少的項(xiàng)目就是給一小塊地，也不可能做出小區(qū)來。第三曾經(jīng)介紹過小聯(lián)排設(shè)計(jì)以及它的新的市場空間，這是結(jié)合我一個(gè)設(shè)計(jì)案例來講的，因?yàn)槠胀ǖ穆?lián)排可能做到180左右，我們做出的聯(lián)排是137平米，這種聯(lián)排由于它的面積小，有總價(jià)格的控制，可以銷售給初次購別墅的，就是如果有些人已經(jīng)買過別墅了，對這種房子是不屑一顧的，覺得太小了，但是有的客戶在城市里買一套100平米的房子就是100萬了，這時(shí)候由于我的房子距離城市遠(yuǎn)，總價(jià)低，這是市場空白點(diǎn)，并且還是希望有別墅的感覺，它能提供這種感覺，所以這個(gè)產(chǎn)品我們設(shè)計(jì)出來總共8

4、8套，推出來剛好是一個(gè)月，我記得是2006年國慶節(jié)那天就賣空了，這是作為新的市場空間的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。優(yōu)勢戶型——差異化創(chuàng)造優(yōu)勢第四應(yīng)對國六條的戶型設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)因?yàn)楹芏囗?xiàng)目，我不是說已經(jīng)拿了，就是后來再拿這個(gè)項(xiàng)目，而是很多項(xiàng)目的土地已經(jīng)拿下來了，但是國六條下來怎么辦？第一由于國六條出來以后，城市規(guī)劃部門很多項(xiàng)目都不批了，我發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)市場空白點(diǎn)，因?yàn)閯e的項(xiàng)目批不下來，我的項(xiàng)目可以批下來，這時(shí)候市場的供應(yīng)量會(huì)減少，對我的銷售會(huì)有利，所以解決國六條就是一個(gè)技術(shù)問題，作為一個(gè)劃分和調(diào)整，也給不少公司做過這種調(diào)整，就是已經(jīng)做施工圖的怎么辦，沒做施工圖的

5、怎么處理，而且事后我也看到了對銷售是滿有利的，因?yàn)檎麄€(gè)市場供應(yīng)量急劇減少的時(shí)候，我能推出我的產(chǎn)品，供求關(guān)系決定銷售。而且國六條出來以后，我也意識(shí)到這是新的機(jī)會(huì)，比如國六條出來以后，就沒有人愿意再做100平米的，要么做小，要么做大，其實(shí)100平米是一個(gè)長久的需求，我記得2000年的時(shí)候下過一個(gè)文，后來我在研究這個(gè)文件的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)建設(shè)部提出的面積根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)應(yīng)該是100平米是一個(gè)比較合理的標(biāo)準(zhǔn)，但是后來出國六條是90，所以這時(shí)候我發(fā)現(xiàn)了市場的空間。第五個(gè)課題講相對小戶型的設(shè)計(jì)探討。這主要是強(qiáng)調(diào)當(dāng)初在萬科的時(shí)候就做過這樣的研究，后來

6、把它延伸開了，就是如何在相對較小的面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)相同的功能，這樣會(huì)銷售得更好，主要是強(qiáng)調(diào)功能的復(fù)合。優(yōu)勢戶型——差異化創(chuàng)造優(yōu)勢第六是解析情景花園洋房，在2001年萬科最早在武漢的四季花城，后來到了深圳、成都、南昌、天津，再后來就是繼續(xù)蔓延開，在全國各地取得了非常好的銷售業(yè)績，我記得2002年當(dāng)初萬科的利潤有50%以上是由于這一個(gè)產(chǎn)品所提供的，所以后來非常成功。在此以后很多開發(fā)商都仿效這種產(chǎn)品，在很多城市都出現(xiàn)了，甚至有的城市的項(xiàng)目我可以一眼看出來它可能是找的設(shè)計(jì)院買的圖紙蓋的。但是也有很多失敗的案例，在無錫的惠山新城就看到一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，

7、當(dāng)一個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)供大于求的時(shí)候，都希望自己做情景花園洋房，希望自己的價(jià)值得到提升，所以后來他們請我去講課的時(shí)候，我就講到關(guān)于情景花園洋房的本質(zhì)，它有一些特點(diǎn)，比如說它結(jié)合了多層住宅的交通體系，普通住宅都是一個(gè)雙層的，同時(shí)它提供了一個(gè)逐層退臺(tái)所帶來的每層都有的露臺(tái)，這樣可以提升多層住宅的品質(zhì)。還包括它的退臺(tái)，它把高層住宅從6層改到了4、6、5，這是一個(gè)模糊概念，一般大家聯(lián)排可以接受三層，它比聯(lián)排多一點(diǎn)、比多層矮一點(diǎn)。但是它之所以能夠成功，實(shí)際這個(gè)產(chǎn)品是一次很大的革命，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品的原創(chuàng)設(shè)計(jì)師是我的老師。這個(gè)產(chǎn)品之所以能夠成功，更多的在于萬科

8、的強(qiáng)勢營銷，它把一個(gè)很明確的概念告訴給客戶，這是別墅，把一些別墅的概念加進(jìn)去，比如說因?yàn)樗繉拥娜肟诟惺芏疾幌嗤?，但是普通的客戶是沒有這種空間想象能力的，他認(rèn)為每一層的戶型平面應(yīng)該相同。由于這樣一個(gè)小小的變