漢嘉-綠城西子郁金香岸營銷建議

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1、西子·郁金香岸營銷建議漢嘉（中國）地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)一、項(xiàng)目診斷1、市場診斷2、產(chǎn)品診斷3、推廣診斷4、銷售診斷1、市場診斷·宏觀市場分析·微觀市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析供應(yīng)分析根據(jù)2004、2005年共出讓住宅用地可建設(shè)面積為590.15萬方，05年底杭州的在售住宅的存量尚有250萬方，依據(jù)兩年的開發(fā)周期，預(yù)計(jì)這部分物業(yè)將在06年/07年上市，未來兩年市場供給量約有840萬方。06年約有563.6萬方的住宅供給量，07年則約有276萬方的供給量。以上數(shù)據(jù)僅能通過公開出讓土地來預(yù)測未來的供給量，此外尚有較大量在99年前已經(jīng)協(xié)議出讓的尚未開發(fā)土地尚不能準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)宏觀市場分析需求分析通過

2、本地人口自然增長情況、外來人口增長、舊城改造拆遷等數(shù)據(jù)我們預(yù)測，杭州未來2年內(nèi)市場需求保持在每年550萬左右的平穩(wěn)需求。宏觀市場分析購房需求特征分析自主型房產(chǎn)需求占主流；城中區(qū)域、濱江區(qū)域、城西區(qū)域比例依舊最高,大杭州的理念開始顯現(xiàn)；未來房產(chǎn)需求當(dāng)中，中青年是購房主力，小規(guī)模知識(shí)型家庭是購房主體，婚房和改善居住條件是兩大主流，中產(chǎn)是這個(gè)需求人群的主要特點(diǎn)；宏觀市場小結(jié)·賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)型，自住需求成為市場主體；·受緊縮調(diào)控影響，投資性需求銳減，特別是蕭山市場自身剛性需求有限，又缺乏外來剛性需求的支撐，將成為杭州第一個(gè)出現(xiàn)大面積價(jià)格滑坡和滯銷的區(qū)域。微觀市場分析聞堰板塊分析項(xiàng)目競

3、爭分析微觀市場分析——板塊分析聞堰在競爭格局中應(yīng)站定大杭州市場，遠(yuǎn)蕭山而近濱江。休博會(huì)的召開，讓聞堰板塊認(rèn)知度迅速提高；22項(xiàng)基礎(chǔ)配套迅速跟進(jìn)，特別是世紀(jì)大道的開通，直接拉近與濱江、市區(qū)的距離，濱江延伸段的概念正在建立；6.5公里江岸線，“一核三景”，江景、山景、園景兼得的休閑區(qū)域；高品質(zhì)樓盤規(guī)?；虚_發(fā)，品牌樓盤迅速崛起杭城。微觀市場分析——競爭分析板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭項(xiàng)目名稱開盤日期項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目戶型項(xiàng)目價(jià)格通和·戈雅公寓已開盤40.2萬㎡79－165m25500元/m2中谷·湘湖人家已開盤42萬㎡90－135m2多層4480元/m2排屋6100元/m2三江國際

4、·江南摩卡預(yù)計(jì)7月12.7萬㎡90－160m2待定西子·郁金香岸已開盤32萬㎡90－270m2起價(jià)3990元/m2通和·南岸花城已開盤34萬㎡排屋主力戶型200－250m2公寓91－180m2排屋6000－8000元/m2公寓4700元/m2微觀市場分析——競爭分析板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭1、未來幾年內(nèi)總供應(yīng)量較大除三江花園外，現(xiàn)在開發(fā)的六大樓盤總共開發(fā)面積是2164畝，全部開發(fā)之后可售面積是203萬㎡，按照測算建成之后可居人口是3萬人。供應(yīng)分析2、開發(fā)周期同步，產(chǎn)品類型相似性較大各樓盤開發(fā)和銷售周期基本接近，對市場消化力有一定壓力，江景是產(chǎn)品的主要共性之一，且戶型多為

5、90-160㎡之間，物業(yè)類型也集中在多層、高層和排屋之間。3、產(chǎn)品定位都比較接近，容易引發(fā)客群爭奪值得慶幸的是板塊內(nèi)各樓盤定位都比較清晰，各自在風(fēng)格和產(chǎn)品重點(diǎn)上有所區(qū)分，避免了板塊內(nèi)的正面競爭，但是總體客源量的競爭依然存在微觀市場分析——競爭分析板塊內(nèi)的競爭：來自聞堰自身板塊的競爭1、市場需求量按照聞堰鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，到2010年近期規(guī)劃人口達(dá)到5萬人，遠(yuǎn)期2020年達(dá)到8萬人。需求分析2、市場需求來源來自主城的分散人口（高收入家庭）、來自蕭山本地的有錢人（改善居住條件）、來自休博園及周邊高新科技產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng)3、市場需求心態(tài)主城分散人口：追求自然與建筑融合的高品質(zhì)生活，養(yǎng)老及首次置業(yè)者

6、蕭山本地人：身份感、虛榮感、享受感高新白領(lǐng)：融入?yún)^(qū)域、融入生活微觀市場分析——競爭分析板塊內(nèi)的競爭小結(jié)：制造中心熱點(diǎn)，避免邊緣化從供需分析可以看出，未來幾年內(nèi)聞堰板塊的供需基本持平，板塊內(nèi)樓盤各具特色，競爭相對比較溫和，但仍然面臨一個(gè)總客源不足的問題。郊區(qū)樓盤必須要解決人氣的問題：不能走三江花園的老路，拒絕投資客，爭取市區(qū)剛性需求的分流。在內(nèi)部競爭策略上，要盡量避免正面競爭，站到大市場的競爭前沿，從大杭州挖掘更多的客源量來充實(shí)區(qū)域和項(xiàng)目的需求，并制造社會(huì)熱點(diǎn)，形成強(qiáng)烈關(guān)注。微觀市場分析——競爭分析板塊外的競爭：與全城江景房的競爭杭州江景房的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段是上世

7、紀(jì)90年代，主要是集中在九堡、濱江四號(hào)地塊及錢江大橋附近。代表樓盤：在水一方、三江花園、臨江風(fēng)帆、之江花園等項(xiàng)目。由于各方面條件的限制，錢塘江兩岸始終沒有熱起來。第二階段則是本世紀(jì)初以來的三四年。伴隨著市政府“沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略舉措，錢塘江北岸及南岸的房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動(dòng)。代表樓盤：春江花月、太陽國際、賀田尚城等。北岸江景房的單價(jià)已經(jīng)過萬，南岸的也已達(dá)八九千元，而某些高端一線江景房更是突破了15000元。第三代江景房，將江景住宅區(qū)域范圍往臨江腹地拓展，形成了更適